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　　營(yíng)業(yè)稅政策調整，劍指投資投機性購房

　　本報記者 江曉春

　　核心提示：從此次國家一系列政策調整來(lái)看，監管層主要是為了打擊投資、投機需求，但對改善型自住需求依然是持鼓勵態(tài)度

　　“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年”，12月9日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定，對住房交易營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行調整，其他住房消費政策繼續實(shí)施。

　　對業(yè)界來(lái)說(shuō)，這一政策的調整盡管是“意料之中”，但由于涉及面較廣，仍免不了引起熱議。更為重要的是，12月14日的開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”，聯(lián)系營(yíng)業(yè)稅政策調整，不免讓人揣度其中更深的含義。

　　二手房交易降溫

　　早在兩個(gè)月前，福州雙安房地產(chǎn)代理公司就提醒旗下經(jīng)紀人營(yíng)業(yè)稅政策可能要調整，在與客戶(hù)簽約時(shí)要提醒客戶(hù)，在為客戶(hù)代辦相關(guān)交易手續時(shí)，要把握好時(shí)間。當12月9日，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調整的消息公布后，各大中介公司加緊辦理手頭尚未完結的單子，力爭趕在今年之前處理完畢�！艾F在我們所有的關(guān)系都動(dòng)用了�！备Ｖ蓰溙锓慨a(chǎn)的經(jīng)紀人小陳告訴記者，“我們現在通過(guò)關(guān)系希望加快按揭、過(guò)戶(hù)等進(jìn)程�！�

　　雙安房產(chǎn)代理公司區域經(jīng)理張揚告訴記者，11月份，由于市場(chǎng)上對于政策調整的預期強烈等因素，雙安公司的二手房交易量較前10月增加了35%-40%，但從12月份開(kāi)始交易熱度有所降溫，“主要是因為，如果房東有銀行貸款未還清，而買(mǎi)方又是按揭貸款購房的話(huà)，已經(jīng)趕不上營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的末班車(chē)了，因此年前那波‘趕趟’行情已然終結�！睆垞P表示。

　　“政策優(yōu)惠已經(jīng)無(wú)法享受了，現在房地產(chǎn)的政策有所變化，接下來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )出現調整，我想先觀(guān)望一下�！辈稍L(fǎng)中，放棄在年底購房的市民黃大姐告訴記者。與黃大姐有相同看法的購房者不在少數。據了解，目前交房時(shí)間在2005年前后的次新房由于房子比較新，價(jià)格又相較一手房來(lái)得低，所以很受買(mǎi)家歡迎，但營(yíng)業(yè)稅政策調整后，5年內的次新房交易要繳納營(yíng)業(yè)稅，而賣(mài)方肯定會(huì )把這一負擔轉嫁給買(mǎi)家，臨近年終，一系列樓市政策都可能調整，因此，二手房市場(chǎng)觀(guān)望氣氛逐漸濃厚。

　　政策影響市場(chǎng)預期？

　　“雖然市場(chǎng)對營(yíng)業(yè)稅政策調整早有預期，但政策出臺之后仍然會(huì )有一個(gè)適應期，短時(shí)間內，二手房交易量下滑實(shí)屬正常�！睆垞P表示。

　　業(yè)內人士林先生認為，從12月9日以及14日兩次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議對樓市的調控政策看，監管層主要是為了打擊投資、投機需求，但對改善型自住需求依然是持鼓勵態(tài)度的。

　　這一判斷得到業(yè)內人士的普遍認可�！鞍�括現在的營(yíng)業(yè)稅政策調整等，主要針對的都是投資客，當然部分跟風(fēng)炒作的人也會(huì )受影響，但對真正有購房需求的人影響不大�！睆垞P告訴記者，在12月之前，二手房成交量中至少有1/4是投資客貢獻的，因此，政策調整后，在一段時(shí)間內，部分投資客因為利潤空間下降，可能會(huì )暫緩出手。對此，有業(yè)內人士預測，接下來(lái)到明年初，二手房交易量將下降30%-40%。

　　“這一政策對于心理層面的影響是比較大的。至于直接對市場(chǎng)的影響，還有待觀(guān)察。因為營(yíng)業(yè)稅政策還不明確，究竟2年至5年內的次新房是按全額收取營(yíng)業(yè)稅，還是差額收��？”投資者陳先生告訴記者，如果是一套100萬(wàn)元的房子，全額征收和差額征收營(yíng)業(yè)稅之間就相差將近3萬(wàn)元，對于購房者特別是投資客來(lái)說(shuō)還是相差挺大的，況且現在市場(chǎng)上不少次新房?jì)r(jià)格遠超過(guò)100萬(wàn)元�！耙虼�，接下來(lái)會(huì )有一個(gè)觀(guān)察期�！绷窒壬�表示，接下來(lái)二手房交易量出現下降主要還是因為政策調整而引發(fā)的市場(chǎng)觀(guān)望，具體影響有待相關(guān)政策進(jìn)一步明朗。

　　調控需要更多配套政策

　　“明年會(huì )有部分原本打算購買(mǎi)二手房的購房者轉而選擇購買(mǎi)一手房�！绷窒壬�表示，就目前來(lái)看，相同地段的一手房與二手房進(jìn)行比較，二手次新房在價(jià)格上還是具有比較明顯的優(yōu)勢。以金山的一手房來(lái)說(shuō)，如今大多達到了8000元/平方米-9000元/平方米，部分樓盤(pán)單價(jià)甚至突破1萬(wàn)元大關(guān)，而二手次新房帶裝修的價(jià)格也差不多在8000多元/平方米，而且不少次新房還有地段優(yōu)勢。

　　至于營(yíng)業(yè)稅政策調整釋放出調控信號，會(huì )否導致明年房?jì)r(jià)下調，大部分業(yè)內人士表示這種情況發(fā)生的可能性不大。上述業(yè)內人士林先生分析認為：“從明年上半年的樓市供應來(lái)看，由于這兩年土地供應量較少，市場(chǎng)上一手房供應緊張，雖然國家提出要加大市場(chǎng)供應來(lái)遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，但這不代表國家要讓房?jì)r(jià)下跌，同時(shí)，加大市場(chǎng)供應也需要時(shí)間，因此，明年，至少明年上半年的市場(chǎng)供應狀況都不容樂(lè )觀(guān)。加上次新房與新房之間的價(jià)差足以抵消營(yíng)業(yè)稅調整帶來(lái)的影響，因此很多人依然會(huì )選擇購買(mǎi)二手房，特別是剛性需求購房者，由此看來(lái)明年房?jì)r(jià)下調的可能性不大�！�

　　張揚也表達了類(lèi)似的看法。他同時(shí)指出，2006年6月，國家要求個(gè)人購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售時(shí)全額征收營(yíng)業(yè)稅，但政策出臺后，房?jì)r(jià)依然不斷上漲。如今，海西建設如火如荼，接下來(lái)大面積拆遷改造項目還將為市場(chǎng)增加許多剛性購房需求，因此明年樓市形勢依然樂(lè )觀(guān)。

　　“如今，房東的心理預期仍然很高，”張揚告訴記者，雖然已出臺的政策對市場(chǎng)預期產(chǎn)生了一定影響，但要真正改變不合理、盲目、狂熱的市場(chǎng)預期還有待國家進(jìn)一步出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。