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　　編者按：2009年，中國樓市在全球經(jīng)濟危機影響尚未褪盡之時(shí)，不僅沒(méi)出現眾人預期中的拐點(diǎn)，經(jīng)過(guò)年初的一波“小陽(yáng)春”行情，房?jì)r(jià)就再次站上歷史高位，其后就不斷創(chuàng )出新的紀錄。日前，中央政府在短短一周時(shí)間里連續三次提及房地產(chǎn)問(wèn)題，提出要加強市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。在此背景下，一路上行的房?jì)r(jià)在2010年將如何變化？針對大眾關(guān)心的這一話(huà)題，本報組織報道組采訪(fǎng)專(zhuān)家，從商品房供應、營(yíng)業(yè)稅政策以及信貸和土地調控政策等方面入手，剖析影響樓市的關(guān)鍵因素，以饗讀者。

　　結構性失衡？以商品房供應量破題

　　本報記者 李 蕊

　　近日，福州市國土資源局發(fā)布公告，本月25日將公開(kāi)出讓9幅國有建設用地。消息一出，立刻引起業(yè)界的廣泛關(guān)注，畢竟這是今年下半年以來(lái)屈指可數的幾次拍賣(mài)會(huì )中規模最大的一次，而且將是今年最后一次土地拍賣(mài)會(huì )。

　　眾所周知，商品房的市場(chǎng)供應量對房?jì)r(jià)有著(zhù)重要影響，而商品房供應量與土地供應密切相關(guān)，因此，在不少業(yè)內人士看來(lái)，本次土地拍賣(mài)透露出的信號意義非凡。

　　土地供需矛盾突出？

　　2009年的樓市迅速走出低迷，也帶暖了已冷寂一年的土地市場(chǎng)。從今年3月的“土地第一拍”開(kāi)始，福州的土地市場(chǎng)就被眾開(kāi)發(fā)商炒得火熱，除了本地房企，包括萬(wàn)科、華潤等國內一線(xiàn)房企也看好作為福州樓市的未來(lái)前景，頻頻參與到土地的爭奪中。

　　據了解，將于本月25日出讓的地塊全部為商業(yè)地塊，其中有5幅兼具住宅用途。9幅地塊中，最大的56畝，最小的僅8畝。

　　業(yè)內人士表示，今年政府推地力度不大。相關(guān)數據也佐證了業(yè)內人士的分析。今年福州五城區共拍出21幅土地，其中純居住用地1幅，商業(yè)住宅用地10幅，商業(yè)金融和辦公用地6幅，其余4幅為工業(yè)和其他用地。從成交地塊所處區域來(lái)看，以倉山區和臺江區為主，各有7幅新地塊成交，晉安區有5幅、馬尾區2幅。有專(zhuān)家分析，從今年供應和成交的土地性質(zhì)來(lái)看，以商業(yè)用地為主，地塊普遍偏小，純居住用地只有萬(wàn)科在則徐大道以西的原工貿紙箱廠(chǎng)東地塊，面積僅為24.25畝，就此來(lái)看，新增土地供應帶來(lái)的商品房供應也有限。

　　“今年土地供應量同往年相比有所減少�！遍_(kāi)成房地產(chǎn)總經(jīng)理鄭景楓表示，由于土地供應量不大，加之外地房企參與角逐，地價(jià)被抬高了不少。另外，從拿地到商品房的推出還需要較長(cháng)的周期，下半年成交的地塊最快也要到明年底才能推出現房，而且今年土地拍賣(mài)多以商業(yè)用地為主，這對明年的住宅供應造成不小的影響。

　　樓市供應結構性失衡

　　在業(yè)內人士看來(lái)，除了今年的土地供應不足外，今年存量房的大量消化也影響了明年的商品房供應。

　　鄭景楓表示，福州樓市從年初強勁反彈之后，已經(jīng)持續紅火了10個(gè)月之久，各大開(kāi)發(fā)商手上的存量房已消耗殆盡，現在推出的樓盤(pán)的用地都是早先競得的土地，“今年剛性需求集中釋放的結果就是120㎡以下房源被大量消化，年末在售的大多是大戶(hù)型或投資性小戶(hù)型�！�

　　相關(guān)統計數據顯示，今年第三季度福州樓市，90㎡以下房源成交量雖然仍占30%左右，但比一季度的48.6%顯著(zhù)下降。從成交金額看，180㎡以上的大戶(hù)型開(kāi)始顯著(zhù)抬頭，而從供應量上，180㎡以上房源已成為目前市場(chǎng)上數量最多的產(chǎn)品。

　　作為福州樓市“風(fēng)向標”的住交會(huì )上，參展樓盤(pán)大多以150平方米以上的大戶(hù)型為主，如三盛中央公園、融僑官邸2期、世歐彼岸城等，除此之外還有相當多的別墅項目，如三盛托斯卡納、融橋旗山別墅、北緯25N安妮女王等，而為廣大普通購房者所青睞的80㎡-120㎡戶(hù)型難覓。某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售經(jīng)理林先生戲稱(chēng)，福州樓市戶(hù)型結構出現結構性失衡，由往年的“橄欖形”變成了現在的“沙漏形”。

　　林先生告訴記者，今年下半年推出了一批小戶(hù)型產(chǎn)品�！暗�這其中很多產(chǎn)品是投資型小戶(hù)型�！绷窒壬�分析，隨著(zhù)年初樓市的復蘇，剛性需求得到有效釋放，備受歡迎的小戶(hù)型產(chǎn)品幾乎被消化殆盡。隨著(zhù)房?jì)r(jià)不斷上揚，投資型和改善型需求逐漸占據市場(chǎng)主導地位，由此導致投資型小戶(hù)型以及大戶(hù)型和別墅項目“應聲而出”。此外，由于2008年不少存量房都是大戶(hù)豪宅產(chǎn)品，這才導致現在產(chǎn)品供應兩級分化嚴重。

　　明年上漲壓力不大？

　　面對今年需求的集中釋放、存量房的大量消化、土地供應相對趨緊的情況，不少業(yè)內人士對明年的樓市狀況心存擔憂(yōu)，“存量房基本消化殆盡，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期相對較長(cháng)，而且可開(kāi)發(fā)用地也不多，如果明年延續年底的成交量，明年商品房供應會(huì )比較緊張，房?jì)r(jià)很有可能會(huì )進(jìn)一步上漲�！�

　　業(yè)內人士丘先生表示，明年上半年，福州樓市可能出現別墅的供應量超過(guò)普通住宅產(chǎn)品。 “開(kāi)發(fā)商應該調整產(chǎn)品供應結構�！备Ｖ莘康禺a(chǎn)專(zhuān)家陳國旺認為，“目前供應結構性失衡是因為在去年樓市低迷的時(shí)候，住房單價(jià)和總價(jià)低，開(kāi)發(fā)大戶(hù)型有利可圖。但是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的周期較長(cháng)，等到樓盤(pán)推出時(shí)正值樓市紅火，房?jì)r(jià)升高，總價(jià)也跟漲。今年下半年又釋放了相當一部分的改善型和投資型需求，明年大戶(hù)型市場(chǎng)前景有限，再加上土地供應不足，明年樓市普通住宅稀缺，開(kāi)發(fā)商應該會(huì )逐步轉向開(kāi)發(fā)總價(jià)較低的中小戶(hù)型商品房�！�

　　近日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議也明確提出，要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設。對此，陳國旺認為，“這種調整需要時(shí)間�！�

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠博士亦認同陳國旺的觀(guān)點(diǎn)。鄭景楓則強調，業(yè)內人士都十分看好明年的市場(chǎng)，盡管現在小戶(hù)型稀缺，但隨著(zhù)市場(chǎng)發(fā)展，明年的樓市將會(huì )進(jìn)一步細分，大戶(hù)型朝著(zhù)品牌化發(fā)展，小戶(hù)型產(chǎn)品也會(huì )不斷推出�！翱傮w而言，市場(chǎng)的供應量有限，加之產(chǎn)品結構調整需要時(shí)間，所有明年福州房?jì)r(jià)會(huì )小幅上升，不過(guò)由于目前房?jì)r(jià)已處相當的高位，所以明年房?jì)r(jià)上升幅度不會(huì )太大�！�