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　　空轉6年條件仍不具備？

　　有學(xué)者認為短期開(kāi)征物業(yè)稅，條件還不具備。張斌稱(chēng)，物業(yè)稅配套工作很大，相關(guān)信息要組成一個(gè)完備的數據庫，才能為后續工作提供依據

　　近日，有媒體報道“物業(yè)稅空轉今年將在全國推行”，但隨后國家稅務(wù)總局和財政部均稱(chēng)未發(fā)布該消息。

　　物業(yè)稅“空轉”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統計物業(yè)的數量，并進(jìn)行評估和稅收統計。

　　2003年10月，十六屆三中全會(huì )通過(guò)的市場(chǎng)經(jīng)濟體制的相關(guān)決議稱(chēng)，“實(shí)施城鎮建設稅費改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅，相應取消有關(guān)收費�！彪S后，物業(yè)稅問(wèn)題一直倍受關(guān)注。

　　從2003年開(kāi)始，財政部和國家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區市和計劃單列市的32個(gè)縣、市、區開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)工作。

　　如果空轉將在全國推行，則物業(yè)稅的進(jìn)程將再進(jìn)一步，有學(xué)者甚至預計，率先實(shí)行空轉試點(diǎn)的北京、深圳，有望在今年“實(shí)轉”起來(lái)。但截至記者發(fā)稿，稅務(wù)總局沒(méi)有明確表態(tài)。

　　有學(xué)者認為當前征稅條件還不具備。上述國家稅務(wù)總局稅收科研所負責人表示，最終物業(yè)稅肯定是要實(shí)行調控作用的，但是短期內不可能，條件還不具備。

　　北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任董藩，在14日一論壇上表示，“在中國征物業(yè)稅，前途是光明的，道路是沒(méi)有的�！彼�認為物業(yè)稅涉及到財產(chǎn)權的問(wèn)題，開(kāi)征物業(yè)稅的基本條件，首先就是土地確權。

　　張斌稱(chēng)，物業(yè)稅的配套工作很大，首先要掌握地區房產(chǎn)所有者的信息，明確向誰(shuí)征稅的問(wèn)題，物業(yè)稅是一個(gè)征管成本比較高的稅種，需要對房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行具體的評估，這些信息要組成一個(gè)完備的數據庫，才能為后續工作提供依據。其次要核定評稅價(jià)值和稅率等。

　　北京商用房產(chǎn)可開(kāi)征？

　　今年北京“兩會(huì )”上，市政協(xié)委員王紀平、劉桓表達了類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，物業(yè)稅征收應分步實(shí)施，首先從商用房產(chǎn)開(kāi)始

　　盡管前期工作繁瑣，但是率先實(shí)行試點(diǎn)的北京，曾在2008年向國家稅務(wù)總局提出申請希望落實(shí)物業(yè)稅。

　　北京市政協(xié)委員、時(shí)任地稅局局長(cháng)王紀平，曾在2008年北京“兩會(huì )”上透露，北京市已率先向國家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉實(shí)”的申請，最快當年6月份北京將開(kāi)征物業(yè)稅。申請“空轉實(shí)”主要出于三個(gè)原因：一是完善目前稅制，其次是開(kāi)辟新的地方稅源，優(yōu)化稅收結構，此外是增強稅收參與房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的功能，以區別性物業(yè)稅來(lái)調節購房需求。

　　但是該“空轉實(shí)”的申請最后不了了之。當年，有國家稅務(wù)總局有關(guān)部門(mén)負責人稱(chēng)，客觀(guān)環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會(huì )開(kāi)征，開(kāi)征的大概時(shí)間在2010-2015年間。

　　“主要是上邊沒(méi)有立法，沒(méi)有配套的法律法規�！蓖跫o平14日表示，試點(diǎn)城市從空轉到實(shí)轉，也不是不可以，因為物業(yè)稅征收屬于地方財政，但是在沒(méi)有法律法規框架下就沒(méi)有辦法定下來(lái)。他說(shuō)，申請實(shí)轉中最復雜最受爭議的，就是居民住宅這一塊到底要不要征收，因為事業(yè)單位、企業(yè)這些原來(lái)也交了稅，但是對于居民原來(lái)并沒(méi)有，是否應開(kāi)征新稅種爭議很大。

　　24日，王紀平在今年的北京“兩會(huì )”上接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，物業(yè)稅在京6年“空轉”，范圍僅限于商用物業(yè)而非住宅，無(wú)論從哪方面看，北京的住宅暫時(shí)都不具備征收物業(yè)稅的條件。物業(yè)稅可從目前各種條件基本成熟的商用物業(yè)開(kāi)始征收，按“商用物業(yè)-豪宅-普通住宅”的步驟實(shí)現全面覆蓋。

　　此前一天，北京市政協(xié)委員、中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓也表達了類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，他認為北京商用房產(chǎn)物業(yè)稅開(kāi)征的條件已經(jīng)具備，物業(yè)稅征收應分步實(shí)施，首先從商用房產(chǎn)開(kāi)始。

　　開(kāi)征后利益如何平衡？

　　土地出讓金是否應劃入物業(yè)稅引發(fā)爭議，土地出讓金是地方政府一大財源，如果劃到物業(yè)稅繳納，難免觸動(dòng)地方利益

　　“對于究竟什么時(shí)候空轉能落實(shí)，今年能不能推出，要看是什么內容的物業(yè)稅�！睆埍笳f(shuō)，現在對于物業(yè)稅方案各界觀(guān)點(diǎn)不一，因此無(wú)法判斷出臺的時(shí)間。

　　綜合當前各界爭論內容，焦點(diǎn)有三：首先就是居民住宅要不要現在就征物業(yè)稅的問(wèn)題。這也正是王紀平所提到的“空轉實(shí)”未果最受爭議的問(wèn)題。

　　如果對居民住房開(kāi)征，那么必將導致居民個(gè)人稅負上升。

　　當前業(yè)界討論的一個(gè)最簡(jiǎn)單的方案是，歸并已經(jīng)征繳的房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅，或可考慮土地增值稅合一為物業(yè)稅，主要針對城市商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。這樣居民住房就被排除在外。

　　“一步到位是很難的，很有可能分步走�！睆埍蟊硎�，首先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始，在原來(lái)的基礎上進(jìn)行改革，隨后逐步推向居民住房，這樣影響波及的范圍沒(méi)有那么大，阻力較小。日后推及到居民住宅，將要考慮是否要設免征額的問(wèn)題，不同地區免征額是否一致，對房屋類(lèi)型的不同如何征繳，稅率是否中央統一設定都需要進(jìn)行明晰。

　　三大焦點(diǎn)另一受到爭議的問(wèn)題是，作為地方財政來(lái)源的土地出讓金，是否應劃入物業(yè)稅。當前業(yè)界對物業(yè)稅抑制房?jì)r(jià)的預期，一是控制投機成本，二是降低初始房?jì)r(jià)成本。目前開(kāi)發(fā)商繳付的土地出讓金，是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開(kāi)發(fā)商把這部分費用“轉嫁”到購房者身上。

　　開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，土地出讓金約為總開(kāi)發(fā)成本的30%到40%。如果出臺物業(yè)稅，將之前包括土地出讓金在內的土地和房產(chǎn)交易過(guò)程中繁多的稅費，全部組合成一種稅，拆分為每年對業(yè)主征收。這樣一來(lái)，由于開(kāi)發(fā)成本大幅下調，房?jì)r(jià)可能會(huì )隨之走低。

　　當前，土地出讓金是地方政府的一大財源。如果劃到物業(yè)稅繳納，難免觸動(dòng)地方利益。因此這也是物業(yè)稅難以出臺的重要原因。如果土地出讓金不劃入物業(yè)稅，只把現行的房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅，那么房屋成本中最高的部分———土地出讓金仍一次性轉嫁給消費者，降低房?jì)r(jià)的愿望就會(huì )落空。

　　如果土地出讓金劃入或分比例劃入物業(yè)稅體系，那么就會(huì )產(chǎn)生如何與現行稅費制度銜接的問(wèn)題。物業(yè)稅每年一征，原來(lái)已承擔高額費用的買(mǎi)房者，就面臨著(zhù)重復計征，會(huì )造成新的不公平。

　　上述三個(gè)爭論焦點(diǎn)，共同決定究竟出臺一個(gè)什么樣的物業(yè)稅方案才更合理。不少學(xué)者認定，物業(yè)稅的出臺道路不會(huì )平坦。