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　　2009年的火爆成交能否延續?

　　2009年,廣州樓市成交量的曲線(xiàn)圖令人難忘。陽(yáng)光家緣數據統計,截至2009年12月,廣州市十區二市一手住宅網(wǎng)簽成交量突破十萬(wàn)套,總成交套數達到102620套,相比2008年同期上漲了75.6%。

　　二手住宅成交也水漲船高。中介數據顯示,2009年1—11月廣州二手房總體成交宗數達107051宗,總體成交面積為1037.31萬(wàn)平方米,分別比2008年同期大漲93.6%、68.4%,“徹底改變2008年弱勢縮量調整的市場(chǎng)格局”。

　　2009年一手樓市的成交火爆,最主要是因為政策面的支持力度較之2008年要大,包括稅費成本、信貸利率等明顯下調。盡管年內樓價(jià)在不斷走高,但買(mǎi)家在2009年內的預期基本趨向于樂(lè )觀(guān),雖然在年中有個(gè)別月份出現調整,但總體的入市情緒相當高漲,故成交量創(chuàng )出高位。

　　值得關(guān)注的是,2010年這種成交量的放量也導致有效需求的快速消化,新增補充性需求無(wú)法跟得上同期被消化的需求。2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何才能重新儲備有效客戶(hù)?成交是否能延續2009年的火爆?

　　合富輝煌集團市場(chǎng)研究部認為,2010年廣州一手樓新增供應量有限,大多數都集中在外圍區域,市中心區域的供應量減少,將導致成交走低,但價(jià)格仍將保持高位。據其監測,2010年全市十區新增住宅供應約4.9萬(wàn)套,尤其中心六區商品住宅新增也將延續近年不斷緊縮趨勢,預計供應約2.2萬(wàn)套。

　　因為亞運期間的停工期,主要分布在城區和近郊的二手樓憑借其價(jià)格、地段、配套等優(yōu)勢,今年廣州二手房市場(chǎng)將保持量減價(jià)小升走勢�？紤]到政策面已經(jīng)開(kāi)始對投資行為進(jìn)行抑制,如營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策截止,加上二手房?jì)r(jià)經(jīng)過(guò)2009年快速上行,估計2010年二手樓市的投資比重會(huì )減少。關(guān)麗

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　　商業(yè)能否成為下個(gè)投資熱點(diǎn)?

　　受經(jīng)濟環(huán)境影響,2009年廣州商業(yè)地產(chǎn)持續低迷。第一太平戴維斯報告顯示,盡管2009年甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量達20.4萬(wàn)平方米,整個(gè)市場(chǎng)有實(shí)力雄厚的中資企業(yè)擴張需求作為有力支撐,使得空置率下降,但租金指數同比下降7.6%。

　　值得關(guān)注的是,在當前廣州樓市,出現了住宅和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格“倒掛”的現象,住宅價(jià)格的高企,甚至超越商用物業(yè),給許多投資者提供了不小的機會(huì )。

　　數據顯示,2010年廣州市場(chǎng)甲級寫(xiě)字樓新增供應量約73萬(wàn)平方米,達過(guò)去五年年均供應量的3倍。隨著(zhù)全球經(jīng)濟的逐步復蘇,以及本地經(jīng)濟的回穩,跨國及本地企業(yè)的辦公物業(yè)租賃面積和租金預算都將有所回升,全市甲級寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求也將相應得到恢復。但是,盡管未來(lái)市場(chǎng)需求回升,但仍難以抵消巨大的供應量。其預計2010年租金降幅為3%～4%,入駐率降幅達10%～15%。

　　機遇與危機并存齊行。

　　面對2010年來(lái)勢洶洶的供應量,在世界經(jīng)濟未見(jiàn)明朗、國內經(jīng)濟復蘇根基不穩的情況下,廣州商業(yè)物業(yè)未來(lái)的前景是否遭遇前所未有的挑戰?第一太平戴維斯助理董事陳松吟認為,由于廣州定位為綜合型城市,經(jīng)濟結構較上海、深圳這些金融城市復雜。所以廣州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本不會(huì )大起大落,會(huì )以平穩的基調發(fā)展。

　　2010年亞運會(huì )的到來(lái)和國內企業(yè)在廣州擴大辦公面積的情況持續,有利消化寫(xiě)字樓存量。而“退二進(jìn)三和騰籠換鳥(niǎo)政策將會(huì )給廣州尤其是海珠區的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的新機遇�！闭�府出臺的“三舊”中,改造工業(yè)用地逐步置換為第三產(chǎn)業(yè)用地這一條,能夠為市中心的商業(yè)物業(yè)提供大量的土地,這些地塊非常適合商用物業(yè)的發(fā)展。關(guān)麗