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　　新房項目各有打算

　　部分項目“負隅頑抗”

　　>>少量項目逆勢漲價(jià)

　　據狙房網(wǎng)對41個(gè)新政之后有新盤(pán)入市項目?jì)r(jià)格的跟蹤統計顯示，絕大多數項目?jì)r(jià)格在新政之后基本無(wú)變化。41個(gè)項目中，25個(gè)項目?jì)r(jià)格無(wú)變化；7個(gè)項目?jì)r(jià)格略有下降，其余項目?jì)r(jià)格有小幅上調。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師齊凡指出，開(kāi)發(fā)商現在并不缺錢(qián)，2009年全年和今年3-4月銷(xiāo)售的火爆和房?jì)r(jià)的暴漲，讓開(kāi)發(fā)商回籠了大量資金。即使在成交量低迷的情況下，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現金流也能支撐一年。而不缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商，不會(huì )主動(dòng)降價(jià)。

　　但房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境日益在變化著(zhù)�！按蟛糠珠_(kāi)發(fā)商能支持一年”的結論，是在現有政策不變的背景下才成立。如果再限制開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款，如果再對商品房預售款賬戶(hù)實(shí)行專(zhuān)門(mén)管理，如果再對住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅，則大部分開(kāi)發(fā)商的支撐時(shí)間最多維持半年，其中少數開(kāi)發(fā)商在聽(tīng)到正式對住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅的消息后將不得不立即降價(jià)。齊凡認為，可以肯定，隨著(zhù)時(shí)間的推移，會(huì )有更多開(kāi)發(fā)商加入主動(dòng)降價(jià)的隊列，而且降價(jià)幅度會(huì )越來(lái)越大。

　　>>晚降不如早降

　　我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉表示，所謂扛的結果到最后還是要低頭或者還是要做一些價(jià)格的調整，與其這樣的話(huà)，與其扛到最后還是要降，還不如早點(diǎn)降，達到一個(gè)大家都認可的水平。任何一個(gè)購房人都有一個(gè)心理價(jià)位，一個(gè)開(kāi)發(fā)商和購房者都能接受的價(jià)位。

　　狙房網(wǎng)主編周曉溪認為，總體來(lái)講，新房尚未出現價(jià)格明顯下調的跡象，但是絕大多數盤(pán)已經(jīng)“停漲”，與此前新房?jì)r(jià)格“跳漲”的情形相比，目前新房?jì)r(jià)格已經(jīng)處于“冷靜期”。雖然目前開(kāi)發(fā)商手上的資金流還很充裕，扛價(jià)能力也很強，但萬(wàn)科等龍頭房企項目?jì)r(jià)格的小幅回調，釋放出的“降價(jià)”信號，可能會(huì )對同行造成很大的“降價(jià)”壓力。新房?jì)r(jià)格在經(jīng)過(guò)“冷靜期”后可能會(huì )步入“回調期”。

　　高端物業(yè)相對樂(lè )觀(guān)

　　新政一個(gè)月，二手房交易量下滑7成以上，期房交易量下滑5成以上。業(yè)內人士分析，目前影響最大的是中端產(chǎn)品和低端產(chǎn)品，真正的高端產(chǎn)品相對較為樂(lè )觀(guān)。

　　最近，北京樓市新政細則出臺半個(gè)月后，樓市整體交易量應聲下挫，市場(chǎng)預期慘淡，觀(guān)望氣氛彌漫。

　　包括恒大旗下樓盤(pán)等項目更打出“先升價(jià)，再打折”的旗號，“明降暗升”的營(yíng)銷(xiāo)手段甚囂塵上，樓市面臨新一輪的博弈，孰是孰非，莫衷一是。

　　統計顯示，近期不少新開(kāi)盤(pán)項目實(shí)際開(kāi)盤(pán)均價(jià)均低于開(kāi)盤(pán)之前的預計均價(jià)，降幅在2000-5000元/平米不等。有媒體傳言，眾多投資買(mǎi)家已經(jīng)悄然離開(kāi)樓市轉戰海外市場(chǎng)。

　　對此，北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事長(cháng)李國平斷言，新政對樓市的作用，短期內會(huì )導致銷(xiāo)量下降，但價(jià)格仍表現為購房者和開(kāi)發(fā)商之間的博弈，北京樓市依然暗潮涌動(dòng)，新政將對不同產(chǎn)品市場(chǎng)影響不一，高端市場(chǎng)相對樂(lè )觀(guān)。

　　>>高端客戶(hù)不差錢(qián)

　　據記者隨機調查發(fā)現，北京高端市場(chǎng)的買(mǎi)房人大多對新政的反應平和，他們認為，新政將不影響他們的購房計劃。一位陳姓客戶(hù)表示，投資北京高端房產(chǎn)主要是著(zhù)眼市場(chǎng)未來(lái)預期。雖然短期內北京樓市表現出一定的動(dòng)蕩，但是從中長(cháng)期發(fā)展態(tài)勢看，作為政府文化中心的首都，未來(lái)北京房?jì)r(jià)仍有一定空間。

　　市場(chǎng)分析人士表示，雖然政府利用房貸緊縮這一重要舉措調控樓市，但高端市場(chǎng)的買(mǎi)家資金實(shí)力雄厚，不差錢(qián)恐怕是高端樓市普遍的市場(chǎng)現狀。

　　位于CBD核心區的禧瑞都相關(guān)負責人告訴記者，對高端產(chǎn)品而言，主要客戶(hù)群體購房并不是為了投資或投機，更多只是一種資產(chǎn)配比，現在流動(dòng)性過(guò)剩是現實(shí)，這部分客戶(hù)的資金在沒(méi)有更好的去向時(shí)，購置高端物業(yè)依然是首選�！霸趯�(shí)際接觸中，高端客戶(hù)對市場(chǎng)前景更看好�！�

　　據介紹，禧瑞都在5月剛推出的新樓客戶(hù)意向登記中，一周時(shí)間，已有30組客戶(hù)登記購買(mǎi)。在項目現場(chǎng)，一些港澳臺買(mǎi)家對目前CBD區域房?jì)r(jià)反應平淡，普遍認為能接受區域7-10萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格，他們表示，與香港同地段的價(jià)格相比，北京CBD的房?jì)r(jià)仍有上升空間。

　　>>優(yōu)質(zhì)項目信心頗高

　　按照北京新規細則的規定，自4月30日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買(mǎi)一套商品住房。

　　一位資深人士表示，限購政策對中高端項目的確會(huì )有影響，但從上一輪調整看，核心區的優(yōu)質(zhì)項目抗跌性很好，在通脹預期下，這些資金多半還是要回到樓市，但他們會(huì )慎重選擇真正好的項目，因此，核心區的優(yōu)質(zhì)項目就成為首選。

　　美籍華人、律師事務(wù)所合伙人張先生很看好CBD，認為根據CBD東擴計劃，未來(lái)的區域交通將得以改善，國際化氛圍更濃郁，配套更完善。他正在重點(diǎn)考慮禧瑞都、星源匯、圣世一品等項目，目前更偏重禧瑞都的一套三居室，“170平方米，精裝修，大尺度面寬和層高，面向CCTV一側的開(kāi)窗面達到近16米。主臥以及客廳的整墻開(kāi)窗，感覺(jué)舒適溫馨。最重要的是居住社區半圍合，私密性更強，鬧中取靜�！�

　　記者從紅璽臺、唐寧ONE等高端項目獲悉，業(yè)內人士分析，面對限制購買(mǎi)的新政，買(mǎi)房人將更傾向于選擇稀缺資源的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，其中城市核心區的大戶(hù)型高端房產(chǎn)將是中高端買(mǎi)家的首選。