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　　對房產(chǎn)優(yōu)惠政策最敏感的是二手房和中低檔房

　　我們看到，雖然樓市優(yōu)惠政策會(huì )不會(huì )退出？何時(shí)退出？都還沒(méi)有定論，但一部分購房者已經(jīng)開(kāi)始提前行動(dòng)，想搭上房產(chǎn)優(yōu)惠政策的末班車(chē)了。

　　其實(shí)，不止國家出臺的這些優(yōu)惠政策，去年年底一些地方政府自行出臺的房產(chǎn)優(yōu)惠政策也到了最后倒計時(shí)階段，像上海市《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中包含的14條優(yōu)惠措施，其中大部分在今年12月31日到期。上海樓市在最后的優(yōu)惠期里有什么樣的表現？一起來(lái)看看。

　　受南下冷空氣的影響，11月的申城雷雨交加、氣溫驟降，但即便如此，早上九點(diǎn)，當記者趕到我愛(ài)我家長(cháng)島店的時(shí)候，這里已經(jīng)完成了兩筆簽約。

　　上海我愛(ài)我家房屋租賃置換有限公司營(yíng)業(yè)經(jīng)理李然：“下雨也有很多業(yè)務(wù)員都出去看房去了，而且今天你們早上來(lái)之前，其實(shí)在9點(diǎn)鐘的時(shí)候，已經(jīng)有好幾撥客戶(hù)來(lái)過(guò)了，下班以后，整個(gè)會(huì )有一個(gè)看房的高峰期�！�

　　記者：“近段時(shí)間？”

　　李然：“對，體現出來(lái)的一些特色�！�

　　簽約人唐先生：“再大的雨也要來(lái)，因為稅費改革，所以我要趕在這個(gè)政策12月31日最后一天，所以我昨天馬上賣(mài)出房子，今天馬上買(mǎi)進(jìn)房子�！�

　　為了改善住房條件，唐先生決定賣(mài)掉家里的老房子，購進(jìn)新房，而完成這一買(mǎi)一賣(mài)兩筆買(mǎi)賣(mài)，他僅用了12個(gè)小時(shí)。

　　記者：“看這個(gè)房子看了多久很快就決定了嗎？”

　　簽約人唐先生：“兩天�！�

　　記者：“兩天就簽了單？”

　　簽約人唐先生：“對，馬上就簽�！�

　　記者：“為什么這么著(zhù)急？”

　　簽約人唐先生：“這是個(gè)大件，那就是錢(qián)呀，那就是錢(qián)，因為這個(gè)政策出來(lái)以后，明年可能上海房?jì)r(jià)還要漲，一樣要漲的，不如我現在就買(mǎi)，可能我這個(gè)損失會(huì )小一點(diǎn)，到明年我肯定是承受不了的�！�

　　舉例而言，一套持有期限在2-5年的普通商品住宅，假設以150萬(wàn)元成交價(jià)格計算，優(yōu)惠取消后，房東需多支付包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅等在內的近12萬(wàn)元稅費，這幾乎占到了整體房?jì)r(jià)的8%。因此，隨著(zhù)上海樓市營(yíng)業(yè)稅費等一系列優(yōu)惠政策的即將到期，很多前期持觀(guān)望態(tài)度的自住買(mǎi)家也按捺不住，紛紛加快入市。

　　李然：“我們上個(gè)月成交，也有的客戶(hù)之前2、3月份就出來(lái)看房，但是中途大概在6、7、8(月份)這個(gè)時(shí)間段里面他又停止了，他說(shuō)我今年不考慮了，但是目前牽涉到政策更改，就又出來(lái)看，然后上個(gè)月就定掉了�！�

　　另一方面，可能增加的交易成本也使得許多賣(mài)家惜售心態(tài)不斷減緩，為趕上優(yōu)惠政策的“末班車(chē)”，市場(chǎng)上甚至出現了近期少有的價(jià)格松動(dòng)。

　　李然：“目前顯示器上這套房源，業(yè)主是11月2日來(lái)登記掛牌的，房東告訴我們業(yè)務(wù)員，他是急于出手，而且價(jià)錢(qián)還可以談，這里還有一套房東在10月25日，房東就主動(dòng)讓價(jià)三萬(wàn)�！�

　　而眼前這位準備賣(mài)房的客戶(hù)的想法，也許多少可以代表當下許多房主的心態(tài)。

　　賣(mài)房人王先生：“基本上一個(gè)禮拜，可能也就周六周日可能會(huì )有兩三個(gè)客戶(hù)來(lái)看，現在多了，現在基本上有時(shí)候上班的時(shí)候就來(lái)個(gè)電話(huà)，什么時(shí)候有空看房，如果是按數量算的話(huà)，至少比以前多一倍多，兩個(gè)禮拜左右前又開(kāi)始多，我這次來(lái)關(guān)注這個(gè)東西，最主要就是覺(jué)得見(jiàn)鬼了，一會(huì )兒這么少，一會(huì )兒又這么多人看，看瘋了，我價(jià)格沒(méi)變，后來(lái)我就上網(wǎng)查，說(shuō)這個(gè)政策要變�！�

　　在王先生看來(lái)，在優(yōu)惠稅費的刺激下，大多數持幣觀(guān)望的買(mǎi)家開(kāi)始陸續入市，這正是高位拋售的好時(shí)機，再不出手，很能被套牢。

　　賣(mài)房人王先生：“我也不傻，現在什么價(jià)位了，已經(jīng)在天上了，我再加價(jià)20萬(wàn)誰(shuí)來(lái)買(mǎi)呀，可能就是說(shuō)有價(jià)無(wú)市，那我就更不劃算了，所以我就打算，在年底前把手上這套房出了，我再買(mǎi)一套，然后又可以規避掉10幾20萬(wàn)的稅，我是這么打算的�！�

　　據我愛(ài)我家各門(mén)店的統計，今年1月至今，上海二手房?jì)r(jià)格指數已經(jīng)上漲了近8%。正是考慮到成交實(shí)際，以及高位套現的想法，越來(lái)越多的賣(mài)方者開(kāi)始接受議價(jià)。加之稅費優(yōu)惠的最后期限，雙重因素導致了近期的成交活躍。

　　李然：“從我愛(ài)我家所有的門(mén)店體現出來(lái)，這個(gè)月目前我們的簽約量，包括整個(gè)公司的業(yè)績(jì)、進(jìn)度，都比上個(gè)月同期要好很多，目前我們這家店現在已經(jīng)簽了8單買(mǎi)賣(mài)了，如果按照進(jìn)度，24單買(mǎi)賣(mài)是肯定沒(méi)問(wèn)題的，也就是說(shuō)完全有可能這個(gè)月會(huì )簽到30單，而上個(gè)月我們做了19單，都比往常正常的進(jìn)度要高很多�！�

　　來(lái)自我愛(ài)我家的統計顯示，10月份上海二手住宅成交量為22909套，環(huán)比9月份上漲1.09%，止住了自下半年以來(lái)成交量連續下滑的趨勢；成交均價(jià)也達到13187元/平米，環(huán)比上漲4.28%，再次刷新上海二手房成交均價(jià)的歷史。

　　同時(shí)由于房齡在2至5年間的普通住宅交易對優(yōu)惠政策調整最為敏感，因此近期，像唐先生這種以改善性需求為主的置換性購房便大幅增加，中低檔房成為目前市場(chǎng)成交主力。

　　而與此形成鮮明對比的是上海中高檔樓盤(pán)交易量的萎縮態(tài)勢。

　　李然：“他對后市比較有信心，這是第一點(diǎn)，第二點(diǎn)可能他會(huì )尋找一種契機，等到十一月底、十二月最高的時(shí)候拋出去�！�

　　以整體定位較高，高端、次新樓盤(pán)相對集中的徐匯中心板塊為例，徐匯區房地產(chǎn)交易中心工作人員表示，目前并未出現預約、排號激增的情況，優(yōu)惠稅收政策對高檔市場(chǎng)影響有限。

　　記者：“國家都有一些契稅，這些稅上的優(yōu)惠到年底可能會(huì )有調整，這樣您選擇在現在這個(gè)時(shí)間段賣(mài)房子跟這有關(guān)系嗎？”

　　徐匯區房地產(chǎn)交易中心客戶(hù)：“關(guān)系不是很大，原計劃就是在這個(gè)時(shí)候賣(mài)的�！�

　　徐匯區房地產(chǎn)交易中心客戶(hù)：“這個(gè)時(shí)候賣(mài)沒(méi)有關(guān)系�！�

　　你注意到?jīng)]有，不管是北京還是上海，對房產(chǎn)優(yōu)惠政策到?jīng)]到期，最敏感的還是二手房和中低檔房。

　　沒(méi)錯，買(mǎi)這兩種房子的一般都是要改善改善居住條件的老百姓，國家和地方政府出臺的優(yōu)惠政策大家還是挺看重的，畢竟利息、稅費上面多幾萬(wàn)少幾萬(wàn)對大多數家庭來(lái)說(shuō)也不是個(gè)小數目。

　　和我們看到的北京上海相比，二線(xiàn)城市又會(huì )如何面對前途未卜的樓市優(yōu)惠政策呢？