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　　一些業(yè)內人士認為，經(jīng)適房、限價(jià)房可以通過(guò)直接銷(xiāo)售，回收成本，而即將全面推行的公共租賃房“只租不售”，需更多資金沉淀，因而吸引民間資本參與更顯迫切。

　　拓展融資渠道

　　多位業(yè)內人士建議，政府應承擔保障房建設的首要責任，在對保障房的規劃設計、建筑標準、銷(xiāo)售價(jià)格等設定統一標準的前提下，讓保障房市場(chǎng)面向國企、民企平等開(kāi)發(fā)，形成良性競爭局面。此外，政府應建立更合理的利益激勵和風(fēng)險分擔機制，減少企業(yè)在融資、建設、銷(xiāo)售過(guò)程中的不確定因素。

　　上海愛(ài)建房地產(chǎn)公司總經(jīng)理萬(wàn)雯娟認為，應通過(guò)金融創(chuàng )新拓展公共租賃房的融資渠道，管理好民間資本對公租房的投資風(fēng)險。她說(shuō)，從現金序列分析、公共租賃房建設類(lèi)似于銀行的分期貸款業(yè)務(wù)，政府先投資建設公共租賃房，然后再通過(guò)租金逐漸收回建設投入。在政府財政緊張時(shí)，最好的辦法是政府去“分期借款”，而渠道可以選擇“資產(chǎn)證券化”：首先可以由政府與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，再由開(kāi)發(fā)商按照規劃建設公租房，完工后將公租房所有權移交給政府，政府再將公租房打包并附上每年支付收益的財政擔保，將這個(gè)資產(chǎn)包整體出售給資產(chǎn)證券化平臺，但政府仍然保留經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)包的義務(wù)。然后，資產(chǎn)證券化平臺以資產(chǎn)包為基礎，向社會(huì )公開(kāi)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，募集資金，政府用資產(chǎn)包的出售收入(即募集的社會(huì )資金)來(lái)支付開(kāi)發(fā)商的建設款項。資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有誠信的公司操作。萬(wàn)雯娟說(shuō)，政府在此過(guò)程中需要付出的除了土地，還有補貼資產(chǎn)包的收益。

　　民革上海市委副主委李世耀建議，探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，用公共租賃房“打包抵押”方式，發(fā)行政府融資債券，將流動(dòng)性較差的保障房資產(chǎn)轉化為更具流動(dòng)性的證券，促進(jìn)民間儲蓄向投資轉化，可有效提高保障房資金籌集量。

　　“國企主導”模式

　　近年來(lái)，上海著(zhù)力探索保障房配建商品房建設路徑，調動(dòng)了企業(yè)積極性，使這一民生工程得以良性運轉。

　　2009年，上海市開(kāi)工建設經(jīng)濟適用房400萬(wàn)平方米，配套商品房836萬(wàn)平方米，合計占全年住宅開(kāi)工量的近60%，為歷年來(lái)最高。2010年，上海計劃再開(kāi)工建設經(jīng)適房400萬(wàn)平方米、配套商品房800萬(wàn)平方米，兩類(lèi)保障房開(kāi)工量預計占今年全市住宅開(kāi)工量的60%。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長(cháng)劉海生說(shuō)，目前上海的保障房建設已形成“國企主導”的良性模式，可以完成既定任務(wù)。

　　以經(jīng)適房為例，截至去年年底，上海已累計完成經(jīng)適房開(kāi)工量605萬(wàn)平方米，主要由三大塊組成：一是松江泗涇、寶山顧村、南匯(現已并入浦東)周康航、浦東曹路等六大基地，共370萬(wàn)平方米左右；二是由各區自行建設，約15個(gè)項目、80萬(wàn)平方米；三是盤(pán)活存量土地或利用產(chǎn)業(yè)結構調整后新開(kāi)工的項目，約150萬(wàn)平方米。上述三大類(lèi)項目均全部或絕大部分由國企承擔開(kāi)發(fā)建設。

　　上海城投置地(集團)有限公司2003年獲得松江泗涇基地地塊，2004年，這個(gè)項目被納入上海配套商品房基地，名為“新凱家園”。一期工程共30萬(wàn)平方米的配套商品房、已先后于2007年、2008年交付使用。二期項目建筑面積約29萬(wàn)平方米，經(jīng)適房和配套商品房分別占40%和60%。已竣工的1464套經(jīng)適房，是上海首批試點(diǎn)銷(xiāo)售的經(jīng)適房源。