中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　張曙光(中國經(jīng)濟50人論壇成員、北京天則經(jīng)濟研究所學(xué)術(shù)委員會(huì )主席)

　　關(guān)于土地問(wèn)題我在前年做過(guò)研究———城市化背景下土地產(chǎn)權的實(shí)施和保護，這是從總體方面來(lái)討論的。今天專(zhuān)門(mén)來(lái)討論農村的集體建設用地問(wèn)題和小產(chǎn)權房的問(wèn)題，包括8個(gè)方面的問(wèn)題。

　　第一個(gè)問(wèn)題：城市土地與農村宅基地的不同

　　集體建設用地大部分是宅基地，而矛盾最鮮明的也是在這一塊，其他的沒(méi)有多大問(wèn)題。農村與城市相比，有幾個(gè)不同的特征：第一個(gè)是跟城市的房產(chǎn)比較起來(lái)，農村宅基地的取得方式不同。城市是通過(guò)市場(chǎng)化取得的，政府通過(guò)招、拍、掛賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商建了房子賣(mài)給居民，產(chǎn)權也轉移了，使用權也轉移了，這是商品化交易的過(guò)程。農村則是集體劃撥，是無(wú)償的。這個(gè)無(wú)償劃撥雖然滿(mǎn)足了農民平等的住房需求，但是想用這辦法來(lái)控制宅基地的目的卻沒(méi)有達到。既然是“不要白不要”，農民就想多要，想收回多占和不用的宅基地是不可能的。第二個(gè)是城市的房屋都商品化了，沒(méi)有什么限制：中國人可以買(mǎi)，外國人也可以買(mǎi)；城里人可以買(mǎi)，鄉下人也可以買(mǎi)。而在農村，它基本上是不能讓城里人買(mǎi)，只允許農村居民之間買(mǎi)賣(mài)，所以商品化的程度很低。這種狀況，阻礙了農村經(jīng)濟的發(fā)展。為什么呢？我們可以看到，城市原來(lái)也是實(shí)行住房分配制，那時(shí)的城市房屋破爛得很，后來(lái)一商品化，城市馬上就發(fā)展起來(lái)了，城市漂亮了，住房也好了。第三個(gè)是取得的數量不同。城里人的房子，可以買(mǎi)一套也可以買(mǎi)幾套。農村規定只能是一戶(hù)一宅，但是一戶(hù)多宅的現象還是大量存在。保護耕地的目的并沒(méi)有達到。第四個(gè)就是決策主體和所有者主體不一樣。城市里的土地，政府是所有者，也是決策主體。但是農村土地的所有者主體是村集體，而能不能取得宅基地卻要政府部門(mén)批準。農村宅基地和農用地的差別也很大。農用地可以主張權利，但是宅基地的問(wèn)題始終沒(méi)有解決，所以農村宅基地出了不少問(wèn)題，而且尋租現象大量發(fā)生。

　　第二個(gè)問(wèn)題：小產(chǎn)權房的法律困境

　　政府規定了一系列關(guān)于宅基地的管制辦法———不準城里人買(mǎi)，不準農村人賣(mài)給城里人或轉讓給城里人。政府的管制執法有兩種，一是行政執法，二是法院審理。行政執法，由國土資源部執行。國土資源部設了土地監察司，在各地設立了土地監察辦公室，去年搞了土地執法大檢查。法院審理的農民之間的宅基地官司有很多案例；但是在農民和市民之間土地交易的官司，審理的案子很少，但是影響非常大。我這里有兩個(gè)案例。一個(gè)案例是，北京房山區的青龍頭村，和城里的一個(gè)建設開(kāi)發(fā)公司合作，蓋了138套別墅。結果被遙感衛星發(fā)現以后，國土資源部和北京市規劃辦公室進(jìn)行了執法檢查。最后把138套中的85套給拆除了，并且對相應的人員作了處分。但是這以后，“小產(chǎn)權”房的問(wèn)題并沒(méi)有禁止住。因為首先這條法律本身有著(zhù)很大的爭議，其次圈占土地的利益太大，冒著(zhù)殺頭的危險也有人要干；還有查處的概率和處罰力度都不夠。法院判決的一個(gè)最重要的案例就是宋莊畫(huà)家村。許多畫(huà)家買(mǎi)了農民的房子建起了畫(huà)家村，由于畫(huà)家村起來(lái)以后變成了北京市的藝術(shù)園區，所以村里就想把園區重新規劃。這時(shí)土地升值了，一位農民就想反悔，就把買(mǎi)他房的畫(huà)家告上了法院。法院的一審判決：畫(huà)家是45000塊錢(qián)買(mǎi)的一個(gè)院落，法院判決農民賠他9萬(wàn)塊錢(qián)，這9萬(wàn)塊錢(qián)是對他添建的那些損失的補償。二審再判的時(shí)候，給畫(huà)家賠得了18萬(wàn)，大概是占到了這個(gè)房子升值后收益的70%。村里面也做了一些安排使畫(huà)家們能夠繼續留下來(lái)。這個(gè)案例的判決說(shuō)明了現在法律的尷尬，判這個(gè)案例實(shí)際上是在考慮土地的增值收益到底屬于誰(shuí)？按照現在的法律來(lái)判就是應該屬于這個(gè)農民。但是增值收益又是怎么來(lái)的？是畫(huà)家在畫(huà)家村里聚集使得這個(gè)地方興起了一大批與原來(lái)農業(yè)無(wú)關(guān)的產(chǎn)業(yè)，比如畫(huà)材畫(huà)筆、繪畫(huà)裝裱、繪畫(huà)拍賣(mài)、繪畫(huà)交易等等，才使這個(gè)地方發(fā)展起來(lái)的。事實(shí)上，最后的判決主要收益還是歸了畫(huà)家。這個(gè)案例如果判了畫(huà)家敗訴，畫(huà)家們一走，那么畫(huà)家村沒(méi)有了，這個(gè)以此為基礎的開(kāi)發(fā)區也就完了。

　　第三個(gè)問(wèn)題：“城鄉統籌綜合改革”是一種變相的征地

　　對于宅基地的爭奪一直是非常激烈的。前期是政府征地，結果征地的名聲太壞，所以現在各地方政府變了個(gè)法———搞“城鄉統籌綜合改革”。那么城鄉統籌到底是什么？我做了些調查。這里提供兩個(gè)例子來(lái)說(shuō)明，城鄉統籌實(shí)際上是一種變相的征地。我去了重慶的九龍坡，這是重慶城鄉統籌改革先走一步的實(shí)驗點(diǎn)；看了天津開(kāi)發(fā)區———華明示范鎮。前一個(gè)，可以說(shuō)改革是失敗了。因為它最重要的一步就是政府征地以后，搞了個(gè)1000畝的博士園，其中200畝已經(jīng)建成了。在這1000畝地里設計了140個(gè)蔬菜大棚，然后兩個(gè)大棚之間建一座博士小樓，50萬(wàn)元———名義上為租，實(shí)際上是賣(mài)。最后大概是有人把此事反映給總理，這個(gè)試驗就放下來(lái)了。天津開(kāi)發(fā)區，它完全是財政包干的一個(gè)試驗，把12個(gè)村的1.2萬(wàn)畝土地拿出3900畝蓋樓，讓農民上樓，一個(gè)農民平均37平方米。其余的地全部變成國有土地。市政府拿了4000畝，區政府2000畝，鎮政府2000畝。大家可以看到綜合城鄉統籌是個(gè)什么。其實(shí)第二個(gè)案例中，它的實(shí)質(zhì)完全是在現存法律之內的。就工作本身來(lái)說(shuō)，兩個(gè)地方都做得比較細，但是問(wèn)題在什么地方呢？就是所有的城鄉統籌的方式都是變相征地。因為前一段的征地太落伍、太露骨，那么現在的城鄉統籌只是有效地解決了農民的住房問(wèn)題，卻并沒(méi)有保障農民的財產(chǎn)權和發(fā)展權。因為所有置換出來(lái)的土地都實(shí)現了國有化，都被政府拿走，農民既喪失了處置權和使用權，也沒(méi)有了收益權。前者是強征，而后者就是用一些好的遠景把農民的地給拿走。