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　　信貸微調，土地放量樓市調控可期

　　本報記者 蔣錦仕

　　日前結束的中央經(jīng)濟會(huì )議定下基調——“明年貨幣政策要保持連續性和穩定性”�！懊髂晷刨J投放總量較今年會(huì )有所下降，但下降幅度不會(huì )很大”的信號讓地產(chǎn)界人士拍手稱(chēng)慶。

　　然而，僅僅4天之后，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議就推出一系列政策(業(yè)內稱(chēng)之為“國四條”)，來(lái)遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。其中，“適當增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應”，“加大差別化信貸政策執行力度”這兩條格外引人關(guān)注。

　　業(yè)內人士表示，一系列政策表明，國家希望通過(guò)營(yíng)業(yè)稅政策和差別化信貸政策來(lái)抑制投資投機性購房的同時(shí)，對樓市的調控將更多地依靠土地放量，增加市場(chǎng)供應來(lái)實(shí)現。

　　以土地供應調控樓市

　　“金融危機影響還未完全消除，經(jīng)濟復蘇還需要時(shí)間，擴大內需的思路不會(huì )改變，而樓市剛性消費是擴大內需的強大手段，信貸投放總體保持寬松也就不難理解了�！鄙虾Ｓ来箅娞荻�事長(cháng)許作名告訴記者，房地產(chǎn)業(yè)除了帶動(dòng)直接消費以外，還會(huì )拉動(dòng)相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其所在公司業(yè)績(jì)就與樓市緊密相關(guān)。

　　數據顯示，截至今年10月底，廈門(mén)銀行機構發(fā)放的房貸總余額為890多億元，其中開(kāi)發(fā)房貸為283億元，個(gè)人商業(yè)房貸560億元，公積金房貸61億元。正是在信貸支持下，包括廈門(mén)在內福建樓市可謂成交火爆。

　　然而成交量迅速放大的同時(shí)，今年房?jì)r(jià)也是逐步攀升。如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的同時(shí)，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)已成當下調控樓市的關(guān)鍵。

　　“當前穩住房?jì)r(jià)的最好辦法，就是增加市場(chǎng)供應�！睆B門(mén)一位房產(chǎn)分析師表示，采取大幅加息的方式也可以抑制房?jì)r(jià)快速上漲，但這樣會(huì )抑制需求，“因此，只要通脹壓力不是很大，就不應采取大幅加息�！�

　　為此，“國四條”采取結構性增供的做法，即，適當增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，加快普通商品住房建設。同時(shí)，會(huì )議還提出，繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

　　業(yè)內人士認為，通過(guò)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房供應，在平抑房?jì)r(jià)的同時(shí)，還可以促進(jìn)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)由 “單純市場(chǎng)化”轉向市場(chǎng)與保障并行的“雙軌制”，即“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”。

　　事實(shí)上，土地調控樓市的思路在近幾個(gè)月已逐漸清晰。11月10日，國土資源部發(fā)文，對各類(lèi)城市商品住宅項目單宗用地規模規定上限，“最大地塊不得超過(guò)20萬(wàn)平方米”；12月9日，國家發(fā)展改革委主任張平表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應，抑制投機性購房。

　　在明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監賈玉鵬看來(lái)，增加商品房的有效供應，首先需要加大土地的供應量，同時(shí)，松動(dòng)多時(shí)的“70/90”政策將強化執行力度。

　　明年年中房?jì)r(jià)或有微調

　　“政策是好的，但現在問(wèn)題是政策產(chǎn)生效力需要時(shí)間�！睆B門(mén)均和房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎告訴記者，今年以來(lái)，樓市持續火爆，廈門(mén)市區新開(kāi)發(fā)的項目相對于往年有所減少，開(kāi)發(fā)商手里存量房不多，即便今年下半年有部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，但這部分存量房在當前形勢下，也會(huì )在明年初拋出，這樣看來(lái)明年二季度之后的供應將特別緊張。

　　“從拿地開(kāi)工到銷(xiāo)售，最快也要6個(gè)月，因此要到明年年中以后房產(chǎn)供應量才會(huì )增加�！背鞘心贻喎康禺a(chǎn)策劃公司地區營(yíng)銷(xiāo)總監黃韶斌認為，今年第四季度開(kāi)始，為了防范風(fēng)險，銀行已經(jīng)開(kāi)始嚴格審貸，明年的差異化信貸政策也將發(fā)揮效力；加之，明年年中，通脹預期或能達到高峰，加息的可能性很大。綜合這些因素，明年年中房?jì)r(jià)或有微調�！巴恋胤帕繉�樓市調控的相對滯后性，還為游資的撤離，爭取了拾級而下的時(shí)間。一旦游資逐步撤退，明年的房?jì)r(jià)走勢將更加微妙�！秉S韶斌說(shuō)。

　　此外，針對當前市場(chǎng)上捂盤(pán)惜售之風(fēng)盛行的狀況，“國四條”提出，要繼續整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。這無(wú)疑將對遏制房?jì)r(jià)快速上漲起到重要作用。

　　不過(guò)，不少業(yè)內人士認為，盡管“國四條”提出增加供應、打壓投資投機性購房等措施，但這只能起到穩定房?jì)r(jià)的效果�！靶刨J資金發(fā)放力度不減，剛需得以進(jìn)一步發(fā)揮，另外，隨之而來(lái)的是通脹預期越來(lái)越強烈，固定資產(chǎn)保值增值的效果將更加突出，也是房?jì)r(jià)穩定甚至小幅上調的重要支撐力�！�

　　資本為王的趨勢更明顯

　　“國四條”的出臺，除了對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢產(chǎn)生影響外，業(yè)內人士認為，廈門(mén)樓市也必然迎來(lái)一個(gè)新的洗牌期。

　　“一旦土地放量以增加住房供應，樓市競爭將更加激烈，房企的資金實(shí)力將越來(lái)越重要�！秉S韶斌告訴記者。

　　事實(shí)上，嗅覺(jué)敏銳的房企早已走在前面，不少房企通過(guò)金融資本市場(chǎng)“吸金”囤地。

　　據有關(guān)媒體披露，近期廈門(mén)包括寶龍、禹洲、中駿等三家民營(yíng)房企的赴港上市計劃有望年內獲批，而不久前，大洲集團也成功控股ST*興業(yè)完成借殼上市。另外，廈門(mén)其他幾家規模房企也把上市提到議事日程。

　　與此同時(shí)，近期廈門(mén)銀行業(yè)與房企的合作無(wú)論深度還是廣度都有較大提升。以近期動(dòng)作連連的廈門(mén)建行為例，其相繼與禹洲集團、泉舜集團簽署“全面戰略合作協(xié)議”，并分別授予禹洲和泉舜40億元、30億元的授信額度，并將與多家民營(yíng)廈門(mén)房企簽署類(lèi)似合作協(xié)議。

　　知情人士稱(chēng)，此次廈門(mén)建行與開(kāi)發(fā)商的戰略合作，不僅包括向房企提供授信額度，還提供品牌建設管理、資本運作、造價(jià)咨詢(xún)等一系列服務(wù)，而且服務(wù)范圍從廈門(mén)擴展至全國。

　　有分析人士認為，土地放量以增加商品房供應這一政策效應顯現之后，樓市將經(jīng)歷一個(gè)多方混戰到由一些大企業(yè)掌控的過(guò)程，在這過(guò)程中，先前瘋狂拿地的實(shí)力國企很有希望，由于其與政府之間的關(guān)系，使得他們也承擔著(zhù)建造中低端住房需求的責任。

　　相比之下，資本雄厚的民營(yíng)房企側重于“豪宅”這一細分市場(chǎng)。事實(shí)上，當前這一跡象已充分顯現，不僅廈門(mén)島內樓盤(pán)幾乎全面“豪宅化”，島外部分高品質(zhì)樓盤(pán)也豎起了“小戶(hù)豪宅”的大旗，搶占高端客群。

　　來(lái)源：海峽財經(jīng)導報