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　　2009年，全國商品房銷(xiāo)售面積近9.4億平方米，比上年增長(cháng)42.1%。有多少是剛性需求帶動(dòng)的？

　　鏈家地產(chǎn)對每一位前來(lái)購買(mǎi)二手房的客戶(hù)都會(huì )詢(xún)問(wèn)購房動(dòng)機。結果顯示，2009年1月到9月底，自住為主的需求占60%以上。但從第四季度開(kāi)始發(fā)生明顯變化，大量投資型和投機性需求入場(chǎng)，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投資型需求已經(jīng)成為主流。

　　盡管這一調查數據不能精確反映整個(gè)北京市場(chǎng)的情況，但基本體現出去年以來(lái)購房需求結構的變化。林倩說(shuō)，實(shí)際上，許多購房者買(mǎi)房既可以自住、改善，也期望房?jì)r(jià)上漲以后可以獲得投資收益，甚至為了抵御通脹而購房，大約有40%的客戶(hù)是這種混合型的需求。因此，市場(chǎng)上到底有多少剛性需求，無(wú)法清晰界定。

　　“可以確定的是，未來(lái)一段時(shí)間，剛性需求仍然大量存在�！敝袊�房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)朱中一分析道，我國現有城鎮住房中有將近2/3是1999年以來(lái)的10年間蓋的，到2008年末，我國城鎮實(shí)有住房總面積124億平方米，但戶(hù)均才不過(guò)60平方米，只能達到初步脫困的標準。10年來(lái)，每百戶(hù)城鎮家庭中，每年只能有3到4戶(hù)住進(jìn)新房。在快速城鎮化、消費結構升級、“小家庭”增加以及傳統觀(guān)念等因素影響下，普通老百姓購買(mǎi)首套房和改善住房條件的需求仍然十分巨大。

　　② 剛性需求難以支撐高房?jì)r(jià)

　　——不受價(jià)格影響的“純剛性需求”非常少，受價(jià)格、政策等影響，大部分剛性需求會(huì )推遲實(shí)現

　　“現在房?jì)r(jià)有一些回調，我建議您趕緊出手，樓市還是有大量剛性需求的，調整一段時(shí)間以后房?jì)r(jià)還是會(huì )漲的�！痹谀硺潜P(pán)售樓處，銷(xiāo)售人員這樣勸說(shuō)一位正舉棋不定的購房者，“前兩年的市場(chǎng)變化就是最好的例子，您一定清楚�！�

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2008年量?jì)r(jià)齊跌的調整后，2009年4月份起，觀(guān)望了一年的剛性需求大量釋放，成為帶動(dòng)市場(chǎng)回暖的第一股力量，也阻止了房?jì)r(jià)進(jìn)一步下跌。

　　如今，在調控政策作用下房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現觀(guān)望氣氛，部分前期上漲過(guò)快的區域房?jì)r(jià)開(kāi)始出現回調�？陀^(guān)存在的剛性需求會(huì )不會(huì )再次托住房?jì)r(jià)？

　　“剛性需求盡管客觀(guān)存在，但它不是支撐高房?jì)r(jià)的理由�！绷仲槐硎�，和經(jīng)濟學(xué)對剛性需求的定義不同，大多數人所說(shuō)的住房剛性需求，只是說(shuō)需求客觀(guān)存在、遲早會(huì )入市，但并非不受價(jià)格影響。樓市里真正不受價(jià)格影響的“純剛性需求”非常少。

　　鏈家地產(chǎn)花家地店業(yè)務(wù)員郭威告訴記者，房地產(chǎn)調控新政出臺以來(lái)，該店的成交量迅速下滑了近80%，“現在還在買(mǎi)房的這20%客戶(hù)，大多數是因為結婚或生孩子的需要急于買(mǎi)房的。他們的需求幾乎不受價(jià)格影響，這部分應該是真正的剛性需求�！惫�威說(shuō)。

　　專(zhuān)家認為，在住房供需中，受價(jià)格、政策和心理預期的影響，大部分剛性需求可以推遲實(shí)現，不會(huì )盲目地沖進(jìn)市場(chǎng)。

　　對普通家庭而言，一套住房可能需要幾十年的積蓄，如果不具備足夠的購買(mǎi)力，購房者“有心無(wú)力”，再剛性的需求也無(wú)法轉變成有效需求。只有房?jì)r(jià)回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。