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　　現象：樓市瘋了！

　　對于樓市形勢的判斷，開(kāi)發(fā)商、購房者、學(xué)者、媒體難得步調一致。但評價(jià)今年一季度的樓市時(shí)，他們卻罕見(jiàn)地默契，用了同一個(gè)詞：瘋狂。

　　房子賣(mài)瘋了 房?jì)r(jià)漲瘋了

　　直到本月上旬，樓市飆升勢頭仍在繼續：

　　一向不溫不火的南昌象湖板塊變得炙手可熱：“幸福時(shí)光”本計劃4月10日開(kāi)盤(pán)，但4月9日便有四五百人聚在售樓處門(mén)口，開(kāi)發(fā)商“被迫”提前一天開(kāi)盤(pán)，推出的200余套房源被搶購一空；4月10日，豐源醇和開(kāi)盤(pán)，僅一上午時(shí)間，102套房源基本售罄。

　　本來(lái)就是熱點(diǎn)市場(chǎng)的紅谷灘板塊熱得發(fā)燙：4月10日，紅谷凱旋開(kāi)盤(pán)，盡管均價(jià)高達7200元/平方米，但230套房源賣(mài)掉了210多套；4月11日，東方海德堡開(kāi)盤(pán)，均價(jià)超過(guò)7500元/平方米，但房源同樣售罄……

　　同致地產(chǎn)援引南昌市房管局發(fā)布的信息顯示：3月南昌新推、續推樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當天銷(xiāo)售率達72.35%；4月上旬南昌又有12個(gè)樓盤(pán)新推或續推房源，平均銷(xiāo)售率高達80%。

　　房子賣(mài)瘋了的背后不是房?jì)r(jià)便宜，恰恰相反，是房?jì)r(jià)的瘋漲。同一渠道的信息顯示，3月南昌樓市(含南昌縣和新建縣)新推、續推成交均價(jià)達到4568.51元/平方米，環(huán)比、同比增長(cháng)23.8%、10.9%。而整個(gè)一季度，南昌樓市成交均價(jià)同比上漲905元/平方米，漲幅為23.89%。

　　要買(mǎi)房住的人被逼瘋了

　　這是一張南昌樓市走勢“路線(xiàn)圖”：2008年短暫低迷；2009年出現瘋狂勢頭，成交量及價(jià)格均創(chuàng )歷史新高；2010年頭3個(gè)多月，瘋狂加劇，紅谷灘中心區均價(jià)已過(guò)7000元/平方米，紅角洲板塊均價(jià)過(guò)6000元/平方米；作為南昌去年唯一沒(méi)有達到2007年房?jì)r(jià)水平的象湖新城片區，在僅一路之隔的朝陽(yáng)新城地王的拉動(dòng)下，房?jì)r(jià)有望過(guò)4000元/平方米大關(guān)。

　　在這張“路線(xiàn)圖”下，許多需要買(mǎi)房結婚、改善生活的剛性需求購房者被逼瘋了，他們弄不清楚這次瘋狂的走勢還要持續多久，在樓市亂相面前，只得選擇非理性行為：明明知道房?jì)r(jià)高，不得不入市�！昂芏嗳说教幫嘘P(guān)系找開(kāi)發(fā)商，并不是為了能打折，是為了能‘搶’到房源”。

　　統計數據顯示，3月南昌樓市銷(xiāo)售的970套一手房源中，面積為70至90平方米的房子占到一半以上。這反映出“當前市場(chǎng)還是以中小戶(hù)型供求為主，剛性需求在支撐整體市場(chǎng)”。

　　炒房客想賺錢(qián)想瘋了

　　雖然剛性需求是樓市的主力軍，但作為生力軍，炒房客們起到了推波助瀾作用。

　　采訪(fǎng)中，眾多開(kāi)發(fā)商并不諱言：自己的樓盤(pán)中有炒房客光臨。一家房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)總監甚至斷言，近期所有購房者中，以投資為目的需求占總成交量的七成。他表示：“從去年下半年開(kāi)始，投資、投機性購房主體逐漸開(kāi)始進(jìn)入南昌樓市，主要原因是很多人都有通貨膨脹和人民幣升值的預期，更為重要的是，前兩年買(mǎi)房的人都賺到了錢(qián)，這種財富效應讓許多人因羨慕和后悔而跟進(jìn)�！�

　　“這種預期有許多非理性的地方，每位炒房客都知道當前的樓市有泡沫，但都不相信泡沫會(huì )到自己這一站就破滅�！痹撊耸空f(shuō)：“很多人都相信，自己不會(huì )是擊鼓傳花游戲中最后接到花的人�！�

　　探因：信心崩了！

　　這是一個(gè)悖論：是瘋狂的樓市價(jià)格逼瘋了購房者，還是瘋狂的購房者帶瘋了樓市。悖論的背后，是對樓市信心的崩盤(pán)。

　　沒(méi)錢(qián)賺就撤，有錢(qián)賺就進(jìn)，開(kāi)發(fā)商對樓市長(cháng)遠發(fā)展沒(méi)信心

　　在南昌樓市，流傳著(zhù)許多類(lèi)似故事：2008年市場(chǎng)不景氣，某某樓盤(pán)的某某開(kāi)發(fā)商跑了；2009年市場(chǎng)瘋狂，“胡漢三”又殺回來(lái)了，結果行將爛尾的樓盤(pán)賺得卻更多。

　　從故事當中，可以看出的是眾多開(kāi)發(fā)商“沒(méi)錢(qián)賺就撤，有錢(qián)賺就進(jìn)”的游擊心態(tài)。究其原因，是他們對樓市持續健康發(fā)展沒(méi)信心。

　　這種游擊心態(tài)，讓樓市的供需像過(guò)山車(chē)一樣，直接助推了市場(chǎng)的瘋狂：

　　——沒(méi)錢(qián)賺就撤。受2008年國際金融危機影響，南昌樓市遭遇重創(chuàng )，開(kāi)發(fā)商們信心不足，拿地熱情不高、商品房開(kāi)工率降低。而一般房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)周期在6至8個(gè)月左右，從而使得今年一季度的南昌樓市上市量不大。據統計，2010年一季度供求環(huán)比大幅下降，供應面積減少39.72萬(wàn)平方米，減幅達37.18%。這種供需失衡的局面，引發(fā)房?jì)r(jià)上揚。

　　——有錢(qián)賺就進(jìn)。隨著(zhù)去年下半年樓市的復蘇、瘋狂，開(kāi)發(fā)商們又“豪爽”拿地。地價(jià)大幅上揚，“地王”頻現：去年12月，朝陽(yáng)洲某地塊以每畝662萬(wàn)元成為南昌“地王”；三個(gè)月之后，萬(wàn)科以每畝821萬(wàn)元的價(jià)格拿下了朝陽(yáng)洲另一塊地，刷新“地王”新高度。有業(yè)內人士核算，這個(gè)新“地王”，僅樓面地價(jià)就達3500元/平方米�！暗赝酢鳖l現，直接助推了周邊甚至整個(gè)南昌市樓市上漲的勢頭，提振了樓市瘋狂向上的信心，也引發(fā)了廣大購房者的恐慌心理。