廣州區域 原芳村價(jià)值一直被市場(chǎng)低估
信息時(shí)報：在廣州的城市發(fā)展中，原芳村區是人們傳統觀(guān)念中認為較差的區域，而當時(shí)恒基地產(chǎn)卻仍大舉進(jìn)駐，并在原芳村成功開(kāi)發(fā)了恒荔灣畔花園，請問(wèn)當時(shí)你對原芳村的價(jià)值持什么看法？
孫國林：原芳村的確是人們傳統觀(guān)念中認為較差的區域，因此無(wú)論是項目投資，還是建設等方面都相對落后。但我們認為，這種區域有著(zhù)特別明顯的好與壞轉換的潛機，而恒基地產(chǎn)在這個(gè)新舊轉換的時(shí)機建設恒荔灣畔，就起到了提升該區域城市居住價(jià)值的作用。從這個(gè)意義上講，恒荔灣畔的開(kāi)發(fā)意義已遠遠超出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身。
以恒荔灣畔為例，從買(mǎi)地到開(kāi)發(fā)，一共有10年的光景，公司曾做過(guò)市場(chǎng)調查，了解芳村人的文化、收入等因素，我們把項目定位為不需要大面積的豪宅。
如今，芳村與荔灣的合并，無(wú)疑在經(jīng)濟、文化、政治地位上，都能帶動(dòng)落后地區的建設發(fā)展，加上近一兩年，市區地皮非常短缺，因此打造高水準的樓盤(pán)，將受到荔灣人民的歡迎。
田國強：我認為，原芳村的區域價(jià)值一直被市場(chǎng)低估了。
恒基地產(chǎn)作為該區域的新加入成員，有責任與義務(wù)對該區域的真正價(jià)值與前景進(jìn)行訴求。在經(jīng)過(guò)區域合并、政府投入與發(fā)展后，新荔灣的區域價(jià)值有了明顯的提升，而恒荔灣畔只不過(guò)是該區域價(jià)值體現的極少部分而已。
港穗比較 廣州發(fā)展商交樓裝修更細心
信息時(shí)報：面對越來(lái)越理性、成熟的廣州消費者，廣州發(fā)展商在營(yíng)銷(xiāo)手法上和產(chǎn)品的打造上，與香港地產(chǎn)相比，有那些不一樣？
田國強：香港的買(mǎi)家一般追求幾大品牌發(fā)展商的屬下樓盤(pán)。由于香港是人多地少，大發(fā)展商在產(chǎn)品建造上都下足功夫，對產(chǎn)品在設計與用料上都精益求精，盡量使買(mǎi)家能買(mǎi)到優(yōu)質(zhì)的居住場(chǎng)所。因此，香港發(fā)展商在產(chǎn)品設計規劃方面上與廣州的同行相比，國際化的感覺(jué)多些，而符合本土的做法又相對薄弱一些。
相反，廣州的樓盤(pán)項目在產(chǎn)品設計的進(jìn)取方面比香港項目更有代表性，例如中海、萬(wàn)科的產(chǎn)品設計、富力地產(chǎn)的裝修水平等，雖然每個(gè)區域都有不同的審美標準，但他們對產(chǎn)品設計的不斷進(jìn)取很值得香港房企借鑒。
此外，在交樓裝修標準方面，廣州發(fā)展商比香港發(fā)展商更細心。香港發(fā)展商一般將裝修重點(diǎn)安排在公共的地方，例如大堂與會(huì )所；而廣州的項目不僅在公共地方的交付標準上有明顯的提升，而且在交樓標準方面都有明顯的提升。香港的發(fā)展商是追求高建房率(特指普通住宅)，而廣州的發(fā)展商則在整個(gè)地塊的規劃方面有明顯的提升，不僅能做到低容積率，而且在園林設計與地塊的整體性規劃方面都做得比較仔細。
記者手記 港資房企的本地化
在廣州，雖然民營(yíng)和國有的房企仍然處于樓市強勢地位，這從每年廣州房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售數量及成交金額中可以得到印證。但是，隨著(zhù)內地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻的提高，本地化的中小房企逐步被市場(chǎng)淘汰，實(shí)力派港資房企也開(kāi)始走上了其加速投資的“快車(chē)道”。
事實(shí)上，在香港土地資源緊迫的形勢下，港資房企向內地發(fā)展是必然的選擇。自上世紀90年代初期進(jìn)駐以來(lái)，港資房企已越來(lái)越清楚地意識到，與其擠在香港為了那有限的土地資源搶破頭，不如到內地大展鴻圖。有現象表明，目前中國各地的土地市場(chǎng)，已呈現“千帆競發(fā)”的爭奪態(tài)勢，港資、外資等紛紛出手，不斷進(jìn)駐中國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)，并推動(dòng)著(zhù)區域樓市的發(fā)展。尤其是恒基地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)、和記黃埔、路勁集團等，已展現全國開(kāi)花的局面。
而港企的到來(lái)，則給廣州房產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了國際化的樓市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗�？梢钥吹降氖�，多個(gè)港資房企自進(jìn)入廣州以來(lái)，不論是住宅項目，還是酒店或寫(xiě)字樓項目，都體現出了中國香港以至國際上最先進(jìn)的產(chǎn)品設計理念、經(jīng)營(yíng)管理模式、小區園林設計及物業(yè)管理經(jīng)驗。
當然，港資房企經(jīng)歷過(guò)風(fēng)風(fēng)雨雨，逐漸克服了“水土不服”。從“水土不服”到“摸著(zhù)石頭過(guò)河”，再到“本地化”的轉變，使港資房企人對內地項目定位的理解、設計風(fēng)格的運用、居住習慣等實(shí)現了準確把握。包括人才本地化、市場(chǎng)本地化、資金本地化、文化本地化。誠然，隨著(zhù)內地房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序日益規范、法律法規要求市場(chǎng)信息透明的情況下，港資房企加快投資內地房地產(chǎn)將是大勢所趨。
孫國林
畢業(yè)于香港理工大學(xué)；1970年～1997年任職香港新昌集團；1997年～2006年任職恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司執行董事；2005年獲香港特別行政區政府頒授榮譽(yù)勛章；2003年～2007年任職香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)；香港地產(chǎn)行政學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)； 廣州市荔灣區物業(yè)管理協(xié)會(huì )名譽(yù)副會(huì )長(cháng)。
田國強
香港資深地產(chǎn)專(zhuān)家、負責恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司國內房地產(chǎn)項目策劃、銷(xiāo)售工作。
�。▉�(lái)源：信息時(shí)報 作者：韓淵武）
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