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　　房產(chǎn)稅征收要考慮居民人均合理居住面積

　　建議首套住房免征,第二套房多為改善性住房,不宜過(guò)多調控,在考慮居民人均合理居住面積情況下,以第三套房為界限征稅

　　□李建英

　　發(fā)改委的《意見(jiàn)》把“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入了今年財稅體制改革目標中。在這份長(cháng)達4000多字的《意見(jiàn)》中,關(guān)于房產(chǎn)稅的表述僅僅是“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”9個(gè)字,也沒(méi)有提供有關(guān)房產(chǎn)稅的進(jìn)一步細節。不過(guò),這9個(gè)字的表述卻將近一個(gè)月以來(lái)的房產(chǎn)稅開(kāi)征風(fēng)波推向新階段。

　　對于我國幾近狂熱的樓市,中央政府下決心進(jìn)行調控,目前政府正考慮通過(guò)對房產(chǎn)保有環(huán)節征稅的手段調節樓市。我國當前最容易、最方便實(shí)現的方式就是由國務(wù)院修訂《房產(chǎn)稅暫行條例》,擴大征收范圍,將房產(chǎn)稅征稅范圍從當前的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)擴大到個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),然后按照余值或評估值征稅。而如果征收所謂的物業(yè)稅、住房特別消費稅等新稅種,則需要經(jīng)過(guò)立法、評估等程序,有明顯的時(shí)滯效應,對目前高漲的房?jì)r(jià)很難及時(shí)有效地抑制。

　　筆者認為,本著(zhù)打擊投機、抑制投資、保護消費的原則,首套住房免征；第二套住房多為改善性住房,不宜過(guò)多調控；在考慮居民人均合理居住面積的情況下,以第三套房為界限征稅。如果將第三套房定為經(jīng)營(yíng)性住房,即使不出臺新政,三套以上住房也將進(jìn)入稅收調控的范圍,每年繳納房產(chǎn)稅,這無(wú)疑會(huì )給擁有多套住房的人帶來(lái)壓力。一旦開(kāi)征三套及三套以上的房產(chǎn)稅,對于投機者來(lái)說(shuō),將是信心和預期的打擊。通過(guò)提高房產(chǎn)的保有成本,加大囤積房產(chǎn)的風(fēng)險,將會(huì )達到抑制房產(chǎn)投機的目的。此外,持有多套房的人,若持有成本過(guò)高會(huì )將多余的物業(yè)拋出,這一方面增加了二手房市場(chǎng)的供應；另一方面也影響潛在的購房者,一些投機、投資購房行為自然會(huì )得到有效抑制。

　　房產(chǎn)稅并非新稅種,我國1986年即出臺了房產(chǎn)稅暫行條例,明確房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%,沒(méi)有房產(chǎn)原值作依據的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據,稅率為12%。房產(chǎn)稅按年征收。只是過(guò)去的房產(chǎn)稅暫行條例一直對個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)免征而已。

　　根據《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,條例由財政部負責解釋,施行細則由地方政府制定。如果要把征稅范圍擴大到住宅,就涉及到修改《暫行條例》,地方政府是沒(méi)有權力的。房產(chǎn)稅雖然屬于地方稅,但地方稅只是“屬于地方固定財政收入,由地方管理和使用的稅種”,其設立的權限不在地方政府。而且《立法法》第十條明確規定:“被授權機關(guān)不得將該項權力轉授給其他機關(guān)”,顯然,即使國務(wù)院獲得了全國人大的授權,也不得將該項權力轉授給地方政府機關(guān)。對早已頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,其解釋權歸財政部而不是某一地方政府。

　　要普遍征收房產(chǎn)稅(修改后的),前提是要進(jìn)行全國性的住宅普查。房產(chǎn)稅如果要擴征(擴大到非經(jīng)營(yíng)性的),誰(shuí)來(lái)作代繳機構?再者,該稅以家庭作為核定單位,全國范圍內的家庭核定單位的界定需多長(cháng)時(shí)間?還有,稅基即房屋價(jià)值,需要不斷進(jìn)行動(dòng)態(tài)評估。評估機構的性質(zhì)如何確定?評估人才的供應及其職業(yè)資格的取得需多長(cháng)時(shí)間?由誰(shuí)來(lái)確定評估機構?相應的評估費用由納稅人負擔抑或征收部門(mén)負擔?很有可能面臨諸如此類(lèi)的評估成本太高、耗費人力太大的問(wèn)題,且有可能出現大量尋租現象。如果個(gè)人不去申報房產(chǎn)稅,稅務(wù)機關(guān)就要和千家萬(wàn)戶(hù)打交道,相應的征收費用就會(huì )大幅提高。還可能引發(fā)很多規避行為,也有可能出現大范圍的欠稅,那效果就要大打折扣。此外,納稅人有幾套房子,產(chǎn)權是否明確,異地置業(yè)、假離婚的情況怎么處理,這些都需要明確。目前在技術(shù)上上述的準備條件是否充分?

　　作者系廣東外語(yǔ)外貿大學(xué)財經(jīng)學(xué)院稅務(wù)系教授