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　　成交量持續下滑，房?jì)r(jià)仍在繼續上漲，雖然無(wú)法斷言拐點(diǎn)已至，但樓市滯漲局面卻已經(jīng)大勢難改。在滯漲的局面下，市場(chǎng)的幾方勢力也出現了新的苗頭，企業(yè)中，一部分爭相上市爭取更多的融資，在土地市場(chǎng)不惜代價(jià)獲取資源，另一部分卻在定價(jià)上猶豫，甚至開(kāi)始明折暗扣；購買(mǎi)群體也陷入兩難選擇，一部分冷眼看房?jì)r(jià)漲跌，另一部分還在伺機進(jìn)入，更有一部分選擇拋售獲利離場(chǎng)。紛繁的背后，市場(chǎng)正在醞釀新的調整。

　　滯漲現象

　　樓市價(jià)漲量跌

　　經(jīng)歷了上半年量?jì)r(jià)快速齊漲后，北京樓市從8月份開(kāi)始出現銷(xiāo)量下跌，價(jià)格持續上漲態(tài)勢。

　　8月份，北京全市住宅銷(xiāo)售面積為168.4萬(wàn)平方米，比7月份下降0.1%，比6月份下降17.2%。3月份以來(lái)，北京新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格一路上揚，8月份新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，比上月縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比連續6個(gè)月走高。據北京市統計局信息，北京市二手住宅環(huán)比價(jià)格穩步走高。

　　據中國指數研究院公布，上周北京市商品房成交面積為35.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.68%，而成交均價(jià)為13700元/平方米，環(huán)比上漲7.40%。同期上海、天津、深圳、杭州、武漢等城市也出現不同程度的成交面積環(huán)比下跌。

　　商品房市場(chǎng)及二手房市場(chǎng)上半年的大量成交消耗了大量?jì)?yōu)質(zhì)房源。房源緊缺，業(yè)主惜售，供求失調加速了價(jià)格上漲。價(jià)格飆升致使相當的剛性需求及改善型需求購房者選擇觀(guān)望，從而對交易量產(chǎn)生較大影響。

　　原因分析

　　高房?jì)r(jià)是根本原因

　　在牟增彬看來(lái)，房?jì)r(jià)太高是滯漲局面形成的最根本原因，“以現在的房?jì)r(jià)，買(mǎi)得起房的人，太少了�！�

　　經(jīng)過(guò)半年的高歌猛進(jìn)，房?jì)r(jià)已經(jīng)接近臨界點(diǎn)。北京統計局數據顯示，北京四環(huán)內房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米。據業(yè)內人士估計，1-9月份，北京在售項目的實(shí)際銷(xiāo)售房?jì)r(jià)至少上漲了30%-40%，部分項目的漲幅更高達50%以上，個(gè)別項目漲幅甚至超過(guò)了80%，以至于到8月份，北京的房?jì)r(jià)就已經(jīng)全面超越2007年的高峰期。同時(shí)，今年北京市二手房的累計漲幅也已經(jīng)近40%。

　　牟增彬認為，在寬松的貨幣政策背景下，地王的頻出、投資需求的涌入共同拉高了房?jì)r(jià)。同時(shí)，房?jì)r(jià)上漲又帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的熱度和投資需求。這種交互作用將房?jì)r(jià)推到了前所未有的高度。

　　高企的房?jì)r(jià)，讓消費者無(wú)法承受，裹足不前，新一輪觀(guān)望再次形成，交易量下降就成為必然。

　　地價(jià)推高房?jì)r(jià)

　　4月份以來(lái)，全國地王頻出，其中尤以北京表現最為突出，土地市場(chǎng)火爆到地王紀錄一日一刷新的程度，各區域的樓面地價(jià)遠遠超過(guò)2007年的紀錄。

　　廣渠路15號地以接近16000元/平方米的樓面價(jià)刷新了2007年底萬(wàn)科拿下大望路27號地時(shí)創(chuàng )下的近13000元/平方米的紀錄；六里橋地塊以15700元/平方米的樓面地價(jià)逼近目前周邊房?jì)r(jià)；九棵樹(shù)地塊以6259元/平方米的地價(jià)把通州區域地價(jià)從5000元級別推高到6000元以上；大興19號、20號地則以6605元/平方米的樓面地價(jià)成為大興最貴土地。連聲稱(chēng)不會(huì )再拿地王的萬(wàn)科都在偏遠的房山拿下一塊地王，樓面地價(jià)超過(guò)6400元/平方米。

　　地王對房?jì)r(jià)的推動(dòng)作用是毋庸置疑的。廣渠路15號地成交后，周邊在售項目和二手房房?jì)r(jià)應聲而漲2000元-3000元/平方米。大興地王產(chǎn)生后，周邊項目?jì)r(jià)格上漲2000-4000元/平方米。