中新網(wǎng)12月5日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，房?jì)r(jià)居高不下，一些地方政府和房地產(chǎn)商獲巨大收益的同時(shí)普通居民只能望樓興嘆。有關(guān)專(zhuān)家指出，下一步應采取“精確制導”調控措施，從改善供求關(guān)系入手，著(zhù)力解決房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。
利用稅收調控抑制投機性需求
報道稱(chēng)，目前房地產(chǎn)價(jià)格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在雙重矛盾有關(guān)。專(zhuān)家指出，之所以出現這種異�，F象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士后張金華建議，房地產(chǎn)調控政策必須圍繞供給和需求兩方面進(jìn)行，在調控需求方面應將房地產(chǎn)稅征收的重心從交易環(huán)節轉向保有環(huán)節。國家應考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節統一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅；同時(shí)，征收房地產(chǎn)轉手交易時(shí)的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價(jià)收益的一大部分回饋給社會(huì )。
經(jīng)濟學(xué)家王小廣認為，國家還應在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)節適當征收消費稅，現階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機需求和過(guò)度消費行為。但同時(shí)王小廣建議，國家在征收消費稅時(shí)應確定一個(gè)上限，如人均20平方米可以不征稅，超過(guò)這個(gè)上限則按累進(jìn)制征稅。
保障經(jīng)濟適用房土地供應不低于70%
報道同時(shí)指出，目前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問(wèn)題是供應結構與需求結構嚴重不對應。據統計，中國250個(gè)地級以上城市中，70%還沒(méi)有完全實(shí)施廉租住房制度，保障面不到4%；經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)投資出現負增長(cháng)，目前只占商品住宅總投資的5%。
有關(guān)專(zhuān)家指出，只有加大經(jīng)濟適用房的投入量，才能有效改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應的結構性矛盾，起到平抑房?jì)r(jià)的作用，同時(shí)又不至于減少固定資產(chǎn)投資規模，影響經(jīng)濟增長(cháng)速度，從而較好地平衡公眾利益與經(jīng)濟利益。
據悉，為了保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應量，國家今年5月出臺《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》規定，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量，不得低于居住用地供應總量的70%；同時(shí)，繼續停止別墅類(lèi)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
報道指出，但是，為了追求經(jīng)濟增長(cháng)，一些地方仍在想方設法縮減經(jīng)濟適用房建設計劃和用地供應，至今未使上述政策得到真正執行。
加快發(fā)展住房二三級市場(chǎng)
業(yè)界人士透露，目前歐美國家房地產(chǎn)交易量的80%左右集中在二手房上，每年約有5%的存量房進(jìn)入住房二級市場(chǎng)，但中國住房二級市場(chǎng)的交易量卻明顯偏低。
專(zhuān)家建議，今后國家應采取一系列有針對性的政策措施，加快發(fā)展住房二、三級市場(chǎng)，如建立一個(gè)優(yōu)化的稅收體系，以減少交易環(huán)節，降低交易費用；制定嚴格而切實(shí)有效的房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)準入制度；健全住房交易市場(chǎng)法律法規，促進(jìn)住房交易市場(chǎng)形成健康有序的流通秩序等。
此外，國家還應重視實(shí)施“差價(jià)換房”“分期付款售房”“租賃住房”“預先訂房”“流通現房”等多種銷(xiāo)售方式，從而實(shí)現中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡。
適度調整住房消費信貸政策
央行上�？偛孔钚陆y計數字顯示，今年第三季度以來(lái)，隨著(zhù)宏觀(guān)調控政策效應的逐步顯現，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款投向結構出現變化，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款投放力度明顯大于住房開(kāi)發(fā)貸款。
國家行政學(xué)院朱國仁教授指出，宏觀(guān)調控措施具有滯后效應。目前在中國，仍是政府、房地產(chǎn)商、購房者三方對峙的敏感時(shí)期，如果房?jì)r(jià)漲勢仍然不降，人們勢必聯(lián)想到新一輪調控措施出臺的可能。
建設銀行有關(guān)負責人近日表示，今后建行將更加注重對房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢性的分析和判斷，在風(fēng)險可控前提下，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一方面，繼續向住宅市場(chǎng)要份額、要效益，進(jìn)一步加大住宅信貸投入在開(kāi)發(fā)貸款中的占比；同時(shí)，實(shí)行差別化服務(wù)，今年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將主要投向經(jīng)營(yíng)管理水平高、資產(chǎn)質(zhì)量好的分行和住房市場(chǎng)發(fā)展良好的重點(diǎn)城市。
中國銀監會(huì )負責人則表示，今后將進(jìn)一步發(fā)揮信貸政策的調控作用，嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行將按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對空置三年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，監管部門(mén)還將視情況有區別地適度調整住房消費信貸政策。(張曉松 謝登科 陳莉)
