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　　目的：等待最佳入市時(shí)機？

　　雅居樂(lè )收購該項目已有2年多，為何遲遲不完成開(kāi)發(fā)建設？

　　按照上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)的土地使用年限，如果項目明年才竣工，項目的剩余土地使用年限將不足40年。按照目前南京東路、西藏中路商業(yè)圈40~60元/平方米/天的日商鋪租金，拖延一天開(kāi)業(yè)，對雅居樂(lè )都是不小的損失。

　　一位不愿意透露姓名的零售物業(yè)市場(chǎng)分析人士認為，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)拖延施工時(shí)間是為了尋找最有利的上市時(shí)機。該人士認為，很多商業(yè)地產(chǎn)項目都要擱置幾年才會(huì )開(kāi)工建設，原因在于項目入市時(shí)機不合適，比如同在南京東路的恒基155號地塊，便是在南京東路、河南中路商圈逐漸形成高端商業(yè)氛圍后，才開(kāi)始入市的。

　　此前上海房地產(chǎn)圈有消息稱(chēng)，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)超五星級酒店，因此部分商鋪的定位也將走高端化路線(xiàn)，希望能夠引進(jìn)一些頂級品牌。

　　曾在南京東路商業(yè)圈代理過(guò)多個(gè)項目的第一太平戴維斯中國區商鋪部高級董事朱兆榮認為，目前南京東路、西藏中路所在的商業(yè)圈，雖然在過(guò)去幾年中經(jīng)營(yíng)定位有所提高，能夠吸引一些中高端消費群光顧，但離上海頂級奢侈商圈還有較大的差距。要發(fā)展成一個(gè)奢侈品商業(yè)圈，可能還需要三到五年時(shí)間。

　　在他看來(lái)，南京東路的五星級酒店除了高端奢侈品外，還可以經(jīng)營(yíng)高檔的鐘表和珠寶，以及餐飲、娛樂(lè )項目。

　　不過(guò)，每經(jīng)記者在現場(chǎng)調查時(shí)卻發(fā)現，上述高端商業(yè)尚未在上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)周?chē)�形成氛圍。目前雅居�?lè )工程外圍的臨時(shí)用房，主要經(jīng)營(yíng)的是一些售價(jià)百元左右的服飾、雜貨和小商品，周?chē)�的店鋪�?jīng)營(yíng)檔次也以中檔為主，與五星級酒店的經(jīng)營(yíng)氛圍相差甚遠。

　　朱兆榮對上述商圈的評價(jià)是，等南京東路的奢侈商業(yè)逐漸繁榮后，自然會(huì )向西藏中路輻射。

　　行情：囤地收益更高

　　施工進(jìn)度緩慢的，并不只有上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)一個(gè)項目。

　　翻開(kāi)雅居樂(lè )今年中期報的土地儲備表 （截至9月9日），56幅土地儲備中有至少11個(gè)項目計劃在2013年后竣工。而2010年竣工的項目中，相當數量的土地早在四五年前就已被雅居樂(lè )納入旗下。事實(shí)上，早在2008年便被納入集團的上海南匯項目，被披露至少要2012年才會(huì )竣工。

　　急拿地慢施工，似乎成了雅居樂(lè )的一個(gè)特點(diǎn)。

　　11月1日，在接受央視《經(jīng)濟半小時(shí)》節目采訪(fǎng)時(shí)，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹稱(chēng)，中國有三分之一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從來(lái)不蓋房子，就是“倒土地”，并且認為倒賣(mài)土地比開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目更賺錢(qián)。

　　“既然買(mǎi)賣(mài)土地比開(kāi)發(fā)項目更賺錢(qián)，那么開(kāi)發(fā)商為什么要急于開(kāi)發(fā)呢？”衛明不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民對上述說(shuō)法表示贊同，“過(guò)去的十年樓市證明，長(cháng)期持有土地所獲取的收益，要比短時(shí)間開(kāi)發(fā)項目并迅速銷(xiāo)售的收益更高，由此造成了開(kāi)發(fā)商尤其是大開(kāi)發(fā)商更樂(lè )意囤地。即使所開(kāi)發(fā)的物業(yè)歸公司投資用，也是晚些開(kāi)發(fā)比早點(diǎn)開(kāi)發(fā)更好。

　　他表示，一些地方政府雖然也出臺政策試圖制止開(kāi)發(fā)商的囤地行為，但收效甚微。

　　而這樣的瘋狂搶地行為又創(chuàng )造了國內土地市場(chǎng)天價(jià)地紀錄的刷新。方方地產(chǎn)咨詢(xún)機構地產(chǎn)咨詢(xún)部經(jīng)理趙豫川說(shuō)，今年拍賣(mài)的土地，大部分建筑成本加土地成本便已經(jīng)和當地的新房售價(jià)相一致。顯然，開(kāi)發(fā)商要想獲利，必須等到幾年后房?jì)r(jià)再次上漲。

　　不過(guò)，上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)的盈利已無(wú)問(wèn)題。據計算，當時(shí)整個(gè)項目的收購價(jià)為17.53億元，加上8億多元的建設投入，整個(gè)項目總投入估計在25億元，折合每平方米開(kāi)發(fā)成本為2萬(wàn)元左右。而2007年蘇寧拍下的南京東路163地塊，土地樓板價(jià)已達到6.7萬(wàn)元/平方米。