記者在廣東、香港、北京、上海等多個(gè)地方調研時(shí)發(fā)現，各地房地產(chǎn)價(jià)格出現漲幅不同、升降各異的數字，影響了社會(huì )各界對房地產(chǎn)走勢的判斷，干擾了宏觀(guān)調控的效果評價(jià)。專(zhuān)家建議，應整合各個(gè)部門(mén)的零散數據，公開(kāi)不同數據的統計標準，改良房?jì)r(jià)均價(jià)的單一指標結構，進(jìn)一步增強信息的透明度。
統計數據“打架”
今年以來(lái)，北京、廣州、上海等各大城市的房地產(chǎn)數據成為公眾的關(guān)注對象。其中一些相關(guān)部門(mén)曾出現數據“打架”的情況，給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的混亂。
4月，北京市建設部門(mén)、統計部門(mén)先后發(fā)布了各自的一季度房地產(chǎn)報告。據北京市建委的統計數字，今年1至3月份，全市商品住宅期房單月價(jià)格分別為每平方米6687元、6957元和7046元，同比上漲14.8%；但此后統計部門(mén)發(fā)布的數據卻顯示，北京一季度全市商品住宅期房?jì)r(jià)格同比上漲7.6%。
6月，國家發(fā)改委、國家統計局公布5月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數表，廣州5月份新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格與去年同期相比上漲9.7%，比4月份上漲1.9%。之后，廣州市國土房管局公布了趨勢相反的數字：5月份廣州10區商品房成交均價(jià)為6097元/平方米，比4月份下降了2.5%。
一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)的主管部門(mén)，一個(gè)是負責統計的專(zhuān)業(yè)部門(mén)，卻在同一行業(yè)的統計數字上發(fā)生了分歧。據業(yè)內人士解釋?zhuān)@是由兩種不同統計方法造成的。統計部門(mén)采用的是抽樣調查的方法，即采取動(dòng)態(tài)檢測跟蹤方式對固定地點(diǎn)進(jìn)行抽樣調查，而建設部門(mén)、房管部門(mén)采用的是房屋均價(jià)的方法，即用一段時(shí)期內一定的房屋交易總額除以交易面積。
在上海，近期也出現了房地產(chǎn)走向的“迷局”，不同的社會(huì )機構之間出現了多個(gè)版本。戴德梁行旗下的泛城(中國)綜合住宅服務(wù)機構曾向外界發(fā)布，在今年6至9月份，上海內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊男路烤鶅r(jià)四個(gè)月下跌逾25%。隨后，有關(guān)上海房?jì)r(jià)跌幅的爭論成為焦點(diǎn)。有的說(shuō)法是，相比去年5月上海房?jì)r(jià)高點(diǎn)時(shí)，18個(gè)月來(lái)的宏觀(guān)調控已使新房均價(jià)下降10%。還有一個(gè)說(shuō)法是，今年以來(lái)上海房?jì)r(jià)逐步回調了，綜合考慮，目前實(shí)際降幅只有5%。
香港仲量聯(lián)行大中華(南區)研究部主管曾紀崇說(shuō)，此次聯(lián)手調控樓市的九部委，新增了統計局和監察部，希望確保房地產(chǎn)數據的準確公布。多個(gè)數字總比沒(méi)有數字好，但是房?jì)r(jià)統計多個(gè)版本的問(wèn)題，會(huì )影響部門(mén)的權威性。廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，為了避免數據的混亂，希望有關(guān)部門(mén)、機構能夠盡快協(xié)調統計的口徑和方法，提供全面、準確的市場(chǎng)信息。
房市一個(gè)均價(jià)以偏概全
除了統計數字發(fā)生沖突外，不少專(zhuān)家質(zhì)疑目前房地產(chǎn)業(yè)統計指標——均價(jià)過(guò)于簡(jiǎn)單。廣東省政府參事、廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)潘蜀健說(shuō)，人們經(jīng)常用商品房的均價(jià)來(lái)描述市場(chǎng)的波動(dòng)情況，并以此作為決策的依據。商品房的價(jià)格差別是很大的，不同的地區、不同的層次，一個(gè)均價(jià)，掩飾了不少至關(guān)重要的信息。
根據珠三角某市國土房管局公布的數據，5月份全市10區商品住宅均價(jià)為6097元/平方米，比4月份下降了156元/平方米。該市房?jì)r(jià)真的降了嗎？從實(shí)際來(lái)看，該市中心區域的房?jì)r(jià)是沒(méi)降反升。韓世同認為，5月份商品住宅均價(jià)下降的原因在于，全市總體的成交面積下降，但同時(shí)城郊樓盤(pán)的交易比重上升，相對較低的城郊住宅均價(jià)拉低了整體的均價(jià)。
一個(gè)不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，有的開(kāi)發(fā)商與一些機構已有“默契”，使房?jì)r(jià)的升降成為數字“游戲”，以化解宏觀(guān)調控日益增加的壓力。某個(gè)城市近期市中心的房產(chǎn)缺貨了，高價(jià)位房暫時(shí)停售，于是帶動(dòng)整體均價(jià)下跌，于是有風(fēng)聲出來(lái)說(shuō)“房?jì)r(jià)下跌”了。而實(shí)際上由于高端房的缺貨，郊區房或市區中低檔房?jì)r(jià)格可能還上升了。如果有市民責問(wèn)，“某樓盤(pán)價(jià)格怎么還暴升”。業(yè)內回應也很有理由，“房?jì)r(jià)是指平均房?jì)r(jià)，不排除一些個(gè)案與其背道而馳”。而在黃金周前后，開(kāi)發(fā)商就利用一些渠道反過(guò)來(lái)拿漲價(jià)的樓盤(pán)個(gè)案大肆宣傳，挑動(dòng)市民的“追漲”心理。
潘蜀健認為，在研究商品價(jià)格的波動(dòng)規律時(shí)，對于那些商品不同質(zhì)，類(lèi)別復雜，性能、質(zhì)量、標準差異較大的商品(如汽車(chē)、彩電、電腦等)，一般都不用統一的均價(jià)來(lái)描述其價(jià)格狀態(tài)，而是分類(lèi)、分檔次分析其價(jià)格走勢。引起商品房?jì)r(jià)格波動(dòng)的因素十分復雜，有地價(jià)因素、成本因素、炒作因素、供求關(guān)系的推動(dòng)因素，還有的是因為高端產(chǎn)品比例變動(dòng)所致。均價(jià)掩蓋了這些因素的內在作用。利用一個(gè)簡(jiǎn)單的均價(jià)，怎能完全分析房地產(chǎn)波動(dòng)規律，并以此來(lái)制定政府的產(chǎn)業(yè)政策呢？
建立統一有效的房市信息發(fā)布平臺
專(zhuān)家建議，建立地域性的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，為社會(huì )提供一個(gè)統一的、權威的信息發(fā)布平臺，將公共信息發(fā)布的質(zhì)量列入部門(mén)業(yè)績(jì)或企事業(yè)單位信譽(yù)考核的范疇，最后予以立法規范。
首先，整合信息，統一發(fā)布口徑。潘蜀健建議，整合工商局、建委、規劃局、房地產(chǎn)管理局、質(zhì)量監督局、工程質(zhì)量監督站、房地產(chǎn)交易所等部門(mén)或機構的信息，完善從公司的注冊成立、資質(zhì)等級、項目規劃設計、報建、土地使用權獲取、建筑工程質(zhì)量、建筑設備及材料質(zhì)量、市場(chǎng)交易價(jià)格等各個(gè)領(lǐng)域的信息記錄。
其次，改變均價(jià)的單一指標體系，對房?jì)r(jià)進(jìn)行分類(lèi)發(fā)布。曾紀崇說(shuō)，香港的信息發(fā)布可以作為示范，如香港住宅價(jià)格是在戶(hù)型分級的基礎上發(fā)布的，目前分A、B、C、D、E五類(lèi)：A類(lèi)是40平米以下，B類(lèi)是70平米以下，C類(lèi)是100平米以下，D類(lèi)是160平米以下，E類(lèi)是在160平米以上的大戶(hù)型。
第三，培育房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，增加信息透明度。在香港，政府會(huì )定期公布私人一手樓的施工量、落成量，已落成樓宇但仍未售出的私人住宅數目，建筑中但仍未售出或未發(fā)售的私人住宅數目和己批出土地但仍未動(dòng)工的數目。同時(shí)，測量師行、物業(yè)顧問(wèn)會(huì )定期發(fā)布研究結果，對未來(lái)供應量和市場(chǎng)走向提供研究結果。每有土地拍賣(mài)或者大型地產(chǎn)項目動(dòng)工，中介會(huì )接受媒體查詢(xún)，提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)給市場(chǎng)。香港的高等學(xué)校也與中介機構進(jìn)行合作，開(kāi)發(fā)出相關(guān)的二手樓價(jià)指數，如中原地產(chǎn)和城市大學(xué)合作開(kāi)發(fā)的中原城市指數等。
(來(lái)源：經(jīng)濟參考報，作者：黃玫 白冰）
