房?jì)r(jià)走勢 企業(yè)怕地方“白吃夜宴”
當大片的新城區開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為多年來(lái)城市經(jīng)營(yíng)者彰顯業(yè)績(jì)的籌碼，當大量的固定資產(chǎn)投資和基礎設施建設已經(jīng)成為GDP報表上最亮眼的數據，改變這種局面無(wú)異于抽筋動(dòng)骨。但是顯然，這種改變已經(jīng)開(kāi)始，且大刀闊斧。
改革的動(dòng)力不僅源于日益高漲的房?jì)r(jià)，更源于耕地面積的逐年減少所帶來(lái)的深層能源危機，以及“土地腐敗”下產(chǎn)生的社會(huì )不和諧音。一邊是地方政府通過(guò)土地大肆斂財，一邊是失地農民的無(wú)所依靠。于是，平衡土地利益，在地價(jià)總額不變的情況下讓分配使用得更合理，成為這次改革的重心之一。
用國務(wù)院的表述，這是“土地利益分配機制”的變革。目的在保持房?jì)r(jià)穩定的基礎上，讓土地收益向三農傾斜。
國土資源部相關(guān)人士介紹，從當前地價(jià)構成看，土地取得成本(征地補償安置和拆遷費用)、開(kāi)發(fā)成本(幾通一平費用)和政府收益(相關(guān)稅費和土地純收益)，大體各占三分之一，其中被征地農民補償安置費用明顯偏低。
對此，《通知》規定，未來(lái)土地出讓收入的使用必須向“三農”傾斜：土地出讓總價(jià)款必須首先按規定足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著(zhù)物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農民社會(huì )保障所需要資金的不足，其余資金應逐步提高用于農業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農村基礎設施建設的比重。三農優(yōu)先，成為土地利益分配的重要原則。另外，包括新增建設用地有償使用費，城鎮土地使用稅等稅費都將大幅提高，并專(zhuān)項用于基本農田保護建設、土地整理和耕地開(kāi)發(fā)。
即將提高標準的還有工業(yè)用地價(jià)格。相關(guān)人士稱(chēng)，隨著(zhù)招拍掛制度的完善及工業(yè)用地最低地價(jià)標準的統一出臺，工業(yè)用地價(jià)格可能上升50%以上。
然而，隨著(zhù)地價(jià)相關(guān)成本的上升，社會(huì )開(kāi)始了另一種質(zhì)疑，即這種地價(jià)成本的增加是否會(huì )轉稼到房?jì)r(jià)上，造成最終由消費者再次承擔地方政府的必要支出？對此，國土資源部相關(guān)負責人高調表示，土地成本提高將以地方政府純收入減少來(lái)平衡，地價(jià)基本不變。但也有業(yè)內人士指出，工業(yè)用地的價(jià)格變化會(huì )縱向傳導到工業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格，也會(huì )橫向傳導到其它類(lèi)型土地的價(jià)格。
地價(jià)成本的提高在開(kāi)發(fā)商中的影響反而波瀾不驚�！盁o(wú)論稅費怎樣提高，對價(jià)格不會(huì )有太大影響。各種稅費加一起也沒(méi)幾萬(wàn)塊錢(qián)，招拍掛的土地出讓金仍是地價(jià)的最大一頭�！蹦炒笮蛧Y開(kāi)發(fā)企業(yè)老總介紹。
而開(kāi)發(fā)商擔心的是，隨著(zhù)地方政府純收入的減少，地方是否又會(huì )想出其它的辦法變相增加土地收入。某些城市在近期的土地招拍掛過(guò)程中已經(jīng)出現更加苛刻的出讓條件，比如低價(jià)回購部分物業(yè)等�！盁o(wú)論哪塊地政府都想白吃一口，這樣的招標條件對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就顯得很難做�！币患覅⑴c競標的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)。
爭利，仍然是地方與中央，政府與企業(yè)，企業(yè)與消費者不可回避的矛盾之一。在政府與開(kāi)發(fā)商的獲利減少時(shí)，如何防止他們把地價(jià)蛋糕做大，進(jìn)而轉嫁到房?jì)r(jià)，仍是管理者的重要課題。
利益重分 地方財政或陷困局
幾千年來(lái)，當一代代農民面朝黃土背朝天地耕種時(shí)，他們一定想不到這些土地，會(huì )給今天的地方政府帶來(lái)如此多的利益。賣(mài)地，正成為各地方支持城市建設的最重要資金來(lái)源。
自從1994年實(shí)行分稅制后，為鼓勵地方建設，土地出讓金逐漸從中央財政退出，大多成為地方財政的主要支撐。有媒體報道，在很多地方，土地收入占地方財政收入的一半以上，且多在預算體外循環(huán)。到2005年，全國各地方政府收取的土地出讓金收益為5800億元，而同年中國財政收入剛剛突破3萬(wàn)億元。
“獲益于土地”的地方政府，也因此有了足夠的“土地沖動(dòng)”，雖經(jīng)多次調控，依然存在建設用地總量增長(cháng)太快、工業(yè)用地過(guò)度擴張，違法違規用地、濫占耕地等屢禁不止的問(wèn)題。
對于這些問(wèn)題，此次調控明確規定，未來(lái)土地出讓收入將納入預算管理，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。這意味著(zhù)市、縣政府不能再隨意地支配和使用土地出讓收入，而是要按照財政預算管理的要求，經(jīng)過(guò)批準才能使用。有了這項規定，以前存在的土地出讓收入使用缺乏監督的問(wèn)題將得到遏止。
另外，隨著(zhù)征地補償費用、新增建設用地有償使用費標準的提高，地方政府的土地凈收益將有所減少。無(wú)疑，這些都將直接影響地方財政收入。數據顯示，上海今年上半年的房地產(chǎn)收益相比去年同期急降40多億，即降幅達17%以上。
但是，仍有業(yè)內人士指出，由于地方政府需要將新增建設用地有償使用費(即新增建設用地平均純收益)的30%上交中央，地方政府瞞報漏報的現象仍不可避免，而隨著(zhù)招拍掛地價(jià)的不斷上漲，即便上述費用提高一至兩倍，在整個(gè)土地收益的比重不足以抑制地方政府的“賣(mài)地沖動(dòng)”。
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