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　　中國經(jīng)濟正處于城市化的加速階段，過(guò)去20年，城市人口從25%上升到45%，現在已超過(guò)6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。

　　目前從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，今年上半年把去年的存貨消化了，現在面臨一個(gè)問(wèn)題就是，可供銷(xiāo)售的住房不多，而現在銀行信貸相對寬松，利率又比較低，好多人認為這是投資購房的一個(gè)機會(huì )，造成市場(chǎng)整體上需求比較旺盛。

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的逐步穩定，明年房地產(chǎn)不可能像今年這樣放在拉動(dòng)經(jīng)濟的核心位置。如果房?jì)r(jià)沖到一個(gè)很高的位置，這是不牢固的，市場(chǎng)必須要有一個(gè)強有力的支撐，如果沒(méi)有支撐，價(jià)格反而會(huì )下行。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)如果沒(méi)有回歸到一個(gè)正常的水平，對其自身的長(cháng)期發(fā)展是不利的。

　　越靠近年底，樓市的表現越發(fā)撲朔迷離。

　　“金九銀十”的爭論剛剛過(guò)去，進(jìn)入11月份，全國一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)再次展現加速上升之勢：北京新樓盤(pán)價(jià)格動(dòng)輒超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，不少高端公寓住宅的價(jià)格遠遠超過(guò)鄰近區域高檔寫(xiě)字樓，新的“地王”神話(huà)繼續登臺表演。似乎一夜間，你所處的每一個(gè)場(chǎng)合談到的熱門(mén)話(huà)題，都離不開(kāi)房子。

　　在樓市炙手可熱、房?jì)r(jià)繼續上漲的趨勢下，國內多位一向謹慎低調的著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家也相繼發(fā)出“警惕資產(chǎn)泡沫”的言論�？駳g中的樓市未來(lái)會(huì )有怎樣的走向？房地產(chǎn)市場(chǎng)政策是否會(huì )調整？眾說(shuō)紛紜的猜測聲中，專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)也許會(huì )給我們一些啟示。

　　如何看待當前樓市？

　　國家統計局公布的數據顯示，10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲3.9%。與此同時(shí)，各地樓市的成交情況卻不盡相同，11月份，北京、上海等地出現了成交量大幅增加的態(tài)勢，但廣州卻出現了成交量下滑的情況。據統計，10月份，廣州市十區一手住宅成交面積只有54.90萬(wàn)平方米，比9月大幅減少了39.6%。

　　當前房?jì)r(jià)到底處于什么水平、需不需要調控？各位專(zhuān)家給出的判斷不盡相同。首都經(jīng)貿大學(xué)教授徐洪才表示，目前房?jì)r(jià)確實(shí)偏高。社科院金融研究所博士后研究員沈可挺也認為，如此高的房?jì)r(jià)是不正常的。社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海表示，這種“不正�！北憩F在房?jì)r(jià)已經(jīng)是接近頂部也是最不理性的時(shí)刻了，成交量反而非常大。

　　社科院日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2009-2010》指出，北京房?jì)r(jià)中有五分之一是泡沫。對于房?jì)r(jià)持續上漲引發(fā)樓市泡沫的觀(guān)點(diǎn)，徐洪才認為，在目前購房的需求中，投機性需求占了較高的比例，進(jìn)一步引發(fā)了市場(chǎng)的虛漲，這正是學(xué)界對房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的擔憂(yōu)所在�？创�這一問(wèn)題的關(guān)鍵，是要判斷現在是整體的泡沫，還是局部的泡沫。局部泡沫已出現的情況下，如果房?jì)r(jià)還持續快速上漲，存在著(zhù)泡沫破裂的危險。

　　國信證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師區瑞明則不太認同這樣的觀(guān)點(diǎn)�！皬奈覀冋莆盏臄祿�看，并不足以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫這一觀(guān)點(diǎn)”。從國家統計局公布的前三季度全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數來(lái)看，房?jì)r(jià)總體平穩，并未達到失控需調控干預的程度；9月份全國商品房成交均價(jià)4717元/平方米，與去年同期相比上漲了20%，但9月全國房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數為102.6，低于去年同期103.8的水平，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數整體仍處在低位。

　　“從個(gè)人按揭貸款占房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況看，1至9月個(gè)人按揭貸款占新建商品房銷(xiāo)售額的比重不到20%，也顯示今年樓市的熱銷(xiāo)利用銀行信貸資金的比例并不是很高�！眳^瑞明進(jìn)一步解釋?zhuān)瑯鞘羞�沒(méi)有到需要政策壓制的程度；而且與同樣受到流動(dòng)性推動(dòng)的大宗商品價(jià)格漲幅相比，房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅還遠遠落后。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強則給出一種折衷的觀(guān)點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有適當的泡沫，要有適當的資金杠桿在里面，要不市場(chǎng)就會(huì )不活躍�！叭绻麤](méi)有投資性需求，只有自住型需求，那么房地產(chǎn)拉動(dòng)投資增長(cháng)的作用就比較弱，規模也上不去，適當的泡沫有利于市場(chǎng)做大�！�

　　那么造成房?jì)r(jià)高漲的原因有哪些？“結構失衡是目前房?jì)r(jià)偏高的一個(gè)重要原因�，F在樓市的問(wèn)題主要是結構性問(wèn)題�！鄙蚩赏Ω嬖V記者，低端的房子或者適合普通人購買(mǎi)或者居住的房子太少。市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品應該是以中小戶(hù)型為主的、價(jià)格適中的、能夠滿(mǎn)足絕大多數中等收入階層需求的住房。主流產(chǎn)品向高端偏移是近年來(lái)住宅總價(jià)不斷攀升的一個(gè)重要因素。

　　沈可挺認為，房子漲價(jià)有一定的合理因素。年初的時(shí)候，地產(chǎn)商的說(shuō)法是質(zhì)量比以前提高了，容積率、裝修、環(huán)境等等，這些都要通過(guò)價(jià)格來(lái)反映出來(lái)�！胺�?jì)r(jià)高沒(méi)有關(guān)系，特別是商品住宅房?jì)r(jià)高是沒(méi)有關(guān)系的。但目前的情況是高價(jià)房太多了，結構已經(jīng)出現了失衡�！�

　　對于11月份一些一線(xiàn)城市出現的量?jì)r(jià)齊升現象，回建強如此解釋?zhuān)�現在政府明年的政策還沒(méi)有明確出臺，對于民眾來(lái)講，涉及到錢(qián)袋子問(wèn)題，同時(shí)住房又是必需品，因此自住型和改善型的購房者，都在擔心明年政策發(fā)生較大的變動(dòng)，如果稅費、利率都上去的話(huà)，將增加很大的成本。這造成了年底搶政策檔期的動(dòng)向，樓市的反季節成交高峰隨之出現�！百u(mài)房子的人也擔心稅費上升，收益會(huì )降低，與急切的購房者正好達成一致，盡快地成交�！�

　　另外，許多專(zhuān)家都從市場(chǎng)供求關(guān)系變化的角度來(lái)解釋返季購房潮現象。中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰的判斷是，現在成交量的上升和供不應求有很大關(guān)系。目前從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，今年上半年把去年的存貨消化了，現在面臨一個(gè)問(wèn)題就是，可供銷(xiāo)售的住房不多，而現在銀行信貸相對寬松，利率又比較低，好多人認為這是投資購房的一個(gè)機會(huì )，造成市場(chǎng)整體上需求比較旺盛。

　　廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙卓文對此表示贊同�！艾F在廣州和深圳的樓市價(jià)格接連創(chuàng )出新高，這是由于對2010年通脹的預期，很多人都認為目前的樓市具有投資價(jià)值，同時(shí)土地供應量不足，好多地方不斷賣(mài)出地王，這可能使未來(lái)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)價(jià)格繼續上漲�！�