個(gè)案:兩種交稅方案差2000元
二手房賣(mài)家黃小姐打比方說(shuō)，比如一套房子是2004年以60萬(wàn)元買(mǎi)入的，裝修費和購入時(shí)的相關(guān)稅費為15萬(wàn)元，今年準備以80萬(wàn)元賣(mài)出。根據政策，如果不能提供原始憑證，將按交易額的1%征收。也就是說(shuō)80萬(wàn)元，乘以1%，要交8000元的稅。
而如果可以提供原始憑證，房屋轉讓的個(gè)人所得稅的計算公式為，房產(chǎn)交易合同價(jià)格，減去裝修費用等規定扣除項目后再乘以規定稅率。也就是80萬(wàn)元減去60萬(wàn)元后，再減去15萬(wàn)元，然后再乘以20%，也就是1萬(wàn)元。比第一種方式多了2000元。如此說(shuō)來(lái)，手續齊全的二手房再上市交易時(shí)，反而比手續不齊全的要多交稅。黃小姐對此提出了質(zhì)疑，是不是有關(guān)部門(mén)出臺政策前沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳細的測算呢？
專(zhuān)家:充分考慮各種交稅方案
稅務(wù)專(zhuān)家解釋?zhuān)址拷灰滓U納多少稅費不能一概而論，要視具體情形而定。像黃小姐所說(shuō)的這種情況可能會(huì )存在，但二手房交易稅費到底是按核定征收還是據實(shí)征收，要由地稅部門(mén)根據有關(guān)規定進(jìn)行考量。專(zhuān)家提醒，居住未滿(mǎn)5年的二手房交易除征收個(gè)人所得稅外，還要征收營(yíng)業(yè)稅，幾種稅賦相加，利潤空間已相對減少了很多，所以提醒正要進(jìn)行二手房交易的投資者，在進(jìn)行二手房交易時(shí)，應當充分考慮各種交稅方案。
廣州市地稅局明確，從8月1日(稅款所屬日期)起，個(gè)人轉讓住房核定征收的稅率維持住房轉讓收入的1%不變。同時(shí)，實(shí)行據實(shí)征收方式的，按轉讓所得的20%征稅�！锻ㄖ访鞔_了個(gè)人轉讓住房核定征收個(gè)人所得稅的六種情形，合理費用扣除的范疇有所擴大，裝修和公證等費用被納入合理費用的范疇。
實(shí)行據實(shí)征收方法的重要環(huán)節是確定房產(chǎn)原值和合理費用�！锻ㄖ访鞔_，納稅人必須提供有關(guān)合法、有效的憑證，包括完稅憑證、發(fā)票、行政性收費收據以及經(jīng)財政部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)認可的其他憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后才能進(jìn)行減除；發(fā)生建造費、中介服務(wù)費的，納稅人還必須提供有關(guān)合同、協(xié)議。
按照規定，個(gè)人轉讓住房收入額一般按實(shí)際成交價(jià)格確定；但納稅人申報的售房收入額低于房管部門(mén)出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書(shū)》審定的價(jià)格又無(wú)正當理由的，按《房地產(chǎn)價(jià)格審核書(shū)》所審定的價(jià)格確定。廣州市地稅局表示，如果納稅人能夠提供符合要求的完整的證明材料，證明個(gè)人住房轉讓沒(méi)有所得的，不用繳納個(gè)人所得稅。
規定:裝修費公證費可稅前扣除
根據國家稅務(wù)總局的規定，扣除支付的住房裝修費用時(shí)，納稅人須提供實(shí)際支付裝修費用的稅務(wù)統一發(fā)票，并且發(fā)票上付款人姓名與房屋產(chǎn)權人一致。但如果納稅人原購房為裝修房，即合同注明房?jì)r(jià)款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得重復扣除。
《通知》還規定，納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實(shí)扣除。納稅人按照有關(guān)規定實(shí)際支付的手續費、公證費等，憑有效證明據實(shí)扣除。
據悉，《通知》規定可核定征收的六種情況如下：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計算售房收入的；2.未能提供合法、有效的購房合同和房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計算原值的；3.未能提供支付合理費用相關(guān)憑證，不能正確計算合理費用的；4.申報價(jià)格低于《房地產(chǎn)價(jià)格審核書(shū)》所審定的價(jià)格，又無(wú)正當理由的；5.個(gè)人轉讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關(guān)資料憑證的；6.辦理完稅手續時(shí)，未按規定提供主管地稅征收機關(guān)“據實(shí)征收”審核意見(jiàn)的。
扣除裝修費限額的情況如下：1.已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；2.商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
(文章來(lái)源：廣州日報 作者：李妍)
