房企去年利潤增長(cháng)驚人
記者發(fā)現，這些股價(jià)暴漲而后又暴跌的企業(yè)，大多擁有大量的廉價(jià)土地儲備，而且去年業(yè)績(jì)出現跨越式增長(cháng)。如萬(wàn)科董事長(cháng)王石近日在博客上透露，2006年度萬(wàn)科繳稅249426萬(wàn)元，比2005年增加11.08億元，上升80%。稅款增加的因素是銷(xiāo)售收入和利潤的增長(cháng)。
如果按照2004年萬(wàn)科實(shí)現凈利潤8.78億元、繳納稅款8.02億元，2005年萬(wàn)科的凈利潤為13.5億元、繳納稅款13.2億元的情況來(lái)推斷，則2006年萬(wàn)科凈利潤約在25億元左右，同比增長(cháng)85%。截至1月中旬，25家機構對萬(wàn)科2007年財政年度的平均預測凈利潤為接近26億元，將比上一年再增加0.9%。而萬(wàn)科去年的土地儲備增長(cháng)超過(guò)1500萬(wàn)平方米，僅其一至三季度的土地儲備增長(cháng)中，就有60%以上為通過(guò)協(xié)議轉讓取得的低價(jià)地塊。
一日股價(jià)急升5元而后又急跌4元的保利地產(chǎn)，也同樣在去年出現規模猛增。截至1月10日，15家機構對保利地產(chǎn)2006年財政年度的平均預測凈利潤約8.7億元。而2005年保利地產(chǎn)的凈利潤為4.07億元。估計同比增加114%。其在上市的5個(gè)月后，土地儲備猛增500萬(wàn)平方米左右。而且一線(xiàn)城市如北京、廣州的不少地塊為協(xié)議取得的低價(jià)土地。
韜晦已久的珠江實(shí)業(yè)在1月16日漲停，也主要受惠于其業(yè)績(jì)增長(cháng)。由于其經(jīng)營(yíng)的廣州商業(yè)項目盈利可觀(guān)，以及去年銷(xiāo)售多個(gè)早年拿下的地塊開(kāi)始啟動(dòng)，截至去年12月底3家機構對珠江實(shí)業(yè)2006年度業(yè)績(jì)的平均預測凈利潤約1億元。而該公司2005年凈利潤，1820萬(wàn)元，相比上年同期增長(cháng)450%，成為上市房企中利潤增長(cháng)幅度最大的一家。
此外急升后下跌的股票如中糧地產(chǎn)、九龍山、中華企業(yè)等，也是在內地一線(xiàn)城市擁有不少早年買(mǎi)下的低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地儲備。而且去年受益于銷(xiāo)售及利潤增長(cháng)，而出現業(yè)績(jì)提升。
企業(yè)表示已有計提準備
不過(guò)，在《通知》出臺后，萬(wàn)科、泛海建設、招商地產(chǎn)等上市房企迅速于1月18日發(fā)布公告，指出該政策對公司日后發(fā)展并無(wú)沖擊。其中萬(wàn)科公告表示，萬(wàn)科已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規定，在房產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售的同時(shí)預交了土地增值稅，并按相關(guān)規則，在以往年度業(yè)績(jì)中作了相應的成本預提，同時(shí)還在新項目發(fā)展中考慮了相關(guān)因素。公司已披露的2006年度凈利潤較上年度增長(cháng)50%~65%的預期將不受上述影響。在發(fā)展方向方面，萬(wàn)科一直以普通居民住宅開(kāi)發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對較少。
萬(wàn)科集團辦公室主任譚華杰表示，萬(wàn)科所有的決策都是在準備應對長(cháng)期宏觀(guān)調控的基礎上確立的，而且對于此次土地增值稅的增加，在此前的財務(wù)報表上已有預提準備。至于2006年通過(guò)協(xié)議轉讓取得的土地，在轉讓過(guò)程中也計算了部分土地增值稅的成本。預計此政策出臺，對萬(wàn)科的年度利潤表現影響不大。此前據媒體報道，萬(wàn)科從2004年起即開(kāi)始為土地增值稅的清算提留準備金，2004至2006三年，萬(wàn)科提留的準備金從4000萬(wàn)元提高到9000萬(wàn)元，再提高到3個(gè)億。
至于在香港上市的富力地產(chǎn)以及合生創(chuàng )展的媒體負責人，則對記者表示在2005年籌備上市初期已經(jīng)對可能會(huì )有的宏觀(guān)調控風(fēng)險進(jìn)行了預防，對于部分稅費增加部分進(jìn)行了預提。但這一政策的具體影響目前尚未能正式評估。
國泰君安1月初對內地房地產(chǎn)股的研究報告表示，主流上市公司2007年凈利潤將平均可以保持38%高增長(cháng)。其中，如萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中華企業(yè)、金地集團等主流開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾年將保持開(kāi)發(fā)節奏加快的趨勢，而且在一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)比重將加大。如中糧地產(chǎn)等央企則在根據國資委規劃做管理層激勵。萬(wàn)科和深振業(yè)完成管理層激勵后業(yè)績(jì)、市值和股價(jià)表現已經(jīng)證明，因此未來(lái)老牌央企國企的管理層激勵將促進(jìn)公司業(yè)績(jì)增長(cháng)，大股東資產(chǎn)注入和管理層激勵完成將在未來(lái)促進(jìn)上市公司充分釋放業(yè)績(jì)。
銀河證券則在近期有研究報告指出，在宏觀(guān)經(jīng)濟景氣、人民幣升值預期和趨勢深化，包括普通住房在內的消費需求是擴大內需的重點(diǎn)。雖然行業(yè)發(fā)展規范進(jìn)一步加大，但房地產(chǎn)行業(yè)景氣向下的拐點(diǎn)尚未出現。重點(diǎn)公司基本擁有較大規模的預售房款等待竣工結算，或有受加息影響較小的出租物業(yè)作為支持，今明兩年的業(yè)績(jì)很難受到目前加息或銀根緊縮等調控政策的負面影響。因此，盡管短期內行業(yè)和板塊可能會(huì )有沖擊，但仍然維持增持的行業(yè)投資評級。
(來(lái)源：第一財經(jīng)日報 作者：吳曉波）
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