中新網(wǎng)10月16日電 據《北京商報》報道，上周，北京豐臺法院，盛鑫嘉園“假按揭”案兩度開(kāi)庭。這是繼森豪公寓騙貸——北京首個(gè)公開(kāi)的“假按揭案”后，又一典型案例。隨著(zhù)這些個(gè)案的和盤(pán)托出，房地產(chǎn)行業(yè)不成文的灰色融資通道逐漸清晰地展露開(kāi)來(lái)。
程序揭秘
通常來(lái)說(shuō)，“假按揭”是開(kāi)發(fā)商、放貸銀行和律師事務(wù)所律師三方之間的合謀。開(kāi)發(fā)商假借他人個(gè)人信息，炮制虛假購房交易。所用手段包括：
1、開(kāi)發(fā)商威逼利誘公司員工，使其提供身份證、簽名等個(gè)人信息。據盛鑫嘉園案被告代理律師王瑞介紹，在與西城工行的貸款糾紛中，中盛鑫公司的前任高管曾以“不配合即刻辭退”的方式逼迫其員工；
2、利用開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售人員的親朋關(guān)系。據立恒名苑案涉及人員透露，2000年底立恒名苑開(kāi)盤(pán)，受開(kāi)發(fā)商邀請到現場(chǎng)捧場(chǎng)并在空白合同上簽字，當時(shí)開(kāi)發(fā)商強調“肯定不會(huì )承擔任何責任，僅僅是現場(chǎng)造勢”；
3、有償購買(mǎi)“業(yè)主”信息。開(kāi)發(fā)商給每張身份證持有人一定報酬，數千元左右，由持有人在貸款合同上簽字。開(kāi)發(fā)商承諾對方無(wú)需交納首付，而且在辦房產(chǎn)證前的按揭款由開(kāi)發(fā)商負責。
銀行、貸款律師暗中配合。按照規定，銀行發(fā)放按揭貸款，要貸款人提供收入證明，考察其有無(wú)償還能力，還要實(shí)地察看貸款人購買(mǎi)的住房。事實(shí)上，銀行通常委托中間方——律師審查借款人的信用資格。這其中為少數徇私的銀行職員和律師留下暗箱操作的空間。
縱深分析
開(kāi)發(fā)商資金“補短”的捷徑
1998年中國啟動(dòng)住房體制改革，福利分房被終結。在此背景下，1998年到2000年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速市場(chǎng)化時(shí)期。期間，土地出讓尚處在協(xié)議出讓階段，很多有關(guān)系但無(wú)資金實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)、項目公司涌入房地產(chǎn)行業(yè)，本來(lái)用于解決購房人買(mǎi)房資金困難的個(gè)人住房按揭，成了開(kāi)發(fā)商解決“資金短缺”的捷徑。
2003年6月央行121文件出臺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金比例被提高，貸款門(mén)檻抬高，采用假按揭手法從銀行騙貸有上升趨勢，開(kāi)發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。據一些商業(yè)銀行的內部調查，假按揭風(fēng)險已逐漸成為個(gè)人住房貸款中危害最大、發(fā)生頻率最高的風(fēng)險之一。
銀行“推著(zhù)小車(chē)”放貸的沖動(dòng)
2003年中央對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收緊銀根前，各大銀行為爭奪市場(chǎng)份額爭先恐后給開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款，幾乎每家銀行的分行、支行都有“任務(wù)指標”。森豪公寓騙貸案主角之一、原中國銀行北京分行零售業(yè)務(wù)處副處長(cháng)徐維聯(lián)曾在庭審中稱(chēng)：“剛開(kāi)始辦房貸時(shí)競爭激烈，要求并不嚴格，總行要求我們業(yè)務(wù)量成倍地漲，我們四處找放貸項目，競爭激烈的情況下銀行同意森豪不用辦房屋抵押登記。
副產(chǎn)品——炒高房?jì)r(jià)
開(kāi)發(fā)商獲得的“假按揭”貸款，并非免費午餐。其主要成本包括：“買(mǎi)”身份證的費用、墊支的首付款、辦房產(chǎn)證之前的月供。以40萬(wàn)元/套(100平方米)的住房為例，購房者首付20%(8萬(wàn)元)，銀行扣除10%抵押擔保金后，將總房?jì)r(jià)的7成(28萬(wàn)元)——如果不包括其他打點(diǎn)費的話(huà)，轉到開(kāi)發(fā)商名下。
開(kāi)發(fā)商沖抵上述成本的惟一方式是炒高房?jì)r(jià)，在房屋產(chǎn)權證辦下來(lái)之前有人接盤(pán)。
案件回放
今年9月中旬曝出消息，中盛鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司38名員工或前員工被法院傳票，告知共計拖欠中國建設銀行北京城市建設開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)支行的購房貸款3200萬(wàn)元，所購住房即中盛鑫在豐臺開(kāi)發(fā)的盛鑫嘉園。但上述“業(yè)主”稱(chēng)，全然不知購房和貸款之事，“既沒(méi)有拿到假按揭款，也沒(méi)有房”。
隨后，盛鑫嘉園又曝出案中案，中盛鑫員工還涉及北京西城工商銀行2200萬(wàn)元假按揭，共計31人，多數與建行假按揭案重合。
此外，今年9月下旬，立恒名苑曝出1.65億假按揭，涉及的80多人因此成為百萬(wàn)負翁。
今年7月上旬，森豪公寓騙貸案開(kāi)庭。北京華運達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法定代表人鄒慶被控在中國銀行北京分行騙貸共計7.47億元。（賀文）
