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　　富裕人群　買(mǎi)房保值“無(wú)視”租售比

　　很多人購房的目的，并不在于長(cháng)期投資獲取回報，要么是自住性購房的剛性需求，要么是本能地去抵御通貨膨脹，或者短期炒作獲利

　　然而多家中介機構的調查顯示，租售比這一國際通行的數據，在北京等大城市卻很少被購房人考慮和參考。

　　“房?jì)r(jià)與租金收益已長(cháng)期背離�！睋�上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭介紹，1998至2001年間，我國房?jì)r(jià)與租金增長(cháng)情況基本一致。2002年開(kāi)始，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的持續偏快上漲，房?jì)r(jià)長(cháng)期背離租金。尤其是2004年至2008年水平，租金漲幅維持在2%上下，房?jì)r(jià)增幅卻高達6%-10%。

　　楊紅旭認為，房?jì)r(jià)長(cháng)期脫離租金水平，從側面說(shuō)明房?jì)r(jià)偏高，住宅投資價(jià)值呈下降趨勢。然而，從物業(yè)增值的角度，一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)近幾年多數已翻了一倍，房屋資產(chǎn)增值速度可觀(guān)。因此，樓市投資者絕大部分人眼中只有房子漲價(jià)，至于低租金，則視若無(wú)睹。

　　在尹明的印象中，北京的租賃價(jià)格近幾年幾乎沒(méi)有怎么上漲，2005年他剛工作的時(shí)候，單位附近兩居的房源在2300—3000之間，現在也還是如此。而北京的房?jì)r(jià)，從2006年到現在多數已經(jīng)翻了一番。

　　“很多人購房的目的，并不在于長(cháng)期投資獲取回報，要么是自住性購房的剛性需求，要么是本能地去抵御通貨膨脹，或者短期炒作獲利�！绷钜�明尷尬的是，當他和業(yè)內人士探討租售比時(shí)，很多人對此不以為然：現在買(mǎi)房誰(shuí)還用這個(gè)來(lái)衡量劃不劃算？

　　“中國和其他國家不一樣�！本G地集團京津事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)總監李薊認為，中國人買(mǎi)房子很多并不是持有獲取租金收益，而是預期房?jì)r(jià)自然上漲轉手獲利；而在北京、上海等地，吸納了周邊乃至全國的人來(lái)買(mǎi)房，因此不能用單個(gè)城市的居民收入、租金水平來(lái)衡量這里的房?jì)r(jià)，“如果用這個(gè)來(lái)衡量，北京的房子沒(méi)人買(mǎi)得起了�！彼�說(shuō)，房?jì)r(jià)收入比、租售比在北京、上海已經(jīng)失去其意義。

　　根據世邦魏理仕的統計，今年上半年投資高端物業(yè)的主要有兩類(lèi)人群，一是私營(yíng)業(yè)主，二是各行業(yè)高管，相當一部分人存在“對通脹預期的擔心”，在他們看來(lái)，國內有些地區樓市相對較好，可以成為一個(gè)避風(fēng)港。

　　尹明表示，5月份他曾帶了不少山西、河北、內蒙古等地朋友去看過(guò)華潤紅山世家、凱德華璽、遠洋萬(wàn)和城等項目，這些項目的大戶(hù)型售價(jià)基本在3萬(wàn)元/平米以上。這些人的共同特征是相對富有，“他們在京買(mǎi)房，一般都是買(mǎi)高端物業(yè)或別墅�！�

　　在龍湖唐寧ONE營(yíng)銷(xiāo)負責人鄒墨遠看來(lái)，今年的高端房產(chǎn)投資主要以資金避險、保值增值為目的，而非尋求租金回報率。從今年二季度以來(lái)的數據，高端物業(yè)的租金是在持續下降的。

　　投機客　短期炒房“炒高”租售比

　　短期炒作的高額收益，使很多上半年交易的二手房房源再次入市成為三手房乃至四手房

　　在抵御通脹成為手中有余錢(qián)的“富人”的選擇時(shí)，利用樓市上漲進(jìn)行短期炒作的投機客也在增多。

　　凱德置地環(huán)渤海區域副總經(jīng)理韓維認為，對于投資客來(lái)講，與銀行儲蓄的通脹預期、股市收益等的高風(fēng)險相比，投資房地產(chǎn)盡管相對保守，但卻是一種更為穩妥的投資方式。

　　5月底，中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰在某論壇上發(fā)表了“房?jì)r(jià)暴漲暴跌的周期越來(lái)越短”的觀(guān)點(diǎn)，當時(shí)，尹明就盤(pán)算，要不要炒個(gè)房來(lái)短期獲利。

　　他表示身邊已經(jīng)有很多朋友在這么操作了。一個(gè)女同事4月初買(mǎi)了南六環(huán)外的“陽(yáng)光波爾多”，每平米4000元買(mǎi)入，準備在近期拋出，價(jià)格已漲至5000；另一位鄭姓朋友，6月初以每平米7100元買(mǎi)了“金隅可樂(lè )+”，近期也打算以9000元左右轉手。

　　“今年上半年是北京樓市歷年來(lái)最瘋狂的半年，成交量突破10萬(wàn)套，連續4個(gè)月單月突破2萬(wàn)套�！敝性�地產(chǎn)三級市場(chǎng)部人士告訴記者。

　　“與2007年不同的是，市場(chǎng)投機趨勢在明顯加強，炒房客變成了中小炒房主�！睆埓髠ソ忉屨f(shuō)，一般兩年內再交易的房源為短炒房，此外，部分房蟲(chóng)或小中介公司短期內用現金公證收房或者限時(shí)代賣(mài)等業(yè)務(wù)，以個(gè)人名義用全款或者定金，在短期內獲得原房主房屋出售權的，也稱(chēng)短炒房或三手房。

　　“7月僅半月房?jì)r(jià)就上漲4.1%，短期投資收益驚人。如果按照貸款首付30%計算，年初購買(mǎi)的能獲利首付的95%�！睆埓髠ビ嬎�。數據顯示，7月北京二手房均價(jià)已突破12000元/平方米，比年初高3100元，半年累計上漲幅度已達34%。

　　“短期炒作的高額收益，使很多上半年交易的二手房房源再次入市成為三手房乃至四手房。剛拿到二手房房本的業(yè)主就將房源加價(jià)掛牌的現象越來(lái)越多�！币晃恢薪槿耸糠Q(chēng)，短期炒房的收益模式完全不同于出租，因此更無(wú)需用租售比來(lái)衡量。