日前，戴德梁行在其最新發(fā)布的《亞太區2006年物業(yè)市場(chǎng)回顧報告》中指出，盡管受到一系列政策波動(dòng)的影響，但2006年中國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然吸引了大批境外資金。尤其是在整購方面表現突出，從整購物業(yè)的地域分布上看，北京依然為外資首選地。而這樣的趨勢似乎在剛剛開(kāi)始的2007年仍在繼續。
正如戴德梁行高級助理董事、商業(yè)地產(chǎn)項目策劃顧問(wèn)業(yè)務(wù)負責人張家鵬所言，在歷經(jīng)了約5年的高速發(fā)展后，2007年將是北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)里程碑。他表示，在2007年，過(guò)往幾年開(kāi)工建設的大型項目諸多會(huì )進(jìn)入營(yíng)業(yè)狀態(tài)，北京的新商業(yè)格局將初步形成。同時(shí)，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續朝更為成熟理性的方向發(fā)展，表現出九大全新走向。
進(jìn)入歷史開(kāi)業(yè)最高峰期
由于即將到來(lái)的2008年，北京為了迎接第29屆奧運會(huì )，諸多商業(yè)項目預計交付及開(kāi)業(yè)時(shí)間都設定在了2007年，因此2007年將會(huì )形成商業(yè)項目集中開(kāi)業(yè)之態(tài)勢，且2007年度將可能是北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)由史以來(lái)商業(yè)面積供應最為集中的年份，整體商業(yè)零售市場(chǎng)將進(jìn)入空前激烈競爭的狀態(tài)。
多中心商業(yè)格局正式形成
2007年隨著(zhù)新項目的開(kāi)業(yè)，在望京、中關(guān)村、亞運村等區域板塊將形成多個(gè)總面積超過(guò)西單的新商業(yè)中心，北京原有商業(yè)相對集中的態(tài)勢將得到有效緩解，商業(yè)“多中心”的格局將正式形成，同時(shí)也意味著(zhù)北京城市總體規劃的階段成果實(shí)現。
購物中心零售模式成主流
北京商業(yè)市場(chǎng)中的大型商業(yè)項目，從零售模式而言一直是百貨占據主導地位，如百盛、SOGO、中友都是典型的百貨代表；在2007年將有大量頗具規模的新商業(yè)項目開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，如新光三越、四季商城、西單MALL等，這些項目大多都是以購物中心的模式進(jìn)行運營(yíng)，伴隨著(zhù)其集中開(kāi)業(yè)，亦將確立購物中心在北京商業(yè)零售市場(chǎng)上的主流模式地位。
高檔商業(yè)競爭加劇
之前北京商業(yè)零售的競爭主要集中于中檔及中高檔次，高檔商業(yè)競爭態(tài)勢顯得相對緩和，項目數量亦相對有限，僅國貿、賽特等少數幾家�？粗馗邫n商業(yè)在北京之發(fā)展空間，諸多新發(fā)展項目選擇了高檔次定位，2007年這些項目中大多將會(huì )陸續開(kāi)業(yè)，包括新光三越、四季商城、柏悅生活等，這將促使北京高檔商業(yè)競爭加劇。
餐飲及休閑業(yè)態(tài)快速發(fā)展
隨著(zhù)收入水平持續提高，北京人口的消費正由“需求型”向“享受型”方向快速轉化，使得餐飲及休閑業(yè)態(tài)增長(cháng)迅速，并日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色。北京2007年將有較大量的商鋪面積開(kāi)業(yè)，且新開(kāi)業(yè)項目諸多位于非中心區域，這些項目需更多考慮引入餐飲及休閑業(yè)態(tài)來(lái)提升自身聚客力，所以大量非中心位置的商鋪開(kāi)業(yè)將對餐飲及休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展產(chǎn)生更大推動(dòng)作用。
政府繼續實(shí)施嚴格管制
在北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)集中供應的現實(shí)狀況下，政府亦看到其中蘊藏的風(fēng)險，在2007年預計其將對商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施進(jìn)一步管制，并將可能出臺相對更為細則的相關(guān)規章，以規范城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設，控制新建商業(yè)項目的審批、防范無(wú)序競爭、城市資源浪費等不利情況發(fā)生。政府的行為將引導城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸步入理性化，商業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)工量與上年相比將可能會(huì )有所降低。
只租不售模式進(jìn)一步發(fā)展
2006年，只租不售的日趨被商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所采用。而張家鵬認為，2007年三大因素仍將推動(dòng)只租不售模式的進(jìn)一步發(fā)展。第一，中國政府逐步對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴控，良好地段的商業(yè)用地供應愈發(fā)稀缺，從而促使目前能取得土地的開(kāi)發(fā)商更有想法去自行持有物業(yè)，享受長(cháng)遠租金收益。其次，目前已經(jīng)產(chǎn)生了大量頗具實(shí)力的本土開(kāi)發(fā)商，并且實(shí)力背景的外資也已大量進(jìn)入，使市場(chǎng)上已經(jīng)存在有相當數量有能力持有物業(yè)的發(fā)展商，這些發(fā)展商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)可能會(huì )更多考慮只租不售；第三，中小商鋪投資者越來(lái)越理性，對于購物中心式的產(chǎn)權商鋪也開(kāi)始警惕，商鋪的銷(xiāo)售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現的想法再也難以實(shí)現，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動(dòng)了只租不售的發(fā)展。
中型面積租戶(hù)數量提升
此前，從面積上進(jìn)行區分中可以看出，北京乃到全國商業(yè)地產(chǎn)可供選擇的租戶(hù)類(lèi)型呈現出“啞鈴狀”特征，一種是所需面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的超市、百貨、家居等大型租戶(hù)，另一種是單位所需面積較小的服裝類(lèi)商家。因此，市場(chǎng)上相對缺乏面積需求在1000-5000平方米之間中型商家租戶(hù)，此種現實(shí)狀況對大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行業(yè)態(tài)組合形成了限制。而自中國商業(yè)零售市場(chǎng)對外資開(kāi)放以來(lái)，北京商業(yè)零售市場(chǎng)上的品牌豐富程度在近兩年得以明顯提升，中型租戶(hù)亦發(fā)展迅速，到2007年市場(chǎng)上的中型租戶(hù)將達到相當的數量，中型租戶(hù)的增加使購物中之業(yè)態(tài)組合具備了更多靈活選擇的可能。
大型賣(mài)場(chǎng)租金上揚
毫無(wú)疑問(wèn)，目前以超市及百貨為代表外資零售商正以加速度的態(tài)勢進(jìn)入北京市場(chǎng)，并且諸多都制定了龐大的開(kāi)店計劃，對商業(yè)店鋪形成了強勁需求。而北京商業(yè)地產(chǎn)雖然供應量較大，但由于大型賣(mài)場(chǎng)商家的租金支付能力相對不高，且對物業(yè)硬件有諸多特殊要求，所以可供其選擇的商鋪亦相對受限，同時(shí)近兩年北京對于大型商業(yè)地產(chǎn)審批處于緊縮的狀態(tài)，所以未來(lái)可選擇的項目將顯得更為稀缺。張家鵬認為，在需求增長(cháng)、供應衰減的情形下，預計2007年大型賣(mài)場(chǎng)的租金將會(huì )有所增長(cháng)。(曲紅娟)
