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　　真身難辨：

　　經(jīng)適房是保障房還是商品房？

　　從1998年到2003年再到2007年，中國住房保障制度在彷徨中走上了正確的道路，但短期內面臨“歷史欠債”多和經(jīng)驗不足的問(wèn)題。

　　近10年來(lái)，中國的住房制度經(jīng)歷了兩次深刻的變革。1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發(fā)布，提出：“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系�！�

　　但到了2003年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發(fā)布，上述目標被修正為讓“多數家庭購買(mǎi)或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供應，提高其在市場(chǎng)供應中的比例�！迸c此同時(shí)，將經(jīng)適房的性質(zhì)定位為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。從此，中國房地產(chǎn)開(kāi)始了瘋狂的市場(chǎng)化之旅。

　　從語(yǔ)義上看，應當把經(jīng)適房“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”的定位濃縮地理解為“商品房”。但“商品房”三字之前還綴有“政策性”三字，這便讓經(jīng)適房的真實(shí)性質(zhì)顯得撲朔迷離。龍斌認為經(jīng)適房的本質(zhì)是保障房，但亦有不少學(xué)者認為經(jīng)適房只是特殊的商品房而已。因為修建經(jīng)適房的開(kāi)發(fā)商可以獲得一定的利潤。

　　經(jīng)適房的性質(zhì)認定事關(guān)重大：如果經(jīng)適房不是保障房，那么，像王芳和黃某這樣的家庭根本就沒(méi)有被納入住房保障體系；或者說(shuō)，他們并未獲得真正意義上的住房保障。如果經(jīng)適房不是保障房，而社會(huì )各界又用保障房的標準看待住在經(jīng)適房里的人，那么，社會(huì )整體的評判標準就會(huì )出現偏差。

　　中國掀起建設經(jīng)適房和廉租房的高潮，還是近在眼前的2007年的事。隨著(zhù)樓價(jià)的飆升，老百姓、尤其是低收入家庭“住房難”問(wèn)題日益凸顯，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》當年出臺，首次明確提出“把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能”。

　　廉租房供應量過(guò)少，是全國各大城市普遍存在的問(wèn)題。一位不愿透露姓名的業(yè)內人士向記者表示，這主要是因為低收入群體最迫切需要的廉租房建設量，尚未納入現行的政府官員政績(jì)考核機制，“多蓋，不算政績(jì)；少蓋，也不會(huì )拿官員怎么樣”，更何況發(fā)展廉租房注定是“虧本買(mǎi)賣(mài)”，而修建經(jīng)適房至少不會(huì )虧本，導致財政投入明顯偏少。

　　當然，廉租房的機制性奇缺正在得到一定程度的改善。今年年初，廣州市住房保障辦有關(guān)負責人曾表示，廣州市2009年、2010年計劃開(kāi)工建設408萬(wàn)平方米保障性住房，其中廉租住房與經(jīng)適房的比例為2：1，將適當減少經(jīng)適房建設，加快廉租住房建設。為加快解決低收入群體住房難題，廣州市還將在市場(chǎng)上收購50平方米以下、價(jià)格合適的二手房以補充保障性住房的房源。根據規劃，廣州將在2012年內解決今年“廣州住房困難調查”中統計出的77177戶(hù)低收入住房困難戶(hù)的住房問(wèn)題。

　　對癥下藥：

　　補“磚頭”，還是補“人頭”？

　　在實(shí)物補貼和貨幣補貼之間，政府應當根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，審時(shí)度勢地對癥下藥。

　　今年6月29日，廣州市委常委、常務(wù)副市長(cháng)蘇澤群表示：符合購買(mǎi)經(jīng)濟適用房條件的市民，可以拿政府的補貼自己去購房。目前，該政策正在研究之中。

　　政府直接補貼市民，即“補人頭”，明顯地區別于現行經(jīng)濟適用房制度下補貼開(kāi)發(fā)商利潤的“補磚頭”政策。

　　中山大學(xué)社會(huì )保障與社會(huì )政策研究所研究員朱亞鵬認為，采用實(shí)物(按房)補貼或貨幣補貼，在特定的時(shí)間選擇不同的補貼方式，效果大不一樣。實(shí)物補貼，是補供方(開(kāi)發(fā)商)；貨幣補貼，是補需方(購房者)。實(shí)物補貼將解決一部分低收入者的住房問(wèn)題，同時(shí)也可以有效地穩定房?jì)r(jià)；但限制了買(mǎi)房者和租房者的選擇權——比如區位、朝向等。而貨幣補貼可以彌補實(shí)物補貼的不足——賦予買(mǎi)房者選擇權。但是補貼的規則制定有難度，比如發(fā)了補貼能不能買(mǎi)到房、補多少才算公平、在補貼過(guò)程中如何保證初衷的實(shí)現等，都需慎重考慮。

　　另外，在房?jì)r(jià)高時(shí)，應該補實(shí)物(按房)，這不僅可以抑制房?jì)r(jià)，同時(shí)也能有效地對買(mǎi)不起房的購房者進(jìn)行補助；而在房?jì)r(jià)低時(shí)，尤其是樓市供大于求的情況下，則可以考慮貨幣補貼。

　　龍斌認為，與實(shí)物補貼一樣，貨幣補貼同樣面臨監管風(fēng)險。