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　　財政體制遏制房?jì)r(jià)下跌空間

　　對于中國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)，現在也是同樣如此，我們來(lái)關(guān)注中國經(jīng)濟的話(huà)，大家必須談到房地產(chǎn)市場(chǎng)�，F在國內的一線(xiàn)城市北京、上海、深圳，房?jì)r(jià)都達到了歷史的最高點(diǎn)，為什么會(huì )出現這樣一種狀況？我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題應該從兩個(gè)角度做一個(gè)分析：第一，沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)。但是很遺憾，從實(shí)務(wù)經(jīng)濟學(xué)的角度來(lái)分析，我們實(shí)在沒(méi)有辦法給出大家一個(gè)如何去觀(guān)察和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)出現大幅度調整的理由。原因非常簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)市場(chǎng)是上次應對東南亞金融危機最為重要的法寶。所以到了今年應對次貸危機，調控部門(mén)首當其沖還是想到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)投資帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資的一半以上，固定資產(chǎn)投資規模一旦上去之后，宏觀(guān)經(jīng)濟數據能夠得到迅速的優(yōu)化。

　　房地產(chǎn)作為一個(gè)救生圈，掉到水里之后，馬上能讓你浮起來(lái)，當你浮起來(lái)之后，你可以緩口氣了，救生圈就可以扔掉了。扔得徹底不徹底呢？現在這個(gè)市場(chǎng)說(shuō)得和緩一點(diǎn)是一個(gè)平衡點(diǎn)，說(shuō)得搏一點(diǎn)就是一個(gè)拐點(diǎn)。全國的一線(xiàn)城市現在出現了明顯的價(jià)升量跌的狀況，這種狀況就是出現了“多空”之間的分歧，這種分歧有可能意味著(zhù)一個(gè)趨勢的改變。

　　現在有可能房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到一個(gè)拐點(diǎn)期，但是只是有可能。為什么沒(méi)有底氣呢？原因有幾個(gè)方面：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)時(shí)間段是“半年”，剛需是比較可怕的：積壓半年之后，剛性需求就會(huì )爆發(fā)，如果我們從今年9月份開(kāi)始認為全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入到價(jià)漲量縮的觀(guān)望期的話(huà)，同樣是到明年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現剛性需求爆發(fā)的狀況。

　　二套房的貸款政策是有可能壓垮房?jì)r(jià)的水泥桿，但是這個(gè)政策執行的彈性遠超我們之前的判斷，第二套房貸的嚴管政策完全是形同虛設，這是導致今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現狂飆的重要原因。二套房貸政策的執行如果嚴格落實(shí)的話(huà)，這個(gè)拐點(diǎn)出現的概率還是很大的，但是具體下跌幅度很難測算。

　　房?jì)r(jià)為什么會(huì )出現11年的牛市，房地產(chǎn)市場(chǎng)背后糾集著(zhù)非常明顯的地方政府這樣一個(gè)利益群體，土地出讓金占到地方政府預算外收入的一半以上，賣(mài)地是各地“地王”不斷誕生的原因，為什么地方政府這么依賴(lài)房地產(chǎn)？

　　中國的財政體制是形式上的分權體制，這個(gè)分權體制是從1994年開(kāi)始實(shí)施的，實(shí)施之后，地方財政占全國總財政的比重是在不斷下降，中央財政占全國總財政的比重是不斷上升，現在的結果大體上中央財政占全國財政的7成，地方財政占到全國財政的3成，但是各種的社會(huì )職責則是地方政府承擔了7成，中央政府承擔了3成。地方政府沒(méi)錢(qián)，它承擔了更多的社會(huì )事務(wù)項目，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期牛市的根源所在。

　　地方政府明確地喊出土地財政，經(jīng)營(yíng)土地，然后各地不斷地推高地價(jià)，地價(jià)帶動(dòng)房?jì)r(jià)，所有人都把矛頭指向地方政府，但是卻沒(méi)有一個(gè)約束性的措施，為什么？很簡(jiǎn)單，你想讓地方政府去懲罰開(kāi)發(fā)商，你想讓地方政府壓住地價(jià)，錢(qián)呢？地方財政資金的錢(qián)從哪里來(lái)？中央財政愿不愿意改變既有的財政分權體制？目前來(lái)說(shuō)沒(méi)有大的變化。政策如果嚴格打壓的話(huà)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現一種調整，但是這種跌幅并不會(huì )很大，因為既有的財政分權體制已經(jīng)遏制住了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下跌空間，地方政府不會(huì )容忍房?jì)r(jià)的下跌。

　　我本人也是一再呼吁，能否開(kāi)放地方政府的融資體制，比如說(shuō)我們這次應對次貸危機，地方政府沒(méi)錢(qián)，中央政府讓你發(fā)債，發(fā)債還是以財政部的名義在發(fā)行，地方政府代發(fā)，地方政府并不是直接發(fā)債，但是這種形式是否可以作為規范化的形式？地方政府可以沒(méi)錢(qián)，當年的財政預算可以是赤字，但是可以通過(guò)未來(lái)的財政收益做一個(gè)補充，通過(guò)發(fā)債的形式做財政體制上的改變。

　　另外，中央政府能否改變目前大量的資金傾斜到中央政府的狀況，是否改變這種狀況，這是我們判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要標志，在這樣的時(shí)間點(diǎn)，現在存在改變的可能性，但是能否改變，大家和我一起來(lái)觀(guān)察�！�(馬紅漫)