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　　-動(dòng)向四 開(kāi)盤(pán)項目遭遇定價(jià)難

　　現象：近期的樓市出現了這樣一個(gè)現象，就是開(kāi)發(fā)商普遍遭遇了定價(jià)難的問(wèn)題。據協(xié)成地產(chǎn)的統計，9月份預計開(kāi)盤(pán)的45個(gè)項目中，34個(gè)項目都無(wú)法確定具體的開(kāi)盤(pán)項目?jì)r(jià)格，也就是超過(guò)70%的項目無(wú)法給出具體的定價(jià)。而10月份預計開(kāi)盤(pán)的項目中，仍然有三成多的項目無(wú)法確定開(kāi)盤(pán)價(jià)格，還有一些項目只給出了價(jià)格區間，具體定價(jià)也沒(méi)確定。隨著(zhù)樓市銷(xiāo)量的下降以及宏觀(guān)政策的調整，開(kāi)發(fā)商對于如何定價(jià)已經(jīng)不像之前那樣隨意了，因為價(jià)格如果定得太高，影響以后的銷(xiāo)售，再打折，將會(huì )出現騎虎難下的局面。

　　據記者了解，不少項目雖然不能確定價(jià)格，但是對外宣稱(chēng)了開(kāi)盤(pán)時(shí)間，購房人可以去看房、排號，這就是前期的聚集人氣。如果到開(kāi)盤(pán)那天排號的人很多，甚至比推出房子的套數都多，這時(shí)，開(kāi)發(fā)商就可以把價(jià)格定得高一點(diǎn)，反正僧多粥少。不過(guò)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的一再暴漲，這種方式已經(jīng)不靈了。購房人對房子有一個(gè)大概的估價(jià)，如果估價(jià)太高，超過(guò)了自己的承受能力，就沒(méi)辦法購買(mǎi)，也就不去湊熱鬧排號了。畢竟，購房還得量力而行。

　　分析：亞豪機構總監郭毅認為，市場(chǎng)需求出現下滑，如果脫離了實(shí)際需求，貿然制定高價(jià)，很可能得不到購房者的認同，從而影響項目銷(xiāo)量。因此，近期開(kāi)發(fā)商不僅要對比周邊在售項目?jì)r(jià)格，還要通過(guò)對客戶(hù)需求的調查，綜合來(lái)制定項目售價(jià)。

　　-動(dòng)向五 部分二手房降價(jià) 八成房源可以議價(jià)

　　現象：3月以來(lái)北京的二手房市場(chǎng)進(jìn)入快車(chē)道，成交量連續6個(gè)月突破2萬(wàn)套。二手房房?jì)r(jià)更是如同坐上了電梯一路走高。8月二手房均價(jià)達12420元，比年初的8900元上漲幅度達39.6%。暴漲的樓市使北京二手房市場(chǎng)也恢復了2007年形成的一個(gè)不成文規定，業(yè)主把全部稅費都轉嫁給購房者，形成完全的賣(mài)方市場(chǎng)。

　　9月開(kāi)始突然出現的新政：《京銀監通200984號文件的相關(guān)問(wèn)題》文件，強調各銀行在進(jìn)行存量房貸款審批時(shí)，必須以北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為審批的必要依據。這一政策打破了原來(lái)市場(chǎng)形成的平衡，絕大部分房源需要多納稅過(guò)萬(wàn)。部分兩年內的房源甚至需要多繳5萬(wàn)以上。這一政策實(shí)施對北京二手房業(yè)主的求高價(jià)行為有所抑制。

　　在中大恒基市場(chǎng)部9月的統計中： 300余家門(mén)店登記的新增房源有5000余套，這部分房源在登記時(shí)85%都選擇了價(jià)格可議，房?jì)r(jià)見(jiàn)風(fēng)漲的趨勢在政策影響下明顯得到了抑制，一些房源即使價(jià)格上不變，也暫停了上漲，甚至賣(mài)方愿意承受部分稅費。特別是兩年內的有營(yíng)業(yè)稅的房源，部分甚至選擇了降價(jià)。

　　分析：中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉認為，目前北京二手房市場(chǎng)八成業(yè)主接受議價(jià)有三方面的原因。首先是政策影響，原來(lái)的房源成交稅費全部由買(mǎi)方承擔，而一般的納稅價(jià)格僅是成交價(jià)格的40%。這樣新政出臺將使所有需要貸款的房源需要多花數萬(wàn)的稅費，特別是原來(lái)因為納稅價(jià)比較低的原因可以避免的差額營(yíng)業(yè)稅，現在也因為成交價(jià)格高而出現了數萬(wàn)的稅費。其次，價(jià)格影響,今年來(lái)積累漲幅已經(jīng)近40%，買(mǎi)賣(mài)雙方都有畏高心理，看高后市的人越來(lái)越少。中大恒基市場(chǎng)在9月政策出臺后做的需求及房主抽樣調查中發(fā)現，認為價(jià)格已經(jīng)基本到頂的人已經(jīng)占65%，而這一比例在8月僅30%。希望在一個(gè)月內買(mǎi)房的人僅占需求中的30%，而這一比例在8月是60%。第三，房源供應出現結構性失衡：在8月到9月的樓市供應中，60-100平方米的房源成交周期明顯縮短，而這一面積的房源基本是兩居室。剛性需求在價(jià)格上漲過(guò)快的影響下出現價(jià)格恐慌，出現了一步到位的置業(yè)需求，而改善性需求主要問(wèn)津的100-140平方米房源則需求有限，成交下降超過(guò)8%。目前市場(chǎng)上改善性需求已經(jīng)基本處于觀(guān)望。60平方米以下及140平方米以上的投資性需求的購買(mǎi)欲望在9月也開(kāi)始出現下滑。所以在9月下半月很可能出現成交量明顯下滑的趨勢。今年的市場(chǎng)拐點(diǎn)可能因為984號文件提前出現。

　　預測

　　春節前價(jià)格難有大幅調整

　　雖然交易量出現大幅下降，市場(chǎng)價(jià)格出現一定松動(dòng)，但業(yè)內人士普遍認為短期內房?jì)r(jià)很難有大幅下調動(dòng)力。

　　牟增彬認為，從目前的形勢看，北京的房?jì)r(jià)應該進(jìn)入一個(gè)下行通道，因為市場(chǎng)承受度是有限的。雖然目前還有眾多說(shuō)法認為房?jì)r(jià)沒(méi)理由下降，但牟增彬表示“房?jì)r(jià)漲跌是正�，F象，尤其是經(jīng)過(guò)去年大跌后，市場(chǎng)各方面都應該建立這種意識，房?jì)r(jià)不可能一直上漲�！钡�他也認為房?jì)r(jià)在短期內不會(huì )速降。

　　陳云峰預計目前的滯漲局面將持續半年左右�！罢�府不太會(huì )出臺過(guò)于明顯的政策，但是開(kāi)發(fā)商應該會(huì )，開(kāi)始采取打折促銷(xiāo)等措施”。降價(jià)促銷(xiāo)重現是開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈，不過(guò)總體上也是他們適應市場(chǎng)的表現。另外，他認為滯漲狀態(tài)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然現象，不要把滯漲“拐點(diǎn)化”。對房產(chǎn)市場(chǎng)滯漲，也不要漠視，應該正視房產(chǎn)滯漲，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商、政府和消費者都應該理智地對待房產(chǎn)市場(chǎng)滯漲。

　　雖然收緊二套房貸、嚴謹黑白合同等措施對二手房市場(chǎng)影響很大，但中易安房地產(chǎn)擔保有限公司市場(chǎng)總監徐東華指出，新政對交易量的影響將會(huì )緩慢地釋放，這兩個(gè)月內存量房市場(chǎng)不會(huì )出現巨大的波動(dòng)。因為“一方面當前的利率和稅費水平仍然相對優(yōu)厚，另一方面，業(yè)主待價(jià)而沽、持房觀(guān)望的態(tài)度也在明顯減少�！�

　　王智中告訴記者：“決定房?jì)r(jià)是否下降，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商的資金情況，但現在開(kāi)發(fā)商‘內有糧草，外有援兵’，很難主動(dòng)降價(jià)。甚至從現在到元旦前，全國房?jì)r(jià)還會(huì )小幅上漲”。經(jīng)過(guò)半年的市場(chǎng)大熱，開(kāi)發(fā)商收回了大量銷(xiāo)售資金，同時(shí)在寬松的融資環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商資金很充裕，加上再融資能力很強，從主觀(guān)上降價(jià)意愿的確很小。據王智中掌握的信息顯示，2007年9月進(jìn)入滯漲時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)“資金池”水位高達5400億元，但經(jīng)過(guò)一年的交易量下滑后，2008年9月，此“資金池”為-800多億元，樓市才出現價(jià)格大幅下降。目前全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金池內總計有1200億元資金，但現在國際國內宏觀(guān)經(jīng)濟行情低于2007年的大牛市，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)有了第一次“金融危機經(jīng)驗”，故可以斷定開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能攻守同盟，一定有企業(yè)率先“逃跑”。因此，他預計2010年2月春節前后，樓市將進(jìn)入“價(jià)跌量跌”的行情。

　　本報記者 魯歡 趙麗萍 實(shí)習生 齊志峰