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　  多方面入手破解難題

　　物業(yè)糾紛矛盾錯綜復雜，具有發(fā)生頻率高、涉及面廣、群體性強的特征，極易造成社會(huì )生活中局部區域不安定，而預防和化解這一矛盾需要系統的、多方位的努力。

　　一是健全相關(guān)法律法規和政策制度體系。

　　有關(guān)專(zhuān)家指出，國務(wù)院出臺《物業(yè)管理條例》立足于依法行政，與民事糾紛審判的側重點(diǎn)有所不同，因此應就審判實(shí)踐中如何更好地適用條例做進(jìn)一步協(xié)調和明確，明確和細化物業(yè)管理的行業(yè)標準、質(zhì)量標準和收費標準，使物業(yè)管理行業(yè)盡快納入法制化和規范化軌道，同時(shí)也為法院審理物業(yè)糾紛案件提供較為充分的法律依據。

　　針對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )成立難，劉建國建議，應進(jìn)一步完善相關(guān)立法，比如將首次召集業(yè)主大會(huì )作為居委會(huì )的一項職責，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)等部門(mén)負責監督，以保障業(yè)主大會(huì )順利召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )順利產(chǎn)生，對開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司等不配合和阻礙行為設定處罰措施，以盡力解決現在一些住宅小區業(yè)主委員會(huì )成立難、換屆選舉不規范等誘發(fā)的不穩定因素問(wèn)題。

　　二是建立和完善監督機制。

　　張淑珍、李桂玲等認為，政府應加大監督力度，在物業(yè)管理資質(zhì)監管、指導成立業(yè)主委員會(huì )、確定收費標準并監督落實(shí)等方面承擔更多責任，構建多檔次的服務(wù)標準體系，嚴格物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)準入和資質(zhì)管理，這一點(diǎn)對前期物業(yè)企業(yè)尤為必要，指導業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂嚴密、完備的物業(yè)服務(wù)合同，并設立專(zhuān)門(mén)監督機構對開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司進(jìn)行監督，統一受理業(yè)主投訴，同時(shí)定期主動(dòng)征求小區業(yè)主意見(jiàn)和對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行達標考評，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量認證，完善物業(yè)企業(yè)信用跟蹤制度，制裁開(kāi)發(fā)商和業(yè)主違規違約行為，科學(xué)核定不同級別的物業(yè)費收取標準，并應業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的申請或人民法院的委托對小區物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行認證或鑒定以拓寬業(yè)主取證渠道。

　　三是賦予業(yè)主維權便捷的法律救濟途徑。

　　楊建援以及南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院教授陳耀東等認為，目前反對業(yè)主委員會(huì )具有訴訟主體地位的理由主要集中于其沒(méi)有獨立享有所有權的財產(chǎn)或經(jīng)費，不具備完全責任能力，這種認識顯然將業(yè)主委員會(huì )與其代表的利益最終歸屬主體———業(yè)主割裂開(kāi)來(lái)。在目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)尚不完善的情況下，賦予業(yè)主更為便捷的法律救濟方式十分必要，應盡早明確業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的訴訟主體資格，這對于業(yè)主維護自身合法權益至關(guān)重要，但在訴訟活動(dòng)中應進(jìn)行必要的合法性審查，以防止發(fā)生少數人操控業(yè)主委員會(huì )，濫用訴權使業(yè)主共同利益受損的情形發(fā)生。

　　四是加強對前期物業(yè)服務(wù)招標投標程序的規范和監管。

　　劉建國建議，有關(guān)部門(mén)應規范前期物業(yè)服務(wù)招標投標程序，嚴格監督前期物業(yè)管理公司的選聘，力保招投標工作透明化、公正化，不宜將前期物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)、收費標準全部交由開(kāi)發(fā)商自主確定。在條件成熟情況下可規定實(shí)行回避制度，限制開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)參加該開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)委托招標活動(dòng)，以盡可能杜絕開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益聯(lián)系，增強物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)自身的激勵機制。

　　五是建立多部門(mén)聯(lián)動(dòng)機制，加大調解力度。

　　民革天津市委員會(huì )通過(guò)大量調研認為，一方面，物業(yè)管理中存在的問(wèn)題往往涉及市容環(huán)衛、城管、公安等多個(gè)職能部門(mén)，單靠物業(yè)管理主管部門(mén)不能解決全部問(wèn)題，應建立由主管部門(mén)、街道辦事處、居委會(huì )、派出所、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì )議制度，以及多層次、多部門(mén)組成的社區物業(yè)管理糾紛調解機制和機構。另一方面，由于業(yè)主多采取拒繳物業(yè)費形式對抗物業(yè)糾紛，多數物業(yè)管理糾紛案件中被告方多為多個(gè)業(yè)主，如果一味機械判決，對眾多敗訴業(yè)主一同實(shí)施強制執行，容易造成業(yè)主同物業(yè)公司的對立加劇，嚴重影響社區的和諧和穩定，因此法院應依法加大糾紛調解力度。

　　六是對業(yè)主的舉證能力進(jìn)行救濟。

　　天津市第二中級人民法院研究室副主任王玉霞說(shuō)，物業(yè)管理的質(zhì)量?jì)?yōu)劣缺乏量化標準，物業(yè)管理法規和物業(yè)服務(wù)合同又不可能做出詳細規定，而業(yè)主受渠道和手段的限制很難在法庭規定的舉證期限內搜集到充分有利證據來(lái)證明服務(wù)瑕疵的存在，因此應對業(yè)主的舉證能力進(jìn)行救濟，明確物業(yè)管理企業(yè)的舉證責任，嘗試用“表見(jiàn)證明”法則來(lái)減輕業(yè)主的舉證負擔。只要業(yè)主對瑕疵存在的證明達到了“表見(jiàn)真實(shí)”的程度就視為其完成舉證，而該抗辯不成立的證明責任應向物業(yè)管理企業(yè)轉移。物業(yè)管理企業(yè)在訴訟中不僅要提供營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)、收費許可證等合法經(jīng)營(yíng)的證據，還要提供能夠證明其規范經(jīng)營(yíng)的證據，作為法院間接認定物業(yè)管理企業(yè)適當履行服務(wù)義務(wù)的依據。( □本報記者　劉元旭 )