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　　-分析

　　高房?jì)r(jià)是“元兇”

　　黃金周成交慘淡，使得今年的“金九銀十”徹底成為泡影，這成為業(yè)內人士的共識。記者采訪(fǎng)中，開(kāi)發(fā)商也好，研究人士也好，都認為飆升的房?jì)r(jià)是影響交易的“元兇”，過(guò)高的房?jì)r(jià)扼殺了市場(chǎng)需求。

　　近日，由克而瑞中國、中國房地產(chǎn)測評中心及上海易居聯(lián)合發(fā)布的“2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP20排行榜”顯示出，第三季度繼續推高房?jì)r(jià)的同時(shí)，銷(xiāo)售面積卻沒(méi)有同比增長(cháng)。普遍看來(lái)，前三季度企業(yè)總體銷(xiāo)售均價(jià)普遍較上半年有所上升，數據顯示，1-9月份上榜企業(yè)的平均售價(jià)在3472-28317元/平方米之間，平均比上半年高712元/平方米。其中，在7000-10000元/平方米銷(xiāo)售均價(jià)區間的企業(yè)共有9家，均價(jià)在10000元/平方米以上的企業(yè)有8家。

　　以行業(yè)龍頭萬(wàn)科地產(chǎn)為例，今年上半年，萬(wàn)科旗下的項目銷(xiāo)售平均單價(jià)約是8819元/平方米，而第三季度則達到了9855元/平方米，上漲10.5%；世紀金源集團上半年銷(xiāo)售單價(jià)最低，只有3346元/平方米，而今年第三季度變成了3712元/平方米，上漲了10.8%；綠城集團上半年平均單價(jià)為13561.5元/平方米，第三季度為18195.6元/平方米，上漲34.17%；以走精品樓盤(pán)著(zhù)稱(chēng)的星河灣為例，三季度銷(xiāo)售均價(jià)比上半年銷(xiāo)售均價(jià)上漲幅度更是高達57.73%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，進(jìn)入三季度以來(lái)，重點(diǎn)城市成交量大面積出現下滑，既有傳統淡季的因素，也和供應緊張、部分開(kāi)發(fā)捂盤(pán)有關(guān)，但最關(guān)鍵的原因是需求發(fā)生了變化�！皠傂孕枨笳叩馁彿款A算追不上房?jì)r(jià)上漲的速度，致使出現萎縮；投資投機需求依然旺盛，但在二套房貸嚴厲化之后，貸款的首付門(mén)檻與利率成本明顯提高，部分投機客有所觀(guān)望�！�

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰表達了同樣的觀(guān)點(diǎn)：“首先是因為3-9月份樓市成交量過(guò)旺，已經(jīng)透支了整年的銷(xiāo)量；再就是持續的銷(xiāo)量和房?jì)r(jià)增長(cháng)使房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)消費者心理預期，出現了觀(guān)望狀態(tài)�！�

　　-影響

　　促銷(xiāo)力度加大

　　高企的房?jì)r(jià)在商品房中堅購買(mǎi)人群的白領(lǐng)中，造成了巨大影響。據零點(diǎn)研究咨詢(xún)集團最新調查顯示，在未來(lái)兩年內僅有4.9%的白領(lǐng)“非�？赡堋辟I(mǎi)房，14.6%的白領(lǐng)“比較可能”買(mǎi)房，而八成白領(lǐng)在兩年內沒(méi)有購房打算。

　　調查同時(shí)顯示，6.9%的白領(lǐng)表示2008年的收入比上一年度下降，而2009年1-5月份家庭收入下降的白領(lǐng)比例擴大到30.8%，同時(shí)有半數的白領(lǐng)收入止步不前。對于2009年全年的收入，也有31.6%預期收入下降。

　　房?jì)r(jià)大幅上漲，收入卻在降低，白領(lǐng)們的選擇純屬無(wú)奈。

　　這樣的背景下，今年以來(lái)堅挺的房?jì)r(jià)開(kāi)始出現松動(dòng)，市場(chǎng)上的明折暗扣明顯增加。據記者了解，國慶期間，東二環(huán)某項目推出一次性付款9折優(yōu)惠的力度，東三環(huán)某項目也推出認購期95折優(yōu)惠的力度，同時(shí)還有多個(gè)項目一次性付款94折、95折不等。

　　二手房?jì)r(jià)格松動(dòng)

　　從2006年以來(lái)，日益擴大的二手房市場(chǎng)動(dòng)向已經(jīng)逐漸成為樓市風(fēng)向標之一。目前，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)顯現出市場(chǎng)濃厚的觀(guān)望氣氛。

　　數據顯示，9月1日-20日，5年內的二手房房源新增2萬(wàn)套，同比8月同期的1.3萬(wàn)套增加達53%，更是占總新增房源數3.25萬(wàn)套的62%。業(yè)內預計，隨著(zhù)年底二手房交易稅減免期結束的到來(lái)，市場(chǎng)上次新房房源還會(huì )大幅增加。但因為房?jì)r(jià)過(guò)高，購房者的熱情卻大幅下降。

　　國慶期間，記者與望京區域的鏈家、我愛(ài)我家等二手房中介公司銷(xiāo)售人員溝通時(shí)了解到，相對于8月份以前，現在二手房成交談判期已經(jīng)明顯延長(cháng)，不但沒(méi)有了跳價(jià)現象，而且，部分業(yè)主對價(jià)格也有了松動(dòng)，主動(dòng)表示有議價(jià)空間。

　　與此同時(shí)，9月底，順馳不動(dòng)產(chǎn)深圳分公司6家門(mén)店全部關(guān)閉的消息引發(fā)了行業(yè)高度關(guān)注。雖然業(yè)內普遍認為該事件只是個(gè)例，但是在深圳二手房成交大幅下跌的背景下，順馳關(guān)店的信號就顯得不那么單純了。有業(yè)內人士認為，隨著(zhù)二手房交易巔峰期的過(guò)去，中介公司門(mén)店很可能再次出現2007年的中介關(guān)閉潮。