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　　中服地塊的華麗轉身

　　然而，這塊令開(kāi)發(fā)商垂涎多年的寶地，原本是屬于北京核儀器廠(chǎng)的一塊工業(yè)用地。與中國此前大多數工廠(chǎng)及工業(yè)用地一樣，那時(shí)的中服地塊，就像一個(gè)沒(méi)有被人發(fā)現的灰姑娘一樣，籍籍無(wú)名。

　　中服地塊的價(jià)值飛升，直接受惠于北京的城市規劃建設和CBD戰略。2000年，北京CBD規劃建設納入北京市國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十個(gè)五年計劃。那時(shí)，由政府主導的城市化開(kāi)始成為繼工業(yè)化之后，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的另一只引擎。政府不僅做城市規劃，還直接參與投資，并在城市化中建房子、收取房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅以及跟土地相關(guān)的稅收。

　　由于幸運地被劃進(jìn)了CBD的核心區，中服地塊在中國城市化及房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)似的發(fā)展中成功升值。

　　就在它華麗轉身之際，中國的宏觀(guān)經(jīng)濟從2002年起進(jìn)入新一輪增長(cháng)期。

　　引領(lǐng)這一輪增長(cháng)的主力是房地產(chǎn)業(yè)。中國自1998年開(kāi)始住房制度貨幣化改革以來(lái)，在住房按揭貸款等一系列的配套政策刺激下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開(kāi)始突飛猛進(jìn)。

　　2003年初，上海居民見(jiàn)面的臺詞，就像2010年初的投資客見(jiàn)面的臺詞一樣：“你買(mǎi)樓了嗎？”統計數據表明， 2003年，中國有超過(guò)300家公司涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占中國上市公司的25%以上。央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告顯示，中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例，也由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。

　　也正是在那一年，不但房?jì)r(jià)開(kāi)始上漲，居民消費品價(jià)格也上漲了近5%，達到適度通脹可容忍度的最高值。

　　2003年4月，中國人民銀行下發(fā)加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的“121”號文件，拉響了宏觀(guān)調控的警報。當時(shí)的地產(chǎn)商人形容該文件為刀刀致命的“10年來(lái)最嚴厲的措施”，房地產(chǎn)商任志強甚至驚呼：“房地產(chǎn)的冬天來(lái)了！”

　　“冬天”并沒(méi)有真的到來(lái)。驚魂未定的任志強及其同行很快發(fā)現，地方政府其實(shí)正指望房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》的18號文件，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續健康發(fā)展。

　　調控拉鋸戰

　　遠洋等房地產(chǎn)企業(yè)，趕上了最好的時(shí)代。盡管民間對于高房?jì)r(jià)的怨言不斷，但地方政府并不會(huì )輕易打壓房?jì)r(jià)，這在日后被不斷證實(shí)。

　　早在2003年底開(kāi)始的新一輪宏觀(guān)調控過(guò)程中，中央政府就根據地產(chǎn)業(yè)持續過(guò)熱的狀況，適時(shí)推出了一些政策措施。在一系列的緊縮地根、銀根等調控手段均未達到預期效果之后，中央政府把穩定房?jì)r(jià)上升到了講政治的高度。2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》，業(yè)內稱(chēng)之為“國八條”，其中要求，將穩定房?jì)r(jià)提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，并第一次明確提出“對住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快、控制不力的，要追究有關(guān)責任人責任”。

　　隨后，國務(wù)院辦公廳在2005年5月轉發(fā)建設部等七部委加強調控的細則，即“新八條”，其中要求各地區、各部門(mén)把解決房地產(chǎn)投資規模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當前加強宏觀(guān)調控的一項重要任務(wù)。

　　彼時(shí)，房?jì)r(jià)上漲積累的風(fēng)險甚至超越了經(jīng)濟領(lǐng)域。2005年4月披露的一份由上海團市委編寫(xiě)的《上海青年調查報告》顯示：住房問(wèn)題已經(jīng)上升為上海青年心目中最為關(guān)心的問(wèn)題。此前的2005年1月9日，在麥其里─位于上海徐匯區的一個(gè)寸土寸金之地，上海城開(kāi)(集團)有限公司的下屬拆遷公司上海城開(kāi)住宅安置有限公司副總經(jīng)理楊孫勤，職工王長(cháng)坤、陸培德竟然一把火燒死了兩位不愿意搬遷的老人。

　　經(jīng)過(guò)2005年“疾風(fēng)驟雨”式的宏觀(guān)調控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅明顯回落，但沒(méi)有解決需求問(wèn)題，反而在一定程度上讓供給受到了抑制。對于房地產(chǎn)調控新政寄予厚望的購房者發(fā)現，在政策效應過(guò)后，房?jì)r(jià)并沒(méi)有如預期中那樣降低，于是蜂擁而入并進(jìn)一步抬高房?jì)r(jià)。

　　頗具諷刺意味的是，就在有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論最為激烈的2004年10月，建設部發(fā)表了一份報告駁斥“泡沫論”。這份傾向明確的報告認為，中國房地產(chǎn)泡沫說(shuō)根本不成立，金融風(fēng)險也在控制范圍之內。事后，該報告的起草者之一向媒體承認：“我們的確是針對‘地產(chǎn)泡沫論’者才出臺這份報告的�！�

　　2004年10月，央行正決定將一年期存款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)，這是央行十年來(lái)首次宣布上調存貸款利率。此舉并非無(wú)的放矢，僅以上海為例，在2004年全部新增貸款中，有將近80%投入了房地產(chǎn)。銀行貸款如此集中于房地產(chǎn)行業(yè)，此間風(fēng)險不能不令決策層擔憂(yōu)。

　　而金融系統的風(fēng)險還不止于此，央行早在2002年年底完成的一項調查就發(fā)現，房地產(chǎn)貸款中的違規金額比例高達24.9%。

　　中央頻頻出招，但房?jì)r(jià)依然越調越高。到了2006年，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策從土地、稅收、外資準入、信貸、住房結構和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面全方位展開(kāi)，各種細化措施也陸續出臺。當年12月份的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出：“要在政策落實(shí)上狠下功夫，確保中央各項方針政策和工作部署落到實(shí)處”。

　　這一輪的暴漲行情一直持續到2007年。多次加息也沒(méi)能遏制房?jì)r(jià)的快速上漲之后，2007年9月，央行開(kāi)始收緊房貸，要求購買(mǎi)二套房首付比例不得低于40%，貸款利率不低于央行基準利率的1.1倍。

　　2007年10月，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅下降，這是上個(gè)年度以來(lái)的首次下挫。隨后，在央行持續加息、提高存款準備金率等一系列針對性極強的政策作用下，成交量明顯銳減，“拐點(diǎn)”論開(kāi)始成為熱點(diǎn)話(huà)題。據不完全統計，截至2007年底，國內房地產(chǎn)企業(yè)的負債率平均超過(guò)80%，且大多都是銀行債務(wù)。

　　就在2008年，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控最有可能取得理想效果的時(shí)候，下半年，因受金融危機影響，政府迅速回調政策。2010年4月20日，審計署發(fā)布2010年第6號審計結果顯示，2007年至2008年度，有11個(gè)市以“招商引資”“舊城改造”和“國有企業(yè)改制”等方式，變相減免土地出讓收入19.61億元。在“4萬(wàn)億”刺激計劃之外，銀行還在一年中發(fā)放了近10萬(wàn)億元信貸，這使得許多瀕于破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司起死回生。