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　　-預測

　　市場(chǎng)再現漲跌爭議

　　樓市的冬天會(huì )來(lái)嗎？業(yè)內對此分歧依然很大。

　　陳云峰屬于中立派，他認為，此階段屬于調整期，房?jì)r(jià)會(huì )相對穩定在現有水平，而且好區位的房?jì)r(jià)仍會(huì )上漲，如三元橋、朝陽(yáng)公園等地段，但更多樓盤(pán)會(huì )出現打折促銷(xiāo)。用一個(gè)詞語(yǔ)形容就是“漲跌互現”。但是，他也指出，購房者不要期望年底前房?jì)r(jià)會(huì )大幅下降，因為經(jīng)過(guò)3-8月份的熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商全年銷(xiāo)售任務(wù)基本完成，資金很充裕，心態(tài)很好，所以，不會(huì )主動(dòng)大幅下調。

　　社會(huì )學(xué)博士、著(zhù)名地產(chǎn)獨立評論員王智中明確提出“拐點(diǎn)論”，甚至列出了拐點(diǎn)時(shí)間表，認為今年9-12月，小幅上揚，不排除個(gè)別城市和城區變相促銷(xiāo)；12月-明年2月，進(jìn)入膠著(zhù)期，但以春節促銷(xiāo)為主題的變相降價(jià)公開(kāi)化；明年3-6月，房?jì)r(jià)松動(dòng)，不再局限于變相促銷(xiāo)，個(gè)別開(kāi)發(fā)商小幅明降；6-12月，進(jìn)入又一輪調整，小開(kāi)發(fā)商和意志不強的大開(kāi)發(fā)商提前“撤退”，品牌開(kāi)發(fā)商背水一戰。

　　中易安市場(chǎng)總監徐東華并不認為市場(chǎng)已經(jīng)到了必須降價(jià)的拐點(diǎn)，他認為到春節前，房?jì)r(jià)會(huì )出現兩種不同趨勢：一手房不會(huì )出現下調，會(huì )維持正常價(jià)格。這與2007年不同，2007年可稱(chēng)之為“大躍進(jìn)”，而現在開(kāi)發(fā)商都很有錢(qián)。二手房的話(huà)，相對價(jià)格較低的會(huì )出現小幅上漲，此類(lèi)房產(chǎn)很堅挺，但也看區域。對于高端房產(chǎn)而言，議價(jià)空間會(huì )在5%-10%。同時(shí)，也必須考慮禁止陰陽(yáng)合同的政策以及營(yíng)業(yè)稅減免政策即將到期對市場(chǎng)的影響，這樣一來(lái)，一套500萬(wàn)的房子新增稅費將在30萬(wàn)-40萬(wàn)元。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析認為，整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)雖然在上漲，但是漲幅已經(jīng)明顯放緩，而且五環(huán)外和通州區項目開(kāi)盤(pán)均價(jià)環(huán)比出現了下降，顯示出在整體銷(xiāo)量下挫的背景下，盡管中心城區房?jì)r(jià)依然保持堅挺，但對遠郊房?jì)r(jià)卻造成了加劇震蕩的影響。這是由于在半年的旺市格局下，遠郊樓盤(pán)的價(jià)格迅速回調，部分區域的漲幅甚至超過(guò)了三成，而遠郊的購房主力客群是剛性需求，最易受到價(jià)格因素制約，一些項目過(guò)于樂(lè )觀(guān)地盲目大幅上調價(jià)格，嚴重影響了剛性需求的持續釋放，不得不回調價(jià)格來(lái)?yè)Q得銷(xiāo)量，因此造成了遠郊樓盤(pán)在半年內價(jià)格出現頻繁起落的現象。

　　銷(xiāo)售量還將繼續下滑

　　雖然在房?jì)r(jià)的趨勢上，觀(guān)點(diǎn)各不相同，但是，在銷(xiāo)售趨勢上，各方觀(guān)點(diǎn)卻非常一致。

　　徐東華認為，十一二月份交易量還將繼續下滑，“如果繼續維持高銷(xiāo)量會(huì )透支明年銷(xiāo)售量，目前銷(xiāo)售量下降符合各方利益需求”。政策制定方、消費者、開(kāi)發(fā)商均處于觀(guān)望狀態(tài)。從今年的形勢看，樓市銷(xiāo)售會(huì )出現年頭少，年尾少，中間大的“橄欖球”狀態(tài)。交易量在明年2月份之后才會(huì )出現回升。

　　陳云峰認為，受觀(guān)望情緒的影響，樓市總體銷(xiāo)量會(huì )出現明顯下降，銷(xiāo)量保持在前期的60%-70%就很不錯。

　　協(xié)成機構副總經(jīng)理繆培丹認為，從政策面看，二套房貸重新收緊使投資性消費者的需求得到了一定的抑制；近期政策性住房入市量的加大也分流了一部分購房者。從價(jià)格層面看，房?jì)r(jià)持續近半年的快速走高，導致了購房者的觀(guān)望情緒加重，由此市場(chǎng)雙方開(kāi)始陷入新一輪的博弈之中。

　　土地市場(chǎng)繼續發(fā)燒

　　與當前高房?jì)r(jià)、成交量下滑并行的，是土地市場(chǎng)“地王”的頻出。根據克而瑞(中國)研究中心對典型城市土地供應計劃與實(shí)施情況的追蹤，上半年大部分城市僅完成了全年約3成的推地計劃，第三季度雖然加大了推地力度，但離全年計劃仍舊存在較大差距，因此預計第四季度政府會(huì )加大推地力度，地王頻出的場(chǎng)景仍將上演。大型民營(yíng)企業(yè)也將積極加入到地王的搶購行列，企業(yè)在土地市場(chǎng)上的競爭可能會(huì )更加激烈。

　　政策調整信號漸強

　　雖說(shuō)開(kāi)發(fā)商一直說(shuō)房?jì)r(jià)是由市場(chǎng)供需決定的，但是，目前無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是消費者都在緊盯政策的變化。隨著(zhù)房?jì)r(jià)大幅攀升，樓市再現2007年的瘋狂，樓市政策的風(fēng)向已經(jīng)開(kāi)始變化。

　　近日，南京政府宣布將全面收緊住房公積金貸款額度，成為全國首個(gè)收緊住房公積金貸款的城市。業(yè)內預計，隨后將陸續有城市跟進(jìn)。雖然北京市住房公積金中心明確表示不會(huì )收緊住房公積金貸款額度，但是據了解，北京公積金今年的額度也已經(jīng)消耗殆盡。

　　調查顯示，北京二手房市場(chǎng)貸款比例已高達70%以上，在二手房交易低迷的9月，貸款比例也高達67.4%。

　　北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部總監張大偉認為，從目前樓市來(lái)看，最近最有可能出臺的政策是金融政策，包括營(yíng)業(yè)稅、貨幣政策及貸款利率等方面。今年年底，二手房交易“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策期限將至，作為去年救市政策的代表，二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的存廢將對未來(lái)政策走向有著(zhù)借鑒意義，“到期自動(dòng)解除優(yōu)惠和提前終止優(yōu)惠對市場(chǎng)的影響是非常不一樣的”。

　　住宅和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹近日出席論壇時(shí)表示，由于上半年樓市回暖過(guò)于迅猛，因此下一步政策將轉向保穩定為主。

　　本報記者 魯歡 趙麗萍