目前至少有超過(guò)50家以上A股上市公司已被國內房地產(chǎn)企業(yè)成功借殼上市，它們在重組后計劃大規模非公開(kāi)增發(fā)，導致A股市場(chǎng)正成為房地產(chǎn)企業(yè)回避我國房地產(chǎn)嚴厲調控的“避難天堂”。當房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險與以A股市場(chǎng)為核心的資本市場(chǎng)風(fēng)險相互融合已成為一種新的市場(chǎng)發(fā)展趨勢時(shí)，投資者對此應有清醒的認識，證監會(huì )、央行和銀監會(huì )等相關(guān)監管部門(mén)也要高度重視這個(gè)問(wèn)題。
目前，我國房地產(chǎn)調控正在不斷強化，管住“信貸”和“土地”兩道閘門(mén)，讓國內眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨了資金嚴重短缺及土地儲備匱乏兩大突出問(wèn)題。但誰(shuí)也沒(méi)有料到，精于計算的房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始將目光轉向了A股市場(chǎng)。通過(guò)“借殼上市”的資本運作，國內房地產(chǎn)企業(yè)正從A股市場(chǎng)中源源不斷地獲得資金支持，A股市場(chǎng)也成為房地產(chǎn)企業(yè)回避房地產(chǎn)嚴厲調控的“避難天堂”。由此，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險正在逐步滲透或被嫁接到A股市場(chǎng)上。這一市場(chǎng)新動(dòng)向非常值得關(guān)注。
據估計，目前至少有超過(guò)50家以上A股上市公司已被房地產(chǎn)企業(yè)成功借殼上市。如ST環(huán)球、*ST濟百、SST幸福和S*ST東泰等。那么，目前國內房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì )熱衷于“借殼上市”？
原因之一是“借殼上市”的成本較低。如果不進(jìn)行資產(chǎn)重組，一些業(yè)績(jì)不佳甚至持續虧損的A股上市公司將面臨退市風(fēng)險。許多上市公司尤其是ST公司在重組前已是一個(gè)“凈殼”(債務(wù)與資產(chǎn)重組相互分離)，房地產(chǎn)企業(yè)只需支付股權轉讓費用(一般約為幾千萬(wàn)元或1億元人民幣代價(jià))，就可以廉價(jià)地獲得一家上市公司的控股地位。如果被重組的上市公司還有存量的廠(chǎng)房或土地資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的收購成本就降至為零甚至投資收益還大于其收購成本。這遠比房地產(chǎn)企業(yè)自己IPO的成本來(lái)得劃算。
原因之二是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現了“借殼上市”后可以進(jìn)行再融資活動(dòng)。從以往的重組案例分析，資產(chǎn)重組往往與非公開(kāi)增發(fā)(也被稱(chēng)之為私募)捆綁在一起的。如*ST濟百等。這些房地產(chǎn)企業(yè)往往先將上市公司的原有資產(chǎn)轉移到原上市公司大股東或房地產(chǎn)企業(yè)指定的企業(yè)手中，然后將出售這部分資產(chǎn)所獲資金再吸收合并房地產(chǎn)企業(yè)旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)。這樣操作的結果是不僅可以提升上市公司業(yè)績(jì)以避免退市風(fēng)險，而且也為下一步利用A股市場(chǎng)進(jìn)行再融資鋪平了道路。
事實(shí)上，一旦房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現了“借殼上市”，也就意味著(zhù)它們獲得了在A(yíng)股市場(chǎng)上進(jìn)行再融資的一張門(mén)票。通過(guò)非公開(kāi)增發(fā)方式進(jìn)行再融資，房地產(chǎn)企業(yè)將旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)放進(jìn)上市公司中，不僅這部分資產(chǎn)仍掌控在自己手中，而且通過(guò)資產(chǎn)評估尤其是通過(guò)資本市場(chǎng)的高溢價(jià)定價(jià)模式(如按股價(jià)的一定比例折價(jià))可以賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，從而輕松地實(shí)現其房地產(chǎn)資產(chǎn)的大幅增值。
更重要的是，非公開(kāi)增發(fā)形式更容易吸引部分機構投資者的積極參與。因為，非公開(kāi)增發(fā)價(jià)格是一種公開(kāi)市場(chǎng)定價(jià)，而資本市場(chǎng)的流動(dòng)性或易交易性，使得參與非公開(kāi)增發(fā)的機構投資者更容易隨時(shí)套現。這些因素決定了以非公開(kāi)增發(fā)方式進(jìn)行再融資更容易被機構投資者所接受。那些苦于找不到銀行以外最佳融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)終于從資本市場(chǎng)上看到了一線(xiàn)希望，這也是促使它們借道A股市場(chǎng)實(shí)現“借殼上市”的巨大動(dòng)力之一。
從目前國內房地產(chǎn)企業(yè)“借殼上市”的一些案例分析來(lái)看，通過(guò)A股市場(chǎng)進(jìn)行大規模非公開(kāi)增發(fā)，資本市場(chǎng)融資已成為國內許多大中型房地產(chǎn)企業(yè)回避房地產(chǎn)調控風(fēng)險的一條重要路徑。例如，有一家房地產(chǎn)上市公司計劃非公開(kāi)增發(fā)規模約為100億元人民幣。
但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險與以A股市場(chǎng)為核心的資本市場(chǎng)風(fēng)險相互融合的市場(chǎng)新動(dòng)向，非常值得引起我們的高度關(guān)注。因為，在房地產(chǎn)調控力度繼續加大的大背景下，信貸收縮及繼續落實(shí)相關(guān)房地產(chǎn)政策，以及房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)的不穩定性特征，這些影響因素都會(huì )透過(guò)房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)變化，將這種房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險反映或轉嫁到A股市場(chǎng)上。
為什么這么說(shuō)呢？從市場(chǎng)的角度分析，非公開(kāi)增發(fā)的對象并不是流通股股東，而是房地產(chǎn)企業(yè)及其同盟的戰略投資者。當房地產(chǎn)上市公司確定了非公開(kāi)增發(fā)價(jià)格時(shí)，有關(guān)“整體上市”或注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可大幅提升業(yè)績(jì)的故事會(huì )吸引更多的投資者參與二級市場(chǎng)交易活動(dòng)。這類(lèi)房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)會(huì )快速上漲，甚至可以把未來(lái)幾年的業(yè)績(jì)增長(cháng)空間全部吃掉。當這些同盟的戰略投資者股份鎖定期解除后，他們就會(huì )在高位上拋售股票，等著(zhù)沒(méi)有參與非公開(kāi)增發(fā)的流通股股東來(lái)接盤(pán)。從長(cháng)期看，流通股股東將面臨深度套牢的交易或投資風(fēng)險。
同樣，隨著(zhù)A股市場(chǎng)房地產(chǎn)上市公司數量大幅增加，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)透過(guò)A股市場(chǎng)大規模融資，將A股市場(chǎng)作為回避房地產(chǎn)調控的理想天堂，這不僅會(huì )削弱已延續幾年的我國房地產(chǎn)調控的市場(chǎng)效果，而且也會(huì )導致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險將進(jìn)一步加深A股市場(chǎng)的振蕩和風(fēng)險。
最近，美國次優(yōu)抵押貸款市場(chǎng)的風(fēng)險暴露，直接導致了全球股市紛紛重挫，就是一個(gè)很好的市場(chǎng)案例。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)正面臨一場(chǎng)全球性風(fēng)險，如果美國房?jì)r(jià)出現下跌的轉折信號，勢必會(huì )再次波及全球股市。這表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險對全球股市波動(dòng)的深度影響是非常顯著(zhù)的。
對此，投資者應有清醒的認識。同樣，證券監管部門(mén)也要有清醒的認識。不僅要嚴格監管?chē)鴥确康禺a(chǎn)企業(yè)的“借殼上市”，還要警惕房地產(chǎn)上市公司大規模非公開(kāi)融資可能帶給A股市場(chǎng)的巨大風(fēng)險，是否應當限制它們非公開(kāi)增發(fā)的融資規模，這是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。
當房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險正與A股市場(chǎng)為核心的資本市場(chǎng)風(fēng)險相互融合已成為現實(shí)時(shí)，央行和銀監會(huì )等相關(guān)監管部門(mén)也應當高度關(guān)注這一新的市場(chǎng)發(fā)展趨勢。(樂(lè )嘉春)
