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    滯漲局面下樓市五大新動(dòng)向 八成房源可以議價(jià)(2)
2009年09月25日 10:03 來(lái)源:京華時(shí)報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  新動(dòng)向

  -動(dòng)向一 民企排隊上市

  現象:中原地產(chǎn)研究中心調查的數據顯示,目前至少有30家房企正在進(jìn)行A股或H股的上市計劃。如果這批房企IPO成功,募集資金總規模將超過(guò)1000億元。

  7月29日,中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股,為滬港兩地開(kāi)啟今年房企首例IPO。

  9月21日,恒盛地產(chǎn)已經(jīng)在港啟動(dòng)招股計劃,計劃發(fā)行22.5億股,其中18.75億股為新股,招股區間為4-5.3港元;I集資金以招股價(jià)上限計算,約為119.25億港元。從規模上而言,是年內登陸香港的內地房企中最大的一家。如無(wú)意外,恒盛地產(chǎn)將于10月2日正式掛牌上市。據中原地產(chǎn)研究中心披露的2009年擬上市房企不完全名單顯示,目前恒大地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、佳兆業(yè)、卓越集團、龍湖地產(chǎn)、中駿置業(yè)等企業(yè)在排隊H股上市,綠地集團、萬(wàn)達集團、中信地產(chǎn)等企業(yè)則打算在A(yíng)股上市。

  業(yè)內人士指出,受益于樓市和股市雙重回暖,開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始重拾2007年圈地融資和向上市公司“裝資產(chǎn)”的做法。這一方面大幅放大了上市資產(chǎn)的估值,并打通直接融資渠道;另一方面,也將房地產(chǎn)實(shí)體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域內的風(fēng)險轉至資本市場(chǎng)。

  分析:中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰認為房企開(kāi)發(fā)商競爭表面上是爭奪銷(xiāo)售市場(chǎng),實(shí)際上是在土地儲備上較勁,而土地儲備較勁背后是開(kāi)發(fā)商融資能力的體現。除了上市,開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有其它的融資渠道。為了生存,為了發(fā)展,房產(chǎn)企業(yè)必須融資,必須上市。

  中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵認為上市對開(kāi)發(fā)商是最佳融資選擇。因為在中國當前資本市場(chǎng)情況下,作為股權融資,要好過(guò)通常的銀行貸款、公司債等債權融資。內地市場(chǎng)分紅機制不成熟,股權融資得來(lái)的資金是不需要還的,也不會(huì )提高公司財務(wù)報表上的負債率。而且房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè),上市帶來(lái)的大量資金有利于開(kāi)發(fā)上快速擴大業(yè)務(wù)規模,獲取競爭優(yōu)勢。尤其是在土地市場(chǎng),獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源越來(lái)越需要大量資金支持!皬囊焉鲜蟹科蟀l(fā)展經(jīng)驗看,上市后發(fā)展速度都得到加快,融資渠道也更加廣泛,因此上市對開(kāi)發(fā)商確實(shí)是最佳融資選擇!

  -動(dòng)向二 拿地熱度不減

  現象:隨著(zhù)各地房產(chǎn)市場(chǎng)復蘇,以央企為首的各路開(kāi)發(fā)商在全國爭相拿地。進(jìn)入9月,天氣轉涼,但土地市場(chǎng)愈加火熱,全國各地上演了多場(chǎng)激烈的土地爭奪戰,天價(jià)地塊相繼誕生,土地成交價(jià)格屢創(chuàng )新高。近日來(lái),北京氣溫逐漸轉涼,不過(guò)開(kāi)發(fā)商拿地熱度看來(lái)并未絲毫削減。

  據北京市土地整理儲備中心今年成交統計,1月8日至9月16日共有173幅地塊達成交易,其中7月有24幅,8月有25幅,9月有12幅。而9月下半期交易地塊也將超過(guò)10幅,預計9月交易地塊數量會(huì )保持在24幅左右。

  在9月土地達成交易中不乏萬(wàn)科、綠城等房產(chǎn)巨頭身影,溢價(jià)率屢創(chuàng )新高。9月3日,經(jīng)過(guò)245輪競價(jià),SOHO中國以40億競得朝陽(yáng)區望京B29項目用地,折合樓面地價(jià)1.02萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率高達164.3%;9月7日,經(jīng)過(guò)100多輪競價(jià),萬(wàn)科與中糧地產(chǎn)的合資子公司以22億元競得房山區長(cháng)陽(yáng)鎮起步區1號地,折合樓面地價(jià)達6470元/平方米,溢價(jià)率高達263%;9月11日,北京綠城經(jīng)過(guò)179輪競價(jià),以12.42億元拿下通州區新華大街商業(yè)金融、辦公項目,樓面價(jià)達6961元/平方米,溢價(jià)率為292%。

  其他各大城市土地市場(chǎng)資源爭奪戰也異常激烈,9月以來(lái),上海、南京、深圳、合肥先后創(chuàng )下今年以來(lái)的當地單價(jià)地王。在二三線(xiàn)城市,各房產(chǎn)巨頭也紛紛加入土地市場(chǎng)的資源爭奪,大舉拿地。

  分析:開(kāi)發(fā)商狂熱拿地,地王頻出的原因在于,樓市回暖使開(kāi)發(fā)商已經(jīng)回籠大量資金,市場(chǎng)也走出了去年下半年以來(lái)極端的供應和觀(guān)望態(tài)勢,國家降低資本金比率的政策也發(fā)出支持房地產(chǎn)業(yè)加大投資力度的信號。

  社會(huì )學(xué)博士、著(zhù)名地產(chǎn)獨立評論員王智中認為,“金融環(huán)境寬松,相關(guān)政策支持,融資成本較低,加上通脹預期,是開(kāi)發(fā)商拿地熱度不減的主要原因”。同時(shí),他認為部分拿地企業(yè)存在“賭一下”的心理,一種是賭房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì )繼續上升,另一種是賭從拿地到上市兩年的周期后,樓市行情還會(huì )繼續上升!八,在資金比較充裕的情況下,企業(yè)選擇為未來(lái)發(fā)展儲備糧草”。

  -動(dòng)向三 新房?jì)?yōu)惠悄然加大

  現象:9月份以來(lái),新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售量持續下降,上周京城樓市商品住宅成交數量更是全面下降。商品住宅銷(xiāo)售套數為3054套,環(huán)比下降6.05%,商品住宅銷(xiāo)售面積355428平方米,環(huán)比下降7.70%。期房商品住宅總銷(xiāo)售簽約套數為2442套,環(huán)比下降5.97%;總簽約面積為271560平方米,環(huán)比下降7.68%,F房商品房簽約套數為615套,環(huán)比前一周下降6.39%,簽約面積為83868平方米,環(huán)比下降7.79%。出現這樣全面的下降還比較少見(jiàn)。由于銷(xiāo)量的不斷下降,消失了幾個(gè)月的打折促銷(xiāo)等優(yōu)惠方式又重新出現在市場(chǎng)上,成為樓市近期的又一熱點(diǎn)。

  記者了解到,位于三里屯的某項目機關(guān)一再說(shuō)自己的項目很緊缺,但是如果全款支付房款,竟然可以有8.5折的優(yōu)惠。據搜房網(wǎng)統計顯示,目前北京市場(chǎng)上有15個(gè)項目打折力度較大。而此前“領(lǐng)漲”房?jì)r(jià)的朝陽(yáng)區打折樓盤(pán)所占比例最大,達到6個(gè),占總數的四成。

  此前半年以來(lái),由于銷(xiāo)量上漲,京城絕大多數在售樓盤(pán)都取消了折扣,在各大網(wǎng)站的首頁(yè),樓盤(pán)打折信息也幾乎絕跡。而最近一周,記者發(fā)現各大網(wǎng)站首頁(yè)的樓盤(pán)打折信息又開(kāi)始多了起來(lái),不少樓盤(pán)悄然打到了9.3折、9.4折。

  分析:協(xié)成機構副總繆培丹表示,目前看來(lái)金九銀十的銷(xiāo)售季在成交上并沒(méi)有體現出來(lái),除經(jīng)濟適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數和面積全部出現走低,而總的期房因9月的經(jīng)適兩限房的放量才使得成交面積環(huán)比出現上漲。這是因為9月前兩周推盤(pán)量大幅下降,且推盤(pán)的項目地理位置和價(jià)格與購房者的心理價(jià)位有著(zhù)較大的差距,觀(guān)望的購房者也使開(kāi)發(fā)商開(kāi)始改變銷(xiāo)售方式,低折扣和特價(jià)等最常用的優(yōu)惠方式又開(kāi)始顯現。

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我國實(shí)施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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