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　　>>專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

　　觀(guān)點(diǎn)1

　　政策影響初步顯效

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部主任楊紅旭：交易量大減主要就是受政策影響。

　　自從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)，估計從未有過(guò)如此密集的房地產(chǎn)調控政策出臺。短短一個(gè)月的時(shí)間內，竟有6次之多，而且政府高層官員還多次表示當下房?jì)r(jià)不合理，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)度投機現象。

　　一連串的調控政策如同金箍一般套在了樓市這個(gè)不聽(tīng)話(huà)的、精力過(guò)于旺盛的頑猴頭上，并很快顯現出了威力。

　　北京中原地產(chǎn)研究部總監張大偉：短短一個(gè)月內，中央6次大手筆調控樓市，即使在2007年也沒(méi)有如此的政策密集度。雖然政策的執行效果有待市場(chǎng)確認，但是對于購房者來(lái)說(shuō)在如此高價(jià)的情況下，政策給了觀(guān)望的理由。

　　鑫尊地產(chǎn)市場(chǎng)推廣經(jīng)理龔靖：政策的連續出擊，可以對抑制房地產(chǎn)投機產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，對于老百姓絕對是好事，因為飛漲的房?jì)r(jià)已經(jīng)成為老百姓沉重的負擔，穩定房?jì)r(jià)讓房子重新回歸其本質(zhì)，即房子是用來(lái)居住享受的，不是用來(lái)炒的，更不是政府借以斂財的工具，房地產(chǎn)的健康理性發(fā)展才是真正的王道，急漲急跌都只能讓中國重蹈美國日本的老路，讓老百姓背上沉重的負擔。像二套房貸首付不得低于40%這樣的政策應該有連續性，2008年從緊，2009年從松，則是讓2008年壓抑的需求，在2009年集中釋放，造成短期內房源供不應求，造成房?jì)r(jià)暴漲的惡劣后果。先抑后揚，是控制房?jì)r(jià)的大忌，而且還會(huì )由于短期累積的泡沫過(guò)高，將來(lái)會(huì )面臨房地產(chǎn)泡沫破碎的滅頂之災，故新出臺的二套房貸政策，希望政府將這一政策持續下去，這樣中國的房產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì )保持理性和健康。

　　觀(guān)點(diǎn)2

　　政策過(guò)于溫和

　　房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉：國11條中對二套房貸款的規定，相較以前應該說(shuō)“溫和”得多了。2007年9月，央行、銀監會(huì )就二套房首付比例40%、利率不得低于基準利率1.1倍曾作出過(guò)嚴格的規定。而這次只規定了二套房貸款的首付比例不低于40%，但對貸款利率則留下了“按照風(fēng)險定價(jià)”的操作空間。不管市場(chǎng)向上還是向下，只要有銀行為搶占市場(chǎng)份額下浮利率，其他銀行肯定會(huì )跟進(jìn)，除非監管部門(mén)對“貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)”這一模糊性表述做出解釋?zhuān)�否則在基準利率基礎上下浮也不算違規。

　　楊紅旭：“貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)”為商業(yè)銀行的操作留下了一個(gè)差別化對待的空間。

　　張大偉：雖然從去年12月開(kāi)始宏觀(guān)調控政策密集出臺，但是政策的導向性明顯偏寬松。政策出發(fā)點(diǎn)以增供應抑制價(jià)格飛漲，這給市場(chǎng)的影響遠小于2007年底增加交易環(huán)節稅費帶來(lái)的打擊。

　　觀(guān)點(diǎn)3

　　短期效果難以持續

　　雖然最近各地都出現了成交量大幅下降的現象，而且杭州、溫州等城市還出現了大規模退房的事情，但是，業(yè)內人士普遍認為這只是短期效應，如果沒(méi)有新的政策出臺，市場(chǎng)交易量很快就會(huì )出現反彈，“指望房?jì)r(jià)今年大幅下降，更是不可能的”。

　　張大偉：最近兩個(gè)月將會(huì )因為市場(chǎng)對系列政策的適應期出現成交量明顯下滑的跡象，部分區域的房?jì)r(jià)很可能會(huì )出現5%-10%的下調。雖然從房?jì)r(jià)上漲速度看，的確已經(jīng)有泡沫化，但是針對大規模投資以后不可避免的通貨膨脹來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的保值因素已經(jīng)獲得了大部分人的重視。因此，只要不出現明顯的信貸收緊政策，樓市依然是最好而且唯一的投資渠道。一旦市場(chǎng)對12月開(kāi)始的政策消化完畢，春節前后將可能出現類(lèi)似2009年初的爆發(fā)。

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部：雖然在新年的成交量下跌了73.6%，但是需求并未下降如此多，新增需求減少僅在40%左右，而且新增加的購房者中50%都存在抄底的心態(tài)，依然表示只要房主愿意降價(jià)非常希望能夠購房。

　　經(jīng)濟學(xué)家李開(kāi)發(fā)：近期由于政策調控，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)數量少，購房人有市場(chǎng)觀(guān)望的顧慮，估計有3到4個(gè)月的“中場(chǎng)休息期”。

　　觀(guān)點(diǎn)4

　　二季度將是指標

　　楊紅旭：受政策面、基本面、資金面等因素的綜合影響和作用，一季度將成為今年最低迷的時(shí)間段，而二季度將決定全年市場(chǎng)的整體形態(tài)。

　　如果3-4月份市場(chǎng)反彈過(guò)猛，導致價(jià)格重新飆升，則還會(huì )招來(lái)更嚴厲的調控。所以二季度市場(chǎng)會(huì )升溫，卻不會(huì )出現高溫。

　　中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜：目前北京商品住宅市場(chǎng)需求仍比較旺盛，購房者對房屋的增值保值預期依舊較高。在短期市場(chǎng)供應不足的情況下，市場(chǎng)將呈現短暫的供不應求現象。此外，經(jīng)歷了2009年的熱銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)失去了快速回籠資金的壓力，預計2010年北京商品住宅仍將維持上升走勢。