撲朔迷離的順馳資產(chǎn)轉讓迷局日前終于走到盡頭，中國地產(chǎn)業(yè)的“順馳神話(huà)”最后以孫宏斌的徹底淡出而告終。
1月25日，香港港上市公司路勁基建(HK1098)發(fā)布公告，路勁及其伙伴日前再度以13.1億港元收購增持順馳中國39.74%股份，最終控股比例達到94.74%，順馳原股東孫宏斌僅持其余5.26%股份。
2006年9月5日，路勁宣布以不超過(guò)9億元的代價(jià)收購順馳中國55%股權后，即被市場(chǎng)判斷為是一場(chǎng)未至終局的交易。當時(shí)由于順馳財務(wù)狀況尚不明晰，倉促入局的路勁還為收購設計了多種退出機制。令人意外的是，間隔不足5個(gè)月，路勁就輕松完成了最后一躍。
此間伴隨的，還有一直云山霧罩的順馳資產(chǎn)狀況的水落石出。對于路勁來(lái)說(shuō)，雖然收購已經(jīng)收官，但如何重整順馳，一切才剛剛開(kāi)始。
兩步并作一步
按照去年9月的最初協(xié)議，順馳中國將公司資產(chǎn)分成順馳濱海公司(下稱(chēng)“順馳濱�！�)、順馳地產(chǎn)公司(下稱(chēng)“順馳地產(chǎn)”)和蘇州鳳凰城三項，路勁謹慎地選擇以期權方式收購，即先達成收購要約，但行權在數月之后；在此期間，路勁可以隨時(shí)停止收購(比如資產(chǎn)審計如不合預期，則可以停止收購)。收購之前，路勁貸款給順馳緩解燃眉之急。
對于貸款風(fēng)險，路勁董事局主席單偉豹曾表示，“即使將順馳現有土地項目出售，也足夠償還貸款�！弊阋�(jiàn)其謹慎和戒備。
不過(guò)之后的進(jìn)程并未給收購帶來(lái)變數，相反路勁開(kāi)始提前行使期權，去年10月和11月，分別以5億元和3.7億元收購順馳濱海55%股份和蘇州鳳凰城全部股份，比限定時(shí)間提前了5個(gè)月和7個(gè)月。業(yè)內估計，路勁對順馳濱海和鳳凰城資產(chǎn)狀況的審計結果應符合預期。緊接著(zhù)12月，路勁按計劃向順馳地產(chǎn)貸款4億元。
就在市場(chǎng)普遍預測順馳地產(chǎn)也將被“依樣畫(huà)葫蘆”時(shí)，1月23日，路勁與順馳簽訂了新協(xié)議。協(xié)議約定，路勁以13.1億港元認購順馳濱海增發(fā)的15000股股份及原有股東轉讓的3184股股份；同時(shí)順馳濱海收購順馳地產(chǎn)全部股權，收購仍以期權方式約定，時(shí)限為9個(gè)月，至2007年10月31日。
全面收購的發(fā)展之快讓人意外。路勁主席單偉豹的解釋是：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大，董事會(huì )決定在傳統公路業(yè)務(wù)以外，要加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為另一個(gè)主要利潤來(lái)源�！澳芴崆笆召忢橊Y絕大部分股權，對路勁是一個(gè)非常難得的機會(huì )，風(fēng)險小而收益大�！�
而迅速退出的順馳原股東孫宏斌對此始終未有表態(tài)，記者多次打手機，均處無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。
收購完成后，路勁將持順馳濱海94.74%股權，并通過(guò)順馳濱海掌控順馳地產(chǎn)全部股權�！皬闹斏鹘槿氲阶芳映止�，反映了投資人對資產(chǎn)價(jià)值的基本判斷�！北本┐髮W(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科如此評價(jià)。
順馳資產(chǎn)謎底揭曉
隨著(zhù)收購的推進(jìn)，順馳資產(chǎn)輪廓也終于浮出水面。
1月25日，路勁基建主席單偉豹在香港發(fā)布會(huì )上表示，目前順馳濱海的資產(chǎn)負債率高達110%，凈資本僅為1億元。顯見(jiàn)當時(shí)順馳資產(chǎn)再融資能力已超越極限，資金鏈可謂一碰即斷。
順馳在14個(gè)城市擁有32個(gè)項目，總面積達930萬(wàn)平方米，其中順馳濱海部分包含北京、武漢、鄭州、濟南、青島共11個(gè)地產(chǎn)項目，規模達320萬(wàn)平方米，涉及北京藍調、鄭州中央特區等項目。順馳地產(chǎn)則包含北京、天津、上海、石家莊、無(wú)錫等共21個(gè)地產(chǎn)項目，規模達610萬(wàn)平方米，涉及北京大興黃莊、石家莊大馬村等項目；此外作為單獨收購的蘇州鳳凰城項目達160萬(wàn)平方米。
據了解，這些項目或在建，或尚未開(kāi)工。且根據路勁對外公布的數字推算，順馳中國負債總計至少已達66億元。
但路勁似乎不以為意�！皩β穭哦�，即使不考慮土地增值因素，路勁前后共計投入約18億元全部用作項目發(fā)展，獲得95%股權，也是十分便宜劃算�！甭穭呕ㄖ飨瘑蝹ケf(shuō)。
不過(guò)兩家評級機構—標準普爾和穆迪投資均對路勁此舉持保留意見(jiàn)。理由是，以公路主營(yíng)的路勁基建目前負債率為50%，據單偉豹自己預測，合并順馳后，路勁總負債率將達70-80%，雖然這對房地產(chǎn)企業(yè)不算高，但路勁復牌交易當天，報收12.2港幣，下跌2.6%，市場(chǎng)疑慮猶存。
從另一個(gè)角度而言，順馳也并非被“賤賣(mài)”。順馳中國一位離任不久的公司高管向《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，如不考慮收購過(guò)程，路勁第一次收購55%股份代價(jià)約9億元(蘇州鳳凰城項目單列除外)，此次增持近40%股份約投入9.1億元(按港幣人民幣等同略計，13.1億元收購價(jià)格要除去已向順馳地產(chǎn)貸款4億元)，“從這個(gè)角度來(lái)看，收購價(jià)值已提升了37%。路勁認可提高了的資產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)也說(shuō)明第一次收購價(jià)格雖然偏低，但不存在賤賣(mài)之說(shuō)�！�
重整順馳
伴隨路勁幾乎每月一次公告的收購進(jìn)程，順馳的調整也在進(jìn)行。盡管單偉豹對現有管理團隊表示滿(mǎn)意，但微變仍難以避免。
去年10月，單頌曦擔任順馳中國首席財務(wù)官。30歲出頭的單頌曦是路勁主席單偉豹之子，此前擔任路勁基建的財務(wù)副總監。
據公告稱(chēng)，順馳中國原股東方在董事會(huì )總共9個(gè)席位中將縮減為一位。在沒(méi)有新召開(kāi)董事會(huì )之前，目前董事長(cháng)仍是孫宏斌。順馳中國總裁汪浩在電話(huà)中向記者表示，很多程序還在進(jìn)行中，不便于透露。不過(guò)在順馳內部刊物上，孫宏斌董事長(cháng)的稱(chēng)呼已經(jīng)悄然改成“股東” 。
此外，近期公司副總裁荊宏也傳出離開(kāi)順馳加盟融創(chuàng )集團的消息。對此，荊宏在電話(huà)中不置可否，表示一切由董事會(huì )決定。目前順馳總裁汪浩和另兩位副總裁均暫無(wú)變化。
除人員微調上，路勁在公告中解釋利用順馳濱海來(lái)收購順馳地產(chǎn)的原因時(shí)也表示，希望以此精簡(jiǎn)機構，提高效率。
按照路勁基建主席單偉豹的預計，接手順馳后，路勁旗下總開(kāi)發(fā)面積將達到1250萬(wàn)平方米，2006年順馳全年銷(xiāo)售40萬(wàn)平米，今年預計銷(xiāo)售80萬(wàn)平米，明年可達200萬(wàn)平方米；到2008年，房地產(chǎn)收入如能超過(guò)公路業(yè)務(wù)，同時(shí)土地儲備達到800-1000萬(wàn)平方米，再將順馳中國分拆上市。
孫宏斌的下一步棋
短短5個(gè)月，作為順馳創(chuàng )始人，孫宏斌已經(jīng)基本退出了自己一手打造的順馳帝國。自2006年9月以來(lái)，孫宏斌鮮與外界接觸，記者曾多次聯(lián)系無(wú)果。
順馳易主，也宣告孫宏斌自創(chuàng )的“順馳擴張模式”終結。2002年國家實(shí)施土地公開(kāi)“招拍掛”政策后，孫宏斌制訂了以天津為起點(diǎn)，快速向全國擴張的計劃。在沒(méi)有區域優(yōu)勢支持下，不惜以過(guò)高價(jià)格拿地，在預付小部分定金后，迅速開(kāi)發(fā)回籠資金，償還土地出讓金，并快速轉向下一個(gè)目標。
通過(guò)這一近乎瘋狂的計劃，短短兩年內，順馳取得中國地產(chǎn)史上前無(wú)古人的戰績(jì)，版圖擴張至全國十多個(gè)省，十六個(gè)城市。但在此過(guò)程中，其資金狀況也長(cháng)期飽受業(yè)界質(zhì)疑。
至2004年，國家宏觀(guān)調控系列政策陸續出臺，這一模式引發(fā)的危機終于爆發(fā)，而期待海外上市、聯(lián)手外資的計劃連續破滅后，孫宏斌最終接受轉讓現實(shí)。
目前，退出順馳的孫宏斌旗下仍有融創(chuàng )和順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )兩大支柱。一位熟悉孫宏斌個(gè)性的人士預測，以天津、重慶、南京等二線(xiàn)城市為市場(chǎng)重點(diǎn)融創(chuàng )，以及二度遭外資注資的順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )，都有可能成為孫宏斌東山再起的平臺。
(來(lái)源：中國經(jīng)濟周刊 作者：林深）
