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　　- 個(gè)案回顧

　　橡樹(shù)灣房?jì)r(jià)一波三折

　　2005年，冷清的清河板塊因為華潤置地高價(jià)拿地而驟受矚目。當年8月1日，華潤置地以25.65億元的價(jià)格拿下原三家毛紡企業(yè)地塊。該地塊規劃建筑面積70萬(wàn)平米，樓面地價(jià)3658元/平米。當時(shí)區域在售樓盤(pán)均價(jià)約5000元/平米，業(yè)內普遍認為，華潤拿地價(jià)格很高。4年過(guò)去了，多個(gè)業(yè)界人士感嘆華潤置地當時(shí)眼光獨到。

　　地價(jià)3658元，2006年8500元開(kāi)賣(mài)

　　2005年，尚處城鄉接合部的清河，基礎設施不完善，房?jì)r(jià)普遍不高，以致業(yè)內對華潤的拿地很不解。

　　2006年11月，橡樹(shù)灣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，當時(shí)區域在售樓盤(pán)仍比較少。由于華潤置地的口碑及其產(chǎn)品不錯，開(kāi)盤(pán)前就吸引了大量的購房者。據華潤置地有關(guān)負責人介紹，華潤橡樹(shù)灣首次開(kāi)盤(pán)推出860套房子，但實(shí)際排號人數高達3000多人。當時(shí)區域在售房?jì)r(jià)在8000—9000元/平米之間，橡樹(shù)灣的開(kāi)盤(pán)均價(jià)定為8500元/平米�！半m然認購者眾多，但我們并沒(méi)有坐地漲價(jià)。一方面是因為區域整體房?jì)r(jià)不高，不能貿然漲價(jià)，另一方面是華潤作為品牌房企，不能透支老百姓的預期�！�

　　中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰也認為，雖然華潤當年高價(jià)拿地，但因其時(shí)北京的地價(jià)、房?jì)r(jià)未出現大漲，所以他們最終的銷(xiāo)售價(jià)格也基本是保持在一個(gè)相對合理的價(jià)位�！叭A潤橡樹(shù)灣的開(kāi)盤(pán)價(jià)是可以接受的。當時(shí)區域內的強佑清河新城、富力桃園都在8000元以上�！崩钗慕苷f(shuō)。

　　“地王”沒(méi)有成“帶頭大哥”

　　北京土地價(jià)值和房?jì)r(jià)的飆升出現在2007年，首先是房?jì)r(jià)從4月份開(kāi)始整體上漲，隨后，7月出現土地爭奪戰。當年，多數樓盤(pán)的價(jià)格漲幅超過(guò)100%。

　　在這樣的大背景下，橡樹(shù)灣的房?jì)r(jià)也開(kāi)始上漲�！皳�我了解，清河板塊最先提價(jià)并不是橡樹(shù)灣�！鼻搴影鍓K某開(kāi)發(fā)商告訴記者，2007年初，清河板塊在售樓盤(pán)還賣(mài)8500—9000元/平米時(shí)，The house專(zhuān)家國際花園的售價(jià)達到1.1萬(wàn)元/平米，率先拉升區域房?jì)r(jià)。橡樹(shù)灣當時(shí)則為9000元/平米。

　　2007年6月開(kāi)始，北京房?jì)r(jià)暴漲，清河板塊的房?jì)r(jià)也不例外。同時(shí)，清河板塊的市政建設、區域環(huán)境也都有很大改善。2007年底，橡樹(shù)灣的均價(jià)約為1.6萬(wàn)元，The house專(zhuān)家國際花園均價(jià)約2.3萬(wàn)元。其他樓盤(pán)也大約有80%左右的上漲幅度。

　　2008年北京樓市波動(dòng)，橡樹(shù)灣下調幅度不大，大約下調了6%，而周邊個(gè)別樓盤(pán)的降幅達30%�！按髣莸淖兓瘜�樓盤(pán)價(jià)格影響是最大的�！崩钗慕苷f(shuō)。

　　今年，清河板塊在售樓盤(pán)寥寥無(wú)幾，出現供不應求，房?jì)r(jià)已逐漸回調至2007年的最高水平。目前，橡樹(shù)灣的精裝修房售價(jià)約2萬(wàn)元/平米。

　　中鐵置業(yè)翰庭

　　昔日“地王”不領(lǐng)漲　25000元開(kāi)售

　　7月12日，均價(jià)25000元/平米的中關(guān)村新盤(pán)中鐵置業(yè)翰庭開(kāi)盤(pán)，此時(shí)正是京城樓市最火爆的時(shí)候，翰庭打出學(xué)院和文化牌，一天內實(shí)現3億元的銷(xiāo)售額。

　　2008年初中鐵置業(yè)拿到位于清華東路的翰庭地塊，總計6.4億元，折合樓面地價(jià)14700元/平米，也是當時(shí)的“地王”。

　　距此不遠，龍湖地產(chǎn)2007年底拿下的唐寧ONE地塊，樓面價(jià)11500元/平米，如今單價(jià)已達30000元以上，而它在去年樓市低迷時(shí)開(kāi)盤(pán)，曾經(jīng)低至19000元。

　　購房者認可定價(jià)

　　翰庭選擇的開(kāi)盤(pán)時(shí)間可謂生逢其時(shí)，沒(méi)有人再追究地王是否推高房?jì)r(jià)，因為此時(shí)中關(guān)村在售樓盤(pán)很少，單價(jià)大多超過(guò)25000元。

　　而且從區域來(lái)看，京北是今年樓市漲幅最高的區域，北五環(huán)外的華潤橡樹(shù)灣新推出的公寓，售價(jià)達20000元/平米；北五環(huán)外的潤澤悅溪，價(jià)格也漲到了16000元以上/平米。

　　在知春路上班的任小姐說(shuō)，中關(guān)村在售的房子很少，尤其是純住宅更少，綜合項目周邊情況和戶(hù)型設計等方面，25000的價(jià)格還可以接受。

　　翰庭附近一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，翰庭的定價(jià)或許與其國企背景有關(guān)，“國企一般是比較低調的，在價(jià)格策略上不會(huì )高開(kāi)高打”，他說(shuō)，類(lèi)似的還有城建開(kāi)發(fā)的首城國際中心，低開(kāi)高走是這類(lèi)項目的特色。