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　　8月底見(jiàn)量?jì)r(jià)齊跌 二手房銷(xiāo)量走低 開(kāi)發(fā)商加緊推盤(pán)步伐 政策微調帶來(lái)變數———

　　又見(jiàn)“金九銀十”，與往年不同的是，經(jīng)過(guò)“炎熱淡季”的7、8月份，開(kāi)發(fā)商從9月開(kāi)始，將迎來(lái)為期三個(gè)多月的熱銷(xiāo)期。而今年9月，開(kāi)發(fā)商恐怕要面臨著(zhù)瘋狂后的形勢逆轉：由于上半年，大多數在售項目提前透支了樓盤(pán)的漲價(jià)空間，眾多樓盤(pán)“萬(wàn)人排號”、“金卡促銷(xiāo)”、“捂盤(pán)惜售”的故事成就了價(jià)格傳奇，卻也極大傷害了購房者的熱情。由于政府有關(guān)部門(mén)已經(jīng)明確發(fā)出政策調整的信號，隨之加大了土地的供應，一房難求的局面或將很快改變，加之購房人持幣觀(guān)望的情緒帶動(dòng)，8月底北京樓市出現了價(jià)格跌幅。上周(8月24日-8月30日)北京樓市共有13個(gè)項目開(kāi)盤(pán)入市，新增供應套數2646套，環(huán)比前一周上漲37.38%。而隨著(zhù)供應量的增加，市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)均價(jià)也呈現出明顯的下落態(tài)勢——14500元/平方米的均價(jià)，環(huán)比跌幅達到24.52%。

　　而開(kāi)發(fā)商也懼于后市的不確定，紛紛加大了樓盤(pán)的出貨，此間奧運板塊四五個(gè)新盤(pán)以合理價(jià)格大量噴發(fā)是最好的注解，而眾多在售開(kāi)發(fā)商也均表示，在年底收官之前，加大推盤(pán)速度已成為共識，瘋狂了半年之久的樓市價(jià)格終于有望在2009年9月漲不動(dòng)了……

　　一房難求僅限幾個(gè)熱點(diǎn)項目，500多在售項目“虛房待購”

　　個(gè)別搶手盤(pán)“壟斷”買(mǎi)房人

　　專(zhuān)家告誡，購房應保持理性勿盲目扎堆

　　“北京在售的樓盤(pán)有五六百個(gè)，真正一房難求的能有幾個(gè)？所謂的熱銷(xiāo)，也僅僅集中在少數一些熱點(diǎn)項目上，事實(shí)上絕大部分項目都是有房可售的�？梢哉f(shuō)，大批買(mǎi)房人盲目跟風(fēng)扎堆個(gè)體樓盤(pán)，奇貨可居的心態(tài)一定程度上也導致了房?jì)r(jià)的居高不下，攀比上漲�！蹦迟Y深行業(yè)人士的話(huà)可謂一針見(jiàn)血地概括了市場(chǎng)現狀。京城樓市如今的價(jià)漲量跌讓樓市“高燒期”被掩蓋的不少問(wèn)題暴露無(wú)遺，龐大的買(mǎi)房群體在個(gè)別項目上的高度集中和追漲搶購，使得眼下的樓市失去“平衡”，一方面是成千上萬(wàn)買(mǎi)房人在少數項目前擠破頭的翹首以盼，一方面是大批擁有充足房源的項目面臨日益清冷的銷(xiāo)售局面，這一切不得不讓人對樓市前景平添幾分擔憂(yōu)。

　　●市場(chǎng)現象●

　　數百房源萬(wàn)人排號　買(mǎi)房人扎堆死盯熱點(diǎn)樓盤(pán)

　　東三環(huán)雙井橋附近某項目銷(xiāo)售總監王先生近段時(shí)間以來(lái)一直發(fā)愁“房子實(shí)在不夠賣(mài)”，手頭總共400套的待售房源，排號客戶(hù)已經(jīng)達到了驚人的16000個(gè)以上，1：40的供需比讓人難以想象�！艾F在每天都能接到各種關(guān)系要求留房的電話(huà)和條子，這點(diǎn)房子光安排關(guān)系戶(hù)都遠遠不夠，更別提對外銷(xiāo)售了�！蓖跸壬�表示，這幾百套房對于這么大的客戶(hù)需求來(lái)講根本就是“杯水車(chē)薪”，很多人在年初就已經(jīng)登記排號到現在都安排不上，一房難求。而項目的價(jià)格，也已經(jīng)從當初的13000元/平方米漲到了眼下的接近20000元/平方米。

　　“我們項目總共就1200套房，排號的已經(jīng)達6000人以上，現在光關(guān)系戶(hù)就已經(jīng)接近1000人，這房還怎么賣(mài)��？”西二環(huán)內城某熱點(diǎn)項目負責人也是叫苦不迭。而東五環(huán)外某項目負責人也私下透露，該項目從6月份就準備好開(kāi)盤(pán)直到現在遲遲未開(kāi)，最主要的原因就是房源不夠�？偣�200套房，必買(mǎi)的關(guān)系戶(hù)就有190多個(gè)，“3000多人排號最后就開(kāi)幾套房，那還得了？后果簡(jiǎn)直不堪設想�！辈稍L(fǎng)中了解到的多個(gè)項目遭遇的情況都是大同小異，開(kāi)發(fā)商也普遍表示眼下的心態(tài)是“如履薄冰”、“戰戰兢兢”。

　　●跟蹤調查●

　　開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)飲鴆止渴　傷害購房人感情

　　“開(kāi)盤(pán)日即告罄時(shí)”，這曾經(jīng)是很多樓盤(pán)期盼得到的完美業(yè)績(jì)答卷，可眼下一些熱銷(xiāo)項目對這一話(huà)題卻“避之不及”�！艾F在再炒開(kāi)盤(pán)售罄已經(jīng)過(guò)時(shí)了，真正賣(mài)得好的項目都不敢再出這個(gè)風(fēng)頭，首先是老板不高興，大家也會(huì )說(shuō)賣(mài)得這么快是因為價(jià)格低的原因，犧牲的是公司的利潤，周邊項目也很可能群起攻之成為眾矢之的；其次是為了捂盤(pán)，項目根本不愁賣(mài)，必然選擇少量推盤(pán)大幅漲價(jià)�！蹦抽_(kāi)發(fā)商私下表示，一定程度上漲價(jià)也是“無(wú)奈之舉”——房子實(shí)在不夠賣(mài)，找關(guān)系的買(mǎi)房人實(shí)在太多，誰(shuí)也沒(méi)法“得罪”，只能是靠漲價(jià)過(guò)濾客戶(hù)，讓那些實(shí)力有限的買(mǎi)房人“知難而退”�！懊繚q一兩千就能過(guò)濾掉一部分買(mǎi)房人，最后即便只剩下1/5的人買(mǎi)房，也還是供不應求�！�

　　●專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)●

　　絕大多數項目有房可賣(mài)　切勿“一葉障目不見(jiàn)泰山”

　　與上述幾個(gè)買(mǎi)房人高度集中的樓盤(pán)門(mén)庭若市形成鮮明對比的是，大多數項目隨著(zhù)整體房?jì)r(jià)的爬高正在走入“門(mén)前冷落鞍馬稀”的窘迫境地。暗訪(fǎng)中了解到，西五環(huán)附近炒得相當熱的某項目尚未入市，1000余套房源已經(jīng)基本被“預定”一空，數千買(mǎi)房人依然在癡癡“等待”，而與之毗鄰的另一項目位置更好，價(jià)格更低，卻一直賣(mài)得不溫不火，買(mǎi)房人對其視若無(wú)睹，讓開(kāi)發(fā)商也哭笑不得�！拔覀兊捻椖渴菧尸F房銷(xiāo)售，緊挨著(zhù)地鐵站，又是市場(chǎng)上緊俏的中小戶(hù)型，價(jià)格在同區域里也是偏低的，按理說(shuō)應該更具競爭力吧，可開(kāi)盤(pán)都一個(gè)多月了，300多套房還有1/3沒(méi)賣(mài)掉�！痹擁椖�?jì)炔咳耸垦哉Z(yǔ)中頗為無(wú)奈，他也承認項目比較低調，就炒作力度來(lái)講遠遠比不上其“鄰居”。多方走訪(fǎng)之下發(fā)現，那些獲得廣泛關(guān)注的樓盤(pán)周邊，往往都有不少項目依然是有房可售，且價(jià)格更低，但其吸引力，卻遠遠低于“名牌”項目。

　　“種種跡象充分說(shuō)明市場(chǎng)整體需求并不像大家想象得那么火，住宅成交量已經(jīng)連續兩個(gè)月明顯下滑。我們必須看到目前的買(mǎi)房群體的確存在相當的盲目性，在恐慌性購房心態(tài)影響下，不少買(mǎi)房人僅聽(tīng)別人說(shuō)哪個(gè)項目好，往往就會(huì )盲目跟風(fēng)。缺乏自己的分析判斷，結果導致少數項目上買(mǎi)房人一窩蜂地扎堆，事實(shí)上絕大多數人在長(cháng)時(shí)間的等待之后也往往都是竹籃打水一場(chǎng)空，不但買(mǎi)不上‘死盯’的樓盤(pán)，而且喪失了最佳的投資置業(yè)時(shí)機，最終讓自身利益受損�！北本┮拙臃康禺a(chǎn)研究所所長(cháng)牟增彬認為。

　　結合亞豪機構、協(xié)成機構和搜房網(wǎng)等多家機構調查顯示，目前北京在售的近600個(gè)樓盤(pán)中，真正由于客戶(hù)積累太多而嚴重供不應求的不到1/10，也就是說(shuō)尚有500多個(gè)項目有充足在售房源在向買(mǎi)房人“招手”�！耙环矫媸菬狳c(diǎn)樓盤(pán)的一房難求，另一方面卻是很多項目的‘等米下鍋’，這的確是眼下樓市上真實(shí)發(fā)生的怪現象，需求的過(guò)于集中導致了市場(chǎng)需求的淤塞不暢，助推了房?jì)r(jià)的非理性上漲，導致樓市結構難以平衡。事實(shí)上眾多有房可售的樓盤(pán)不乏亮點(diǎn)，可能更適合購買(mǎi)�！眮喓罊C構副總經(jīng)理王英男表示。

　　“買(mǎi)房人在個(gè)體樓盤(pán)上的高度集中，折射出市場(chǎng)的明顯非理智色彩�！敝性�地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰告誡，“不一定名氣大、關(guān)注度高的樓盤(pán)就比其他項目更具升值潛力，不斷上漲的房?jì)r(jià)正在日益透支著(zhù)未來(lái)的回報空間。買(mǎi)房人千萬(wàn)不能一葉障目不見(jiàn)泰山，開(kāi)發(fā)商也不能夠被熱銷(xiāo)假象迷惑，盲目樂(lè )觀(guān)。風(fēng)物長(cháng)宜放眼量，買(mǎi)房置業(yè)，依舊要堅持理性當先�！蔽�/邱旸