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　　-建議

　　政策要從細節入手

　　金地北京公司總經(jīng)理嚴家榮認為，其實(shí)，市場(chǎng)并不缺乏監管囤地的政策，但是缺乏行之有效的政策。要解決囤地問(wèn)題的話(huà)，主要還是要加大執法力度，加強對土地招拍掛和批后監管環(huán)節的監管。

　　繆培丹認為，囤地的暴利可以說(shuō)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)極度泡沫化的標志。當房地產(chǎn)泡沫集聚到一定程度，房?jì)r(jià)一路飆升必然刺激開(kāi)發(fā)商大規模拿地建房，泡沫就開(kāi)始從商品房蔓延到土地。政策制定者決不能無(wú)視這一危險信號，否則就是對開(kāi)發(fā)商囤地、炒地行為的變相激勵。首先要合理控制單宗土地出讓規模，同時(shí)要嚴格規定每宗土地的開(kāi)發(fā)時(shí)間和加大閑置土地的處置力度，以此來(lái)規范房?jì)r(jià)。

　　有開(kāi)發(fā)商認為，要真正制止囤地現象，就必須從付款進(jìn)度和開(kāi)發(fā)進(jìn)度兩方面著(zhù)手控制。土地出讓文件中，必須規定開(kāi)發(fā)商應該在競得土地后多長(cháng)時(shí)間內繳清地價(jià)款，否則將處以高額罰款甚至沒(méi)收。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在競拍土地時(shí)，也應該列出開(kāi)發(fā)計劃，約定在開(kāi)發(fā)年份內完成所有開(kāi)發(fā)面積，否則將處以高額罰款甚至沒(méi)收�！斑@樣從出讓制度上加大對開(kāi)發(fā)商的約束，加大他們持有土地的成本，迫使他們沒(méi)有能力囤地，必須把土地滾動(dòng)起來(lái)，讓土地供應切實(shí)變成房子面積供應�！�

　　任啟鑫建議國土管理部門(mén)將大體量地塊割裂成小宗出讓?zhuān)瑴p少開(kāi)發(fā)商囤地沖動(dòng)。同時(shí)，政府還應加快土地相關(guān)各環(huán)節的批審流程，減少人為因素造成的土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢。

　　加強政策執行力度

　　此外，最關(guān)鍵的還是政府要真正把政策執行下去，“有法不依，比無(wú)法可依更可怕”。

　　采訪(fǎng)中，記者了解到，政府每年都在出文件強調要嚴格處理土地閑置現象，但每年都雷聲大雨點(diǎn)小，這使得開(kāi)發(fā)商對類(lèi)似的政策已經(jīng)完全沒(méi)有危機感，將其視為“狼來(lái)了”。

　　繆培丹認為，其實(shí)國家早就三令五申，嚴打囤地炒地等行為，如《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》，重申土地閑置滿(mǎn)2年、依法應當無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回。然而由于跟進(jìn)措施和執行力度太弱，缺乏對囤地炒地者來(lái)一次釜底抽薪式的痛究，導致囤地炒地行為恣意橫行，囤地現象愈演愈烈。

　　搜房控股董事長(cháng)莫天全表示，如果囤地現象繼續下去，政府應該出面管一管，“不僅要有政策，而且要真正執行下去”。

　　李文杰認為，解決囤地問(wèn)題，可從三方面入手：一是盡可能提供手續齊備的招拍掛土地；二是盡可能?chē)栏駡谭�，嚴格監控竣工日期；三是政府加大土地供應力度。

　　土地財政應該改革

　　當業(yè)內焦點(diǎn)都集中在土地政策的軟弱和開(kāi)發(fā)商的放肆上時(shí)，一部分業(yè)內人士把關(guān)注點(diǎn)放在了土地供應制度背后的土地財政模式上，并認為，如果土地財政模式不變，很難解決“囤地”這一毒瘤。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強撰文表示，在現有的土地財政模式下，地價(jià)越高，地方政府的獲益越大。在這一激勵機制下，地方政府利用對土地一級市場(chǎng)的天然壟斷，通過(guò)控制土地供應來(lái)調控市場(chǎng)。各地成立的土地儲備中心實(shí)際上就是一個(gè)巨大的土地囤積中心，在這個(gè)市場(chǎng)上，不但有企業(yè)或主動(dòng)、或被動(dòng)地“囤地”，政府的“囤地”行為也不能忽視。

　　因此，他提議，首先要削弱土地出讓與地方財政之間的激勵關(guān)系，通過(guò)稅制改革平衡地方政府事權和財權的對應關(guān)系，不再逼迫地方政府通過(guò)賣(mài)地來(lái)解決資金困局。其次，激活國有企業(yè)閑置土地的流通與轉讓。再次，建立土地二級市場(chǎng)，這可以有效打破政府對土地出讓的絕對壟斷性。

　　這種市場(chǎng)機制確立后，將有利于土地市場(chǎng)的穩定，“囤地”現象也將獲得有效制約。

　　楊紅旭建議，有關(guān)部門(mén)要真正做好查處閑置用地工作，除了敢于向那些不良企業(yè)“開(kāi)刀”之外，還須利用制度規范地方政府的行為。比如，國務(wù)院曾經(jīng)下發(fā)有關(guān)通知提出：建立節約集約用地考核制度，制定單位GDP和固定資產(chǎn)投資規模增長(cháng)的新增建設用地消耗考核辦法。既然部分城市閑置用地過(guò)多，那么就別想再申請新的用地指標。

　　政府在行動(dòng)

　　面對市場(chǎng)對囤地現象的強烈譴責和質(zhì)疑，從中央到地方的各級政府也在加緊監控。

　　10月以后，國土部門(mén)敦促地方政府在增加供地的同時(shí)，也開(kāi)始督察土地開(kāi)發(fā)，同時(shí)規定，在新土地出讓合同中防止土地閑置。

　　據悉，最近北京市的四塊“地王”土地合同簽訂中，土地出讓合同都采取了新合同版本，要求開(kāi)發(fā)商在簽訂土地出讓合同時(shí)，要寫(xiě)上竣工日期等要約，如果開(kāi)發(fā)商閑置土地不開(kāi)發(fā)，政府不但可以依約收回，更可以將開(kāi)發(fā)商訴諸法律。

　　9月份開(kāi)始，廣州政府就開(kāi)始對以往的地王進(jìn)行調查、處罰，甚至沒(méi)收土地。

　　本報記者魯歡 趙麗萍