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　　政策走勢

　　房?jì)r(jià)還要調整一段時(shí)間

　　2008年,受?chē)�際金融危機及國內經(jīng)濟回調的影響，住房銷(xiāo)售低迷，房?jì)r(jià)漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整階段，調整程度逐步加深。2009年，部分樓盤(pán)的較高房?jì)r(jià)仍有一定下行空間。隨著(zhù)房?jì)r(jià)的合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續釋放。近幾個(gè)月交易量明顯上升，可以看到，樓市也日趨成熟。在今后的走勢中，樓市出現局部漲跌的可能性較大。這當中，房?jì)r(jià)的升降不光緣于地段，而是開(kāi)發(fā)商實(shí)力、服務(wù)水平、房屋質(zhì)量和檔次、社區配套種種因素綜合作用的結果。兩會(huì )后，中國樓市的市場(chǎng)化程度將進(jìn)一步加深，洗牌加速，大項目挺立不倒，粗糙制作的小項目則難抗壓力，市場(chǎng)亦不會(huì )出現像去年和前年一樣全盤(pán)漲落的絕對化狀況，對于今年買(mǎi)房的消費者來(lái)說(shuō)，其選房的眼光也會(huì )是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智了，不會(huì )出現買(mǎi)了必賺，或買(mǎi)了必賠的狀況。

　　2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息。據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財政部、稅務(wù)局決定購買(mǎi)90平方米以下的普通住房契稅按1%收取，使購房成本降低了2%以上。同時(shí)，對個(gè)人購買(mǎi)和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。一旦房?jì)r(jià)調整到位，將會(huì )出現反彈。從較長(cháng)時(shí)間看，住房?jì)r(jià)格仍然是穩步上升的趨勢。隨著(zhù)經(jīng)濟適用房和限價(jià)房大量入市，下半年市場(chǎng)成交量將出現趨穩的跡象。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強表示：未來(lái)房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)的可能性不大，更多的樓盤(pán)、開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì )采取更理性務(wù)實(shí)的手段來(lái)刺激銷(xiāo)售，價(jià)格的調整將會(huì )以溫和的方式來(lái)表現，但調整行情仍會(huì )持續一段時(shí)間。也有觀(guān)點(diǎn)認為：刺激房地產(chǎn)的政策已經(jīng)出得差不多了，進(jìn)一步出臺新政的空間已經(jīng)不大。因此，兩會(huì )后可能有更多的開(kāi)發(fā)商放棄觀(guān)望而加大降價(jià)促銷(xiāo)的力度，更多地區、更多樓盤(pán)可能加入到降價(jià)陣營(yíng)。

　　行業(yè)洗牌加劇

　　有專(zhuān)家認為，樓市商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng )造三分天下的局面。陳國強預測，明年房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )加速整合，行業(yè)“洗牌”速度會(huì )加劇。同時(shí)，許多房企會(huì )調整其包括產(chǎn)品結構、業(yè)務(wù)結構等在內的核心經(jīng)營(yíng)策略。許多企業(yè)會(huì )向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等持有型地產(chǎn)轉型，同時(shí)，二、三線(xiàn)城市成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)區域。此外，房企將會(huì )調整自己的管理模式，加強成本控制和信息化管理程度。

　　亞豪機構副總經(jīng)理王英男表示：2009年入市的項目多是2006、2007年高價(jià)拿地的項目，如果市場(chǎng)銷(xiāo)量仍未復蘇，一旦部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現大面積低價(jià)拋售的現象，加重市場(chǎng)悲觀(guān)預期，市場(chǎng)仍會(huì )處于相持階段，短期內難以迅速回暖。

　　許家印在全國政協(xié)會(huì )議開(kāi)幕式現場(chǎng)拋出重磅言論：“房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不應該超過(guò)5%才是合理的�！备鶕�許家印在兩會(huì )上提出的建議，雖然房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險的資金密集型行業(yè)，但利潤也應控制在合理的區間，建議國家控制企業(yè)利潤在一個(gè)合理的區間，一旦企業(yè)利潤超過(guò)合理區間，國家將特別加大稅收征繳額度。