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　　“遠洋拿得望京地塊有其特殊性。這塊地一面靠著(zhù)北小河，一面對著(zhù)望京公園，而且靠近中央別墅區。遠洋很有可能將其打造成一個(gè)五環(huán)內的低密度住宅項目，品質(zhì)會(huì )比周邊項目高出很多。所以大家不能光看樓面地價(jià)，還要看到其他潛在因素�！北本┮拙友芯吭焊痹洪L(cháng)牟增彬表示。

　　北京市國土局副局長(cháng)曾贊榮也表達了同樣的觀(guān)點(diǎn)，他認為大望京1號地的條件比較特殊，被拍出高價(jià)也只是個(gè)案。曾贊榮指出，大望京1號地周邊的環(huán)境很好，一半都是綠地，并且下面有地鐵站，市場(chǎng)對其預期較高。他同時(shí)還表示，目前北京市地價(jià)水平確已處在歷史高位，未來(lái)會(huì )通過(guò)大量增加土地供應來(lái)平抑地價(jià)，提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)應理性拿地。

　　市場(chǎng)證明，兩會(huì )過(guò)后北京土地交易再度升溫，樓面單價(jià)紀錄一日內兩度被刷新，業(yè)界認為這顯示出開(kāi)發(fā)商對于樓市走向的樂(lè )觀(guān)判斷。但是在大望京4、5號地得主方——保利地產(chǎn)北京公司營(yíng)銷(xiāo)總監陳艷萍看來(lái)，土地市場(chǎng)的冷熱與否，主要取決于政府推出的地塊質(zhì)量和市場(chǎng)對該地塊所處區域的認可程度，是一個(gè)市場(chǎng)供需關(guān)系，不能依此簡(jiǎn)單評定開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的判斷。

　　陳艷萍在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，保利地產(chǎn)以50.4億拿下大望京4、5號地的成交價(jià)，是相對理性的成交價(jià)格，符合拍賣(mài)前保利地產(chǎn)對該宗地價(jià)格的評估。而之所以和望京1號地的差價(jià)如此之大，陳艷萍認為是由于兩塊地的適建產(chǎn)品及將來(lái)可能的定位和客群有較大差異：望京4、5號地有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地，而望京1號地大部分是住宅用地，甚至部分可用于建設低密度住宅。

　　“兩塊地的價(jià)格差異是完全的市場(chǎng)行為�！睂τ谠摰貕K將來(lái)的建設產(chǎn)品和規劃，陳艷萍表示目前還在初步設想階段，更加準確和細致的規劃要等待時(shí)日，項目正式推向市場(chǎng)預計將在明年下半年。

　　●觀(guān)點(diǎn)碰撞●

　　混合用地不如純住宅“吃香” 能蓋多少房直接決定土地價(jià)值

　　華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰在分析望京這兩塊土地成交差異時(shí)，對陳艷萍的觀(guān)點(diǎn)表示了認同，他同時(shí)認為，大望京村4-5號地，畢竟地塊總量大，占用資金比較多，一般開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)力，遠洋之前拿到大望京村1號地已經(jīng)付出了40.8億的代價(jià)，包括中信地產(chǎn)此前以52.4億元取得亦莊“地王”，這兩大保利地產(chǎn)的最大競爭對手均已“大出血”，因此在后續土地的競爭力上也有所減弱，因此3月17日未出地王也在情理之中。

　　“大望京1號地絕大部分可建成住宅進(jìn)行銷(xiāo)售，這是該地塊創(chuàng )出高價(jià)的重要原因，2.75萬(wàn)元/平方米放在眼下市場(chǎng)上確實(shí)很高，可是一兩年之后呢，從近年北京房?jì)r(jià)上升的曲線(xiàn)圖來(lái)看，每一塊高價(jià)地的出現最終都被市場(chǎng)證明是一樁成功的買(mǎi)賣(mài)，開(kāi)發(fā)商最終都能從土地增值帶來(lái)的房?jì)r(jià)高漲中收獲巨大紅利，賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，無(wú)論如何，只要多蓋房，面包收益一定是遠貴過(guò)面粉的�！蹦承袠I(yè)資深人士坦言，混合用地不如住宅“吃香”，恐怕正是影響開(kāi)發(fā)商“味蕾”的關(guān)鍵因素。綜合用地在開(kāi)發(fā)商眼中的地位，顯然不如住宅，于是，即便是比遠洋更為“兇猛”的保利地產(chǎn)，在比鄰遠洋“望京地王”的地塊上，也只“執著(zhù)”地給出了近18000元/平方米的單價(jià)。

　　中國土地研究學(xué)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)莊澄一表示，住宅的規劃面積越大，開(kāi)發(fā)商們爭奪的也就越激烈，土地的價(jià)格也就越高，這樣的地王是“爭”出來(lái)的，而對于混合用地，則是“讓”出來(lái)的，兩塊望京土地拍賣(mài)的前后對比恰恰充分說(shuō)明了這一點(diǎn)�！澳苌w多少房，蓋什么樣的房，直接決定著(zhù)土地價(jià)值”，這一番話(huà)，發(fā)人深省。