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　　房地產(chǎn)本質(zhì)上應是居民的最終消費，既然是消費品，房?jì)r(jià)理應納入CPI中，像調控物價(jià)一樣進(jìn)行調控，這至少可以避免越調越高的尷尬。

　　隨著(zhù)樓市調控政策密集出臺，一路飆漲的房?jì)r(jià)漸露疲態(tài)，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。那么，這一輪調控會(huì )否重蹈此前歷次調控的覆轍？這一回，房?jì)r(jià)新“拐點(diǎn)”會(huì )不會(huì )真的出現？以下三篇文章將作見(jiàn)仁見(jiàn)智式的分析。

　　——編者的話(huà)

　　這一回拐點(diǎn)已真正到來(lái)

　　所有能夠助漲房?jì)r(jià)的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致，房?jì)r(jià)必然會(huì )不可避免地盛極而衰，甚至可能出現大幅下跌的格局。

　　在幾年前的春晚小品《賣(mài)拐》中，范偉在趙本山的引領(lǐng)之下，伴隨著(zhù)“拐了、拐了”的喊聲，一步步從完全正常變成瘸腿走路。如今的樓市與其中場(chǎng)景極為類(lèi)似，從2010年新年開(kāi)始就真的要“拐了”，原因也正是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)路人自己先“拐了”。

　　新年伊始，全國一線(xiàn)城市的樓市終于出現了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮，各地房?jì)r(jià)也開(kāi)始松動(dòng)。北京、上海等地都陸續出現了樓盤(pán)促銷(xiāo)的場(chǎng)面，而價(jià)格變動(dòng)更為敏感的深圳甚至已有買(mǎi)家提出“退房”。當下這些市場(chǎng)變化已經(jīng)清楚地表明，樓市價(jià)格趨勢的拐點(diǎn)已經(jīng)形成。對于拐點(diǎn)之后的價(jià)格趨勢，謹慎的看法認為是“由漲轉平”，即房?jì)r(jià)不漲但也未必會(huì )跌，而是保持橫向整理。而在筆者看來(lái)，判斷房?jì)r(jià)趨勢的要害不在于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，而在于貨幣調控政策的執行力度，如果偏緊的貨幣政策導向繼續強化，房?jì)r(jià)必然會(huì )“由漲轉跌”，甚至可能出現大幅下跌的格局。

　　之所以這么說(shuō)，一個(gè)重要的前提是中國房?jì)r(jià)本身的確太高。我們已經(jīng)無(wú)需再羅列諸如房?jì)r(jià)收入比和租金回報率等衡量?jì)r(jià)格泡沫的數據，一部電視劇《蝸居》能夠在2009年熱播，公眾感同身受，就足以證明房?jì)r(jià)虛高的事實(shí)。換句話(huà)說(shuō)，房?jì)r(jià)泡沫才是市場(chǎng)價(jià)格必然調整的內因。

　　而長(cháng)期以來(lái)，價(jià)格泡沫內因之所以長(cháng)期沒(méi)有發(fā)揮出作用，是因為調控政策與投機蔓延兩個(gè)因素的影響作用。就以2008年到2009年兩年的房?jì)r(jià)走勢看，房?jì)r(jià)本來(lái)在2008年已出現自發(fā)調整的端倪，但由于金融危機的惡化，調控政策為了“保增長(cháng)”的政策目標而不得不力挺房地產(chǎn)市場(chǎng)。再加上投機資金的惡意炒作，房?jì)r(jià)居然創(chuàng )出了歷史新高。但正所謂從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也絕不會(huì )例外。在持續了11年之久的牛市行情以及在金融危機中上演了“不跌反漲”的怪相之后，所有能夠助漲房?jì)r(jià)的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致，房?jì)r(jià)必然會(huì )不可避免地盛極而衰。

　　助推房?jì)r(jià)的政策已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。不僅調控政策從去年底開(kāi)始表現出堅決遏制房?jì)r(jià)上漲的指向，更為重要的是，貨幣政策收緊的態(tài)勢將會(huì )發(fā)揮出釜底抽薪的作用。事實(shí)上，從去年年中房?jì)r(jià)飆升的后半期觀(guān)察，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全淪為一個(gè)資金推動(dòng)的投機市場(chǎng)，其特征就是高度依賴(lài)資金供給，只有維持源源不斷的增量資金供給，才能讓房?jì)r(jià)保持快速飆漲。而畸高的房?jì)r(jià)已經(jīng)透支了資金的供給能力。近期，曾經(jīng)的“地王”北京大龍地產(chǎn)公司因無(wú)力支付50億元的土地出讓金而被相關(guān)部門(mén)暫停了土地拍賣(mài)資格，并被沒(méi)收了2億元的拍賣(mài)保證金。類(lèi)似地王被“套牢”的事件表明，盡管高房?jì)r(jià)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨額利潤，但同時(shí)也扼殺了行業(yè)健康發(fā)展的空間。高房?jì)r(jià)帶動(dòng)了高地價(jià)，而開(kāi)發(fā)商要想長(cháng)期“活下去”就必須繼續天價(jià)購地，這意味著(zhù)之前的高額利潤將會(huì )被高房?jì)r(jià)侵蝕殆盡。除非開(kāi)發(fā)商不再繼續涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，否則高價(jià)造成的資金黑洞，最終將吞噬所有的“游戲參與者”。

　　更為關(guān)鍵的是，這個(gè)“游戲”已經(jīng)無(wú)以為繼，因為資金供給轉而收緊已經(jīng)成為必然。當下不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款被嚴管，買(mǎi)房者的購房貸款也受到嚴控。在資本市場(chǎng)上，監管部門(mén)也開(kāi)始延緩房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請，目前多達30多家房地產(chǎn)企業(yè)的融資計劃已被積壓拖延。對于嚴重依賴(lài)資金供給的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，資金鏈條斷裂意味著(zhù)什么，不言而喻。在筆者看來(lái)，只要未來(lái)貨幣資金管控政策不出現大的轉變，開(kāi)發(fā)商必然會(huì )在資金面的巨大壓力之下，選擇主動(dòng)降低房?jì)r(jià)以求自保，并最終形成競相殺價(jià)的局面。彼時(shí)的房?jì)r(jià)走勢將最終印證“拐點(diǎn)”的真正到來(lái)。

　　(馬紅漫，經(jīng)濟學(xué)博士)