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　　土地的巨大利益

　　但上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，企業(yè)的這一說(shuō)法純屬借口，他認為企業(yè)囤地主要是利益驅動(dòng)�？娕嗟ひ舱J為造就囤地現象的主要原因就是土地背后的巨大利益誘惑。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭和生產(chǎn)資料，在現行的土地制度下，位于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條頂端的土地本身就具備了極高的價(jià)值。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性特點(diǎn)，土地的儲備量決定著(zhù)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否實(shí)現持續性發(fā)展以及能否贏(yíng)得資本市場(chǎng)的助力，因此，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，囤積一定量的土地是開(kāi)發(fā)企業(yè)維持正常運營(yíng)和長(cháng)期發(fā)展的關(guān)鍵要素。

　　在這樣的背景下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)參與到囤地中來(lái)，而且愈演愈烈，“全國最大地主”的門(mén)檻從1000萬(wàn)平方米上升到2000萬(wàn)平方米再上升到3000萬(wàn)平方米，到今年，全國最大地主恒大地產(chǎn)的土地儲備已經(jīng)高達5100億平方米。

　　錢(qián)多了必須買(mǎi)地

　　今年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)異�；钴S，各大企業(yè)爭相購地，各城市的最高地價(jià)一再被刷新，而這與資本市場(chǎng)的活躍和充裕有密切關(guān)系。

　　“土地市場(chǎng)的活躍與開(kāi)發(fā)商手中的資金量有很大關(guān)系”，東亞地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監賈玉鵬告訴記者，“今年的土地市場(chǎng)和2007年很像，市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢非常好，開(kāi)發(fā)商手里積蓄了大量資金，這些錢(qián)不可能趴在賬面上，必須花出去滾動(dòng)起來(lái)，唯一的去處就是買(mǎi)地�！彪m然買(mǎi)了地未必能馬上動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但從企業(yè)行為看，不買(mǎi)地顯然是不行的。

　　中易安房地產(chǎn)擔保有限公司市場(chǎng)營(yíng)業(yè)部總監徐東華也認為，囤地普遍主要還是因為開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)。2008年，開(kāi)發(fā)商受“錢(qián)荒”影響不太輕易出手拿地，而今年經(jīng)歷了上半年的房地產(chǎn)旺銷(xiāo)，大部分房產(chǎn)商收回了大量資金，加上信貸寬裕，開(kāi)發(fā)商資金很充裕，再加上對未來(lái)預期看好，拿地手筆自然加大。

　　不過(guò)，采訪(fǎng)中，業(yè)內人士均表示，目前開(kāi)發(fā)商炒地行為還是多集中于二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商會(huì )囤地但不怎么炒地。

　　-影響

　　囤地造成房?jì)r(jià)飆升

　　中原地產(chǎn)華北區域董事總經(jīng)理李文杰認為，囤地對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的，一是土地成本會(huì )不斷增高，資金成本隨時(shí)間發(fā)展而不斷升高，同時(shí)這也是種資源的浪費；二是會(huì )對市場(chǎng)統計造成困擾，干擾宏觀(guān)決策；三是社會(huì )輿論會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)形成負面影響；四是加劇土地供不應求，造成房?jì)r(jià)攀升。

　　這其中，最重要的就是第四點(diǎn)。

　　盡管部分開(kāi)發(fā)商代表拒絕承認囤地推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲，但大部分業(yè)內人士都認為囤地現象愈演愈烈的確在房?jì)r(jià)上漲中扮演了不可或缺的角色，甚至認為囤地是房?jì)r(jià)飆升的根本所在。

　　任啟鑫分析，囤地行為分為主動(dòng)囤地和被動(dòng)囤地兩類(lèi)，其原因各有不同。由于樓盤(pán)定價(jià)往往不是簡(jiǎn)單的成本計算法，而是參考周邊在售項目的售價(jià)來(lái)制定，因此，囤積優(yōu)質(zhì)地塊往往伴隨著(zhù)價(jià)值的快速增長(cháng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從中獲取更高的利潤回報，主動(dòng)囤地的開(kāi)發(fā)商便是出于此種目的來(lái)減慢辦理報批手續以及開(kāi)發(fā)步驟，從而實(shí)現囤積居奇。被動(dòng)囤地的開(kāi)發(fā)商則有多種原因，在政府未實(shí)行土地一級開(kāi)發(fā)制度前出讓的地塊，很大一部分是因為前期動(dòng)遷未能及時(shí)完成而被迫囤地。實(shí)行土地“招拍掛”制度后，一些開(kāi)發(fā)商也是由于過(guò)于樂(lè )觀(guān)地預估了市場(chǎng)行情，高價(jià)拍地后如快速開(kāi)發(fā)，將面臨著(zhù)無(wú)利可圖的窘境，因此不得不放緩開(kāi)發(fā)步驟，選擇囤地，待區域價(jià)值提升后再入市銷(xiāo)售。但無(wú)論是任何原因造成的開(kāi)發(fā)商囤積土地，都會(huì )擾亂市場(chǎng)的正常供需平衡，人為造成供不應求的假象，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩、健康發(fā)展。

　　繆培丹認為，現今的樓市虛高的根本原因就是從土地上表現出來(lái)的，2007年大宗地王刺激樓市的投資業(yè)者的購房熱情高漲。2008年的金融危機陰影，將所有地產(chǎn)企業(yè)資金鏈基礎的脆弱顯露無(wú)遺。老地王開(kāi)始在那里長(cháng)草，2009年財政和貨幣政策放寬，不嚴格監控信貸資金投向，使得信貸資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)創(chuàng )造一個(gè)又一個(gè)“地王”，再次造成房?jì)r(jià)成本居高不下。并且現今高價(jià)囤地行為，也通過(guò)高地價(jià)帶動(dòng)土地周邊在售樓盤(pán)價(jià)格高漲。而2009年在新地王不斷涌現的情況下卻出現了商品房的供應不足，政府供應再多的地都會(huì )被開(kāi)發(fā)商囤積在手中，形不成真正的供應量，那么供不應求這種假象就得不到改變，充分地說(shuō)明了現今樓市的囤地囤房交替現象，是房?jì)r(jià)飆升的根本所在，也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫原因所在。