頻出“狠招”能否奏效
開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭。廣州市長(cháng)穩定房?jì)r(jià)的承諾一出，就只能付諸實(shí)踐。事實(shí)上，張廣寧也的確按照這樣的步驟在有條不紊地進(jìn)行著(zhù)。除卻允許單位自建經(jīng)濟適用房外，從年初至今的一系列“狠招”出臺，讓人們似乎看到了樓價(jià)下降的希望。
3月26日下午，廣州市市長(cháng)張廣寧主持召開(kāi)市政府常務(wù)會(huì )議，審議并原則同意了由市國土房管局、市建委和市規劃局聯(lián)合制定的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房?jì)r(jià)格若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，業(yè)內人士稱(chēng)之為“穗七條”。
“穗七條”規定了加大土地供應、收回閑置土地、整治房產(chǎn)市場(chǎng)、老城區改造等七大措施，力求抑制廣州房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)。這個(gè)“穗七條”被認為是包括《廣州市住房建設規劃(2006-2010)》在內的2006年一系列政策的延續�！耙呀�(jīng)不是花拳繡腿�！� 廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō)。
他認為，這次政府的態(tài)度與以往有明顯的不同：以前廣州市政府認為房?jì)r(jià)不高，現在承認“高”了；以前認為房?jì)r(jià)不能降，現在則認為應該降低中小戶(hù)型的房?jì)r(jià)。所以政府的態(tài)度、立場(chǎng)、觀(guān)念以及方法都有所改變。
在這一系列“狠招”中，繼續加大土地供應以及加大保障中低收入人群居住的小區的建設，成為重中之重。據悉，2007年政府保障型住房建設3.32萬(wàn)套，建筑面積262萬(wàn)平方米，其中廉租住房建設18萬(wàn)平方米，新社區住房建設168萬(wàn)平方米。
日前，廣東省出臺了完善住房保障制度的具體實(shí)施方案，其中規定，各地年度經(jīng)濟適用住房竣工面積要達到當年商品住房竣工總面積的8%以上，廉租住房則要達到5%以上。同時(shí)，廉租住房和經(jīng)濟適用住房用地不得低于商品住房用地總量的10%。按照“穗七條”，在2010年底前要建設840萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房。
事實(shí)上，自1986年至2002年，廣州共建有7個(gè)經(jīng)濟適用房安居小區，解決了3萬(wàn)多戶(hù)中低收入家庭的住房問(wèn)題。2000年時(shí)，廣州為此耗資40.5億元。后來(lái)由于資金問(wèn)題，經(jīng)濟適用房的建設，到2002年則完全停止。
1月30日，在經(jīng)歷一波三折之后，全國首例“三限雙競”地塊(限戶(hù)型、限房?jì)r(jià)、限銷(xiāo)售對象，競房?jì)r(jià)、競地價(jià))——廣州科學(xué)城H3和H4地塊成功出讓?zhuān)偯娣e達23萬(wàn)多平方米，限價(jià)房最高限價(jià)為6000元／平方米�！叭揠p競被人們視為非常好的措施，但是到現在拿到地塊得開(kāi)發(fā)商還未進(jìn)場(chǎng)，由于手續不完善等原因而開(kāi)不了工，這是個(gè)嚴重的問(wèn)題�！表n世同說(shuō)。
而此次“穗七條”中對于限價(jià)房并沒(méi)有著(zhù)重提出。業(yè)內人士普遍認為，在“五年規劃”中限價(jià)房的比重很大，但是“穗七條”未提及，是一個(gè)奇怪的現象。
另外，本刊接觸的一些專(zhuān)家和地產(chǎn)商對政府能否完成規劃土地供應量表示擔憂(yōu)。因為過(guò)去幾年廣州土地出讓一直存在的問(wèn)題是，每年住宅用地的實(shí)際供應一直遠遠低于土地出讓計劃，無(wú)法滿(mǎn)足后續的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及市場(chǎng)需求。
數據顯示，2006年廣州市共出讓各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地35幅，土地面積206萬(wàn)平方米，總建筑面積492.33萬(wàn)平方米，僅完成年度出讓計劃24%。市屬八區的住宅用地面積僅占年度計劃的19%。
同時(shí)，中心城區的土地出讓屢創(chuàng )“天價(jià)”，很難讓人看到樓價(jià)下跌的征兆。市區土地供應日漸萎縮，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周邊區域發(fā)展，與普通市民的需求有較大差距。因此買(mǎi)房人只能在“看得上的買(mǎi)不起、買(mǎi)得起的看不上”的矛盾中苦苦掙扎。
一個(gè)樓市，各自表述
在廣州，關(guān)于地產(chǎn)調控，官方和地產(chǎn)商基本上是各說(shuō)各話(huà)。因此有當地媒體稱(chēng)廣州的地產(chǎn)圈是“一個(gè)樓市，各自表述”：即官方數據是樓市平穩；業(yè)界認為樓價(jià)高處未算高；地產(chǎn)商則更務(wù)實(shí)，表面上緊跟政府言論，暗地里加緊高價(jià)搶地。
2006年溫家寶總理曾在為第100屆廣交會(huì )揭幕之機，考察廣州當地的經(jīng)濟發(fā)展情況，而房地產(chǎn)就是重點(diǎn)之一。當時(shí)，除了沒(méi)收到風(fēng)聲的小型地產(chǎn)商外，很多地產(chǎn)商幾乎停止了推盤(pán)活動(dòng)。
在廣州，大盤(pán)開(kāi)發(fā)是不少地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)模式。目前廣州至少有十個(gè)樓盤(pán)的占地面積超過(guò)一千畝，而二百畝的樓盤(pán)只能稱(chēng)之為“中小樓盤(pán)”，三百畝的樓盤(pán)則比比皆是。大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地產(chǎn)商手中。
據稱(chēng)，僅在廣州老城區，地產(chǎn)商手中就握有900萬(wàn)平方米的儲備用地。一些較小的地產(chǎn)公司也在抓緊儲地。去年9月拿下廣州首個(gè)“限戶(hù)型”地塊的某集團，其營(yíng)銷(xiāo)中心副總甚至公開(kāi)表示，該集團手里掌握的地塊已足夠開(kāi)發(fā)兩三年。
韓世同認為，目前各地偏好“大盤(pán)”開(kāi)發(fā)，“造城”或“城鎮開(kāi)發(fā)”，一次性出讓土地面積過(guò)大，造成了開(kāi)發(fā)企業(yè)的區域壟斷。在壟斷條件下，開(kāi)發(fā)商依靠壟斷力量制定壟斷高價(jià)、賺取壟斷利潤，造成房?jì)r(jià)的增長(cháng)。
廣州市政府顯然也看出了苗頭，因此在《廣州市住宅建設規劃(2006—2010)》中，有5350萬(wàn)平方米的住宅建筑面積，政府有意安排其中的43%由房地產(chǎn)商用手中的存量土地解決，其他由政府通過(guò)土地供應。不過(guò)，效果尚待觀(guān)察。
盡管張廣寧控制房?jì)r(jià)論剛出來(lái)的時(shí)候，就有地產(chǎn)商稱(chēng)，政府絕不可能控制得了樓價(jià)。但更多的地產(chǎn)商都回避對此進(jìn)行評論�！凹热皇虚L(cháng)都表態(tài)了，我們就不說(shuō)什么了，太敏感了�！币晃坏禺a(chǎn)商對記者說(shuō)。
不過(guò)，與這種回避相比，地產(chǎn)商的實(shí)際行動(dòng)卻未見(jiàn)少�！拔逡弧秉S金周未到，廣州許多樓盤(pán)已開(kāi)始啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略。還有一些地產(chǎn)商暗地里升價(jià)。廣州大道某樓盤(pán)一周內均價(jià)提升3%，目前已達12000元/平方米。
另一方面，一些地產(chǎn)商借拍賣(mài)，不斷抬升區域樓市的價(jià)格。有媒體報道，位于廣州白云山腳下的兩塊前“地王”——種雞場(chǎng)和種豬場(chǎng)地塊，時(shí)隔近兩年，這兩個(gè)相連的地塊卻一直不見(jiàn)動(dòng)工跡象。但該區域的樓價(jià)卻已經(jīng)被節節抬高。種雞場(chǎng)地塊最終成交價(jià)高達5億元，樓面地價(jià)達3300元/平方米，只比當時(shí)廣州的最高住宅樓面地價(jià)低48元/平方米。
就在張廣寧“炮轟”房?jì)r(jià)的同時(shí)，3月13日，萬(wàn)科集團在新年第一拍中，以7082元/平方米的樓面地價(jià)奪得廣州海珠區一塊占地9000余平方米的地塊。相比去年住宅地塊的最高樓面地價(jià)5481元/平方米，這一價(jià)格又高出很大一截。
對此，廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同說(shuō)，市長(cháng)保證“要使房?jì)r(jià)降下來(lái)”的話(huà)音未落，其管轄下的國土房管部門(mén)就用“價(jià)高者得之”這一法寶，在“以豐補歉”的名目下與發(fā)展商一起，又一次創(chuàng )下了廣州住宅用地的超級天價(jià)。
這多少讓那些仍在觀(guān)望的買(mǎi)房人有些失望。更多的“空軍”(廣州稱(chēng)持幣待購的買(mǎi)房人為空軍)們，也許還要等待下去�？少Y佐證的是，3月28日，中國人民銀行發(fā)布的一項調查結果顯示，廣州居民的購房意愿下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)。 ★
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