房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加速
北京統計局和國家統計局北京調查總隊的數據顯示，今年前10個(gè)月，北京商品房的新開(kāi)工面積為2163.6萬(wàn)平方米，比上年同期增長(cháng)14.5%。而按照所獲施工許可證的項目計算，今年9-10月，新開(kāi)工面積就達603.31萬(wàn)平方米，占比為27.9%，高于月度平均水平。此外，房地產(chǎn)投資和土地開(kāi)發(fā)面積也在繼續大幅增長(cháng)。
易居中國研究院的專(zhuān)家解釋稱(chēng)，今年以來(lái)，北京土地購置面積不足，而土地開(kāi)發(fā)面積又大幅增長(cháng)，這反映了開(kāi)發(fā)商在無(wú)奈地“吐出”土地開(kāi)發(fā)，這些土地的重新開(kāi)發(fā)表明，囤積土地的現象正在得到政策上的一定遏制。
一位開(kāi)發(fā)商坦言，為了迎接2008年奧運會(huì )，政府可能出臺相應的限制措施，這也促使眾多地產(chǎn)項目加快了開(kāi)發(fā)和上市速度。
一方面，有關(guān)部門(mén)加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的監管，而另一方面，北京“90平米/70%”的調控細則又姍姍來(lái)遲，新開(kāi)工項目在7、8月間受阻，這就使得北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在9月以后有了明顯的提速。
土地供應瓶頸日顯
中國住交會(huì )執行秘書(shū)長(cháng)馮暉坦言，北京開(kāi)發(fā)商大量“囤地”,從另一方面也反映出城市土地資源的日益稀缺。開(kāi)發(fā)商手中的土地有限，囤積起來(lái)做到細水長(cháng)流，這樣可以讓自己的企業(yè)“不斷糧”。
北京國土局公布的土地供應和開(kāi)發(fā)利用情況顯示，自2004年1月到今年6月，北京共出讓712宗地塊，項目用地總計為5775.11公頃，規劃建筑面積7866.42萬(wàn)平方米。其中，已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)的669.77公頃和正在開(kāi)發(fā)建設的2258公頃，余下2947.34公頃土地尚囤積在開(kāi)發(fā)商手中。
一位房地產(chǎn)商接受采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，他們對土地的開(kāi)發(fā)，有自己的打算和進(jìn)度，并且受到資金狀況和市場(chǎng)供求的制約。他坦言：“我們花了那么多錢(qián)拿來(lái)的土地，囤積著(zhù)不開(kāi)發(fā)，并不現實(shí)，但是，在目前房?jì)r(jià)和地價(jià)的走勢下，開(kāi)發(fā)進(jìn)度太快，也劃不來(lái)�！�
北京市土地整理儲備中心統計數據顯示，2006年北京出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地(不包括經(jīng)濟適用房用地)面積總計為1031公頃。其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃，商業(yè)、金融、辦公和公建等性質(zhì)的用地為112.5公頃。而北京2006年度土地供應計劃中，住宅商品房用地為1600公頃,商服用地300公頃，實(shí)際土地供應量?jì)H為計劃的54%。
2005年,北京計劃供應的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。而實(shí)際成交的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地僅為554公頃，不到計劃的四分之一。
地價(jià)迭高
國家宏觀(guān)調控將土地閘門(mén)越收越緊，而開(kāi)發(fā)商拿地的成本也越拍越高。在此背景下，近期北京成交宗地的價(jià)碼均大幅高于標底價(jià)。北京城市開(kāi)發(fā)集團有限責任公司與北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以26億元競得京城“新地王”的廣渠路36號，雖然有關(guān)部門(mén)沒(méi)有按“價(jià)高者得”決定競拍結果，但成交價(jià)仍高出標底價(jià)近9億元。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)研究中心孟奇經(jīng)理分析，近期多宗新地塊高價(jià)拍出，可能將推動(dòng)房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。因為這將導致周邊在售樓盤(pán)調高身價(jià)，而區域價(jià)格上調又可能驅使準購房者提前購房，造成購房需求的上升。此外，地塊成交均價(jià)大大高出標底價(jià)，也給開(kāi)發(fā)商一個(gè)高價(jià)拿地的信號，使今后地塊競拍抬價(jià)，從而可能促使房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。
(文章來(lái)源：中國證券報 作者：林喆)
