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　　高價(jià)地頻繁出現，“地王”屢被刷新，“地王”效應在短期內被放大。這是當下樓市的一大特點(diǎn)。對此，不少業(yè)內人士及購房者的觀(guān)點(diǎn)是：“地王”推動(dòng)房?jì)r(jià)高漲。他們甚至認為，“地王”頻現的區域，房?jì)r(jià)肯定會(huì )爆發(fā)性地增長(cháng)。

　　但是，記者對北京近年來(lái)多個(gè)“地王”樓盤(pán)的銷(xiāo)售軌跡調查發(fā)現，“地王”并不能對房?jì)r(jià)上漲起決定作用，只是在短期內會(huì )提高購房者對區域房?jì)r(jià)的預期。而區域房?jì)r(jià)的變化更重要的是與供求關(guān)系及樓市整體大勢緊密相關(guān)。

　　多個(gè)“地王”樓盤(pán)售價(jià)與區域持平

　　所謂“地王”，要么是總價(jià)高，要么是單價(jià)高。自2005年以來(lái)，北京出現了多塊市級地王或區域地王，紀錄屢被刷新�！暗赝酢眰兊某霈F，和當時(shí)北京樓市土地爭奪的激烈程度有關(guān)。

　　亞豪機構的統計顯示，從2005年8月華潤置地奪得清河地王開(kāi)始，到今年7月廣渠路15號成交，北京出現20多塊市級或區域“地王”。除今年拍出的6塊“地王”外，此前的20多個(gè)“地王”至今僅約70%開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，其他的或是在“曬太陽(yáng)”，或在準備開(kāi)盤(pán)中。尚未開(kāi)盤(pán)的“地王”主要是當時(shí)“面粉”太貴，短期內無(wú)法或不愿意生產(chǎn)“面包”。而已開(kāi)盤(pán)的“地王”樓盤(pán)，其開(kāi)盤(pán)價(jià)格基本和區域房?jì)r(jià)持平，有的甚至低于區域均價(jià)。

　　2005年因高總價(jià)“稱(chēng)王”的華潤橡樹(shù)灣地塊，拿地時(shí)樓面地價(jià)約3600元/平米，開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)8500元/平米，其時(shí)區域房?jì)r(jià)集中在8000元/平米左右，兩者基本持平。即使是在一輪波動(dòng)后，目前華潤橡樹(shù)灣的售價(jià)也基本和區域價(jià)格持平，并未成為區域的領(lǐng)跑者。

　　此外，2008年北京“單價(jià)地王”中鐵置業(yè)翰庭地塊，當時(shí)樓面地價(jià)為14750元/平米，今年7月入市時(shí)開(kāi)盤(pán)均價(jià)25000元/平米，但區域均價(jià)在21000元—26000元/平米。

　　記者對北京高價(jià)地的開(kāi)盤(pán)情況調查發(fā)現，除了有少數地塊的開(kāi)盤(pán)價(jià)略高于區域均價(jià)外，多數樓盤(pán)的實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)以及此后的售價(jià)，均并非區域房?jì)r(jià)的領(lǐng)漲者，其價(jià)格變化均隨著(zhù)區域整體價(jià)格的大勢而變化。

　　短期內供求關(guān)系決定房?jì)r(jià)，長(cháng)期則看大勢

　　昨日，多個(gè)業(yè)內人士以及經(jīng)濟學(xué)家對記者表示，“地王”在一定程度上提高的是心理預期，而周邊的房?jì)r(jià)是否能持續上漲，則需要看北京樓市的整體大勢。

　　7月，廣渠路15號競拍聲剛落，周邊樓盤(pán)的業(yè)主立馬提高了二手房?jì)r(jià)。多家經(jīng)紀公司提供的數據顯示，7月底該區域二手房的報價(jià)猛漲，多個(gè)小業(yè)主的報價(jià)高達2.8萬(wàn)—3萬(wàn)元/平米，不過(guò)并沒(méi)有順利成交。目前，該區域的二手房?jì)r(jià)格約在2.5萬(wàn)元/平米�！啊�地王’出現，周邊房?jì)r(jià)高漲是心理預期。能否被購房者接受，還需要看市場(chǎng)大勢�！毖攀乐脴I(yè)(集團)有限公司副總裁宮鐵軍指出。

　　“短期內供求關(guān)系決定房?jì)r(jià)，長(cháng)期則是宏觀(guān)經(jīng)濟整體大勢及樓市的整體走勢決定房?jì)r(jià)�！敝袊鴩�有經(jīng)濟研究中心主任徐傳諶教授表示，如果購房者根據哪里出現“地王”就預期哪里必然大漲而購買(mǎi)，是有風(fēng)險的。

　　中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰也表示，目前的房?jì)r(jià)很少是成本定價(jià)法，多數是參考對比后定價(jià)。因此，“地王”開(kāi)盤(pán)時(shí)，其定價(jià)參照的是周邊在售樓盤(pán)和區域均價(jià)�！叭绻麅r(jià)格定得高，就賣(mài)不出去。這也是為什么‘地王’樓盤(pán)不敢高價(jià)開(kāi)盤(pán)的主要原因�！崩钗慕苓M(jìn)一步說(shuō)，在“曬太陽(yáng)”的“地王”也正說(shuō)明“地王”是無(wú)法撼動(dòng)區域價(jià)格的，它們在等周邊房?jì)r(jià)漲起來(lái)。

　　宮鐵軍表示，幾年來(lái)不僅“地王”樓盤(pán)的售價(jià)出現較大幅度上漲，北京很多樓盤(pán)都出現了上漲，個(gè)別漲幅甚至超過(guò)“地王”樓盤(pán)�！�2008年整體大勢不好時(shí)，那些‘地王’樓盤(pán)都是采取低于區域均價(jià)開(kāi)盤(pán)的�！�