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　　房地產(chǎn)業(yè)

　　面臨三大挑戰

　　賈生華 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

　　在經(jīng)歷了金融海嘯的洗禮后，2009年中國房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入新的成長(cháng)周期。然而，這個(gè)新起點(diǎn)面臨著(zhù)“后金融危機”、“后救市政策”的新問(wèn)題和新挑戰。

　　首先，從2008年到2009年上半年，房地產(chǎn)業(yè)的劇烈波動(dòng)更深層次緣于供求關(guān)系的屬性和不平衡特征。土地和商品房的“供不應求”，導致地價(jià)和房?jì)r(jià)上漲的預期不斷強化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性增強。在一個(gè)典型的投資市場(chǎng)上，市場(chǎng)預期是關(guān)鍵因素。如何針對投資市場(chǎng)的供求關(guān)系特點(diǎn)，完善供求平衡機制，防止市場(chǎng)過(guò)度波動(dòng)，是我們必須應對的一個(gè)挑戰。

　　客觀(guān)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有投資和消費的雙重屬性，但現實(shí)中房地產(chǎn)的投資屬性和消費屬性并不容易協(xié)調。特別是在中國現階段，富裕家庭的投資性購房需求十分旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供不應求，價(jià)格上漲，導致大中城市房?jì)r(jià)明顯偏高，中等以下收入家庭住房消費能力不足。在完善住房保障政策的同時(shí)，如何對房地產(chǎn)投資需求進(jìn)行調控和管理，是今后房地產(chǎn)政策優(yōu)化的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　在過(guò)去10年的房地產(chǎn)繁榮周期中，在“面粉比面包貴”的格局中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險也暴露無(wú)遺。如果房?jì)r(jià)下跌，甚至只要房?jì)r(jià)不漲，許多開(kāi)發(fā)商就面臨資金鏈斷裂和破產(chǎn)的境地。因此，政府要對高地價(jià)采取克制態(tài)度，開(kāi)發(fā)商不能對高房?jì)r(jià)歡欣鼓舞。這個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)十分脆弱。要在這樣嚴峻的市場(chǎng)和行業(yè)持續發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須反思企業(yè)的商業(yè)模式，逐步形成自己的核心競爭力。如何在房?jì)r(jià)不漲的情況下也能夠賺錢(qián)，這是想要長(cháng)期生存和發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的問(wèn)題。

　　鼓勵老百姓

　　投資實(shí)體經(jīng)濟

　　夏斌 國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長(cháng)

　　房?jì)r(jià)為何漲這么快，波動(dòng)那么大？原因之一是資金問(wèn)題，投資渠道少。第二是政策制度問(wèn)題。我認為當前調控房地產(chǎn)首先應該對民生與市場(chǎng)問(wèn)題要有清晰的區別政策。在廉租房建設上，政府應從土地供應、資金供應、城市交通規劃、租金補貼等各方面予以充分的政策優(yōu)惠。只有確�；�本的民生和社會(huì )穩定之后，才能給房地產(chǎn)市場(chǎng)以充分的、更大的市場(chǎng)調控空間，才能在市場(chǎng)調控中減少各種顧慮。

　　第二，進(jìn)一步運用稅收等手段，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)因素。中國要吸取世界各國發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)驗與教訓：凡是將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為消費市場(chǎng)的，一國的經(jīng)濟周期波動(dòng)就比較小。所以我認為，我國應盡快開(kāi)放各項實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域的私人投資政策，鼓勵老百姓獲得更多的實(shí)體經(jīng)濟投資上的財產(chǎn)收入，而不是鼓勵老百姓獲得更多的虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)上不穩定的財產(chǎn)收入。

　　第三，對居民改善性住房和第二套住房，要堅持嚴格的首付按揭制度，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同樣要嚴格堅持一定比例的自有資本金制度。認為金融政策是決定當前房地產(chǎn)冷熱的輿論引導是不正確的，危險的。必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策之一的金融政策，置于經(jīng)濟增長(cháng)與物價(jià)、經(jīng)濟增長(cháng)與信用供給、國際收支平衡的最基本的考量中。