消費者認為，去年剛開(kāi)始宏觀(guān)調控，房?jì)r(jià)就已經(jīng)出現下跌，而且一開(kāi)始就有15%的幅度，今年政府的調控力度加強，跌幅應該更高。而開(kāi)發(fā)商卻認為，去年樓市下跌后出現了反彈，消費者的需求最終壓抑不住，說(shuō)不定今年底或者明年初會(huì )出現一輪反彈，“不如等等看”。
上海樓市仍然籠罩在一股濃重的膠著(zhù)氛圍中。
從今年5月份“國六條”宏觀(guān)調控政策出臺開(kāi)始，上海樓市重陷觀(guān)望，至今已6個(gè)月有余。這一切似乎是2005年國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控后上海樓市變化的又一次重演�？墒�，現實(shí)遠沒(méi)有想象的那么簡(jiǎn)單。
上海中原地產(chǎn)獲取上海房地產(chǎn)交易中心的住宅交易統計數據顯示，今年1月～10月，上海住宅成交套數為153783套，成交面積為1749.0477萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，上海新增住宅總量為1347.2659萬(wàn)平方米。這意味著(zhù)上海已開(kāi)始出現供不應求的跡象。
易居(中國)研究院(下稱(chēng)“易居研究院”)的統計數據表明，今年10月，上海住宅的上市量?jì)H121.25萬(wàn)平方米，較9月的供應量209.74萬(wàn)平方米出現大幅下跌，跌幅超過(guò)42%。10月份上海住宅的供求比達到1.44，供不應求的現象在10月非常明顯。
此外，易居研究院11月份的周報顯示，上海新增住宅供應量仍然呈現持續下跌的態(tài)勢，在11月13日至19日的一周內，上海商品住宅新增供應量?jì)H18.4萬(wàn)平方米，比上周回落了49.5%，供應量明顯萎縮。
開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”盼反彈
但是，供不應求僅僅是事情的表象。
記者在上海房屋土地資源管理局網(wǎng)站上看到一篇署名為上海三湘集團的《2006年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》的文章，其中提到，2005年全年商品房新開(kāi)工面積為3055.5萬(wàn)平方米，2006年上半年商品房新開(kāi)工面積951.5萬(wàn)平方米，2005～2006年上半年合計新開(kāi)工面積達4007萬(wàn)平方米。雖然其中有部分已經(jīng)預售或銷(xiāo)售，但待上市面積依然很大。
實(shí)際上，新增住宅供應量持續下跌的背后，是越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入“捂盤(pán)”的行列。
某房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司總經(jīng)理劉先生表示，他近期所接觸的新盤(pán)中，大多數的開(kāi)發(fā)商都在“捂盤(pán)”，“要么就是小批量地將一些位置不好的房源先推出，試探一下市場(chǎng)的反應”。
易居研究院分析師林波認為，由于樓市的膠著(zhù)狀態(tài)已持續相當長(cháng)時(shí)間，消費者對市場(chǎng)的觀(guān)望心態(tài)也沒(méi)有明顯轉變，在市場(chǎng)走勢尚未明了的情況下，開(kāi)發(fā)商寧愿選擇“捂盤(pán)”。而且由于去年房?jì)r(jià)經(jīng)歷一輪下調后，在今年3月份開(kāi)始出現報復性反彈，不少開(kāi)發(fā)商都想再等等，看是否會(huì )出現如今年初一樣的市場(chǎng)反彈。
今年的市場(chǎng)會(huì )是去年的“翻版”嗎？這或許只是一些開(kāi)發(fā)商的一廂情愿。去年的上海樓市，在宏觀(guān)調控政策出臺兩個(gè)月后，就開(kāi)始出現公開(kāi)降價(jià)的樓盤(pán)，隨后，在傳統的“金九銀十”期間，這一降價(jià)潮流一度愈演愈烈，直到今年1月，價(jià)格下探至最低點(diǎn)。
但是今年，自新的調控政策出臺后，上海樓市并沒(méi)有出現明顯的價(jià)格下跌，僅有的大多是一些規模不大的樓盤(pán)開(kāi)展的小幅打折或是贈送實(shí)物的優(yōu)惠活動(dòng)。到目前為止，還沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)公開(kāi)降價(jià)幅度達到10%以上的。而去年“打頭陣”的降價(jià)樓盤(pán)，一開(kāi)口就是15%。頗具諷刺意味的是，該樓盤(pán)在今年價(jià)格出現報復性反彈后，也“扭扭捏捏”地宣布漲價(jià)了。
這也難怪日前在某房產(chǎn)論壇上出現了一個(gè)帖子，其中將今年1月份《上海樓市》中刊登的上海部分樓盤(pán)的價(jià)格與現在房?jì)r(jià)進(jìn)行比較，發(fā)現價(jià)格不降反升的情況。林波對此情況反應平淡，“今年1月房?jì)r(jià)下探至低位后，3、4、5月連續3個(gè)月價(jià)格又漲上來(lái)了。而且，到現在為止，這個(gè)漲上來(lái)的價(jià)格還沒(méi)有開(kāi)始下跌�！�
劉先生則表示，實(shí)際上也有部分開(kāi)發(fā)商希望能低價(jià)開(kāi)盤(pán)，但是降多少才合適？沒(méi)有人能說(shuō)清。而且此前某樓盤(pán)近90名業(yè)主要求退房一案由業(yè)主勝出的消息出來(lái)后，不少開(kāi)發(fā)商都對降價(jià)“心有余悸”。
反彈仍遙遙無(wú)期？
“其實(shí)很多開(kāi)發(fā)商都不愿做第一個(gè)降價(jià)的�！绷植ū硎�，隨著(zhù)年底臨近，一些面臨資金壓力的開(kāi)發(fā)商也許會(huì )降價(jià)拋售，但是否會(huì )演變成一個(gè)市場(chǎng)普遍的情況，目前仍不好判斷。
實(shí)際上，不同的公司面對資金壓力的表現會(huì )各不相同。一些資金實(shí)力較強的開(kāi)發(fā)商，會(huì )更傾向于將房子留在手里，等候一個(gè)更好的時(shí)機再推向市場(chǎng)。更重要的是，更多的開(kāi)發(fā)商都認為，現在“還不到最后一刻”。
易居研究院在其最新的每周樓市動(dòng)態(tài)中表示，本周成交量與上周相比有所上升，且上升的幅度較大，但從整體走勢看，后市市場(chǎng)的走勢預計是相對平衡而略有下探的態(tài)勢。劉先生的判斷則相當堅決：成交量不可能出現好轉。
10月中旬，上海樓市一度出現“五環(huán)齊降”的局面，讓不少等待買(mǎi)房的消費都頗為振奮。但目前看來(lái)，這僅僅是個(gè)案。林波分析，當時(shí)正好是“黃金周”之后的第三周。一般按照慣例，“黃金周”后的第二周會(huì )出現一個(gè)成交小高峰，因為“黃金周”期間成交的不少案子來(lái)不及備案，這部分成交將順延至第二周，因此在第三周出現一個(gè)“低谷”也很正常。
根據易居研究院的統計數據，自今年7月開(kāi)始，上海商品住宅成交均一直處于下跌態(tài)勢，這一數據在9月時(shí)出現小幅上漲，10月份再次下跌。而網(wǎng)上房地產(chǎn)的住宅均價(jià)走勢圖顯示，11月9日至今，內環(huán)內均價(jià)波動(dòng)較大，但目前呈向下趨勢，內外環(huán)間則一直向下，外環(huán)外均價(jià)反而出現向上的趨勢。
今年的膠著(zhù)姿態(tài)較去年更“有趣”。消費者和開(kāi)發(fā)商的觀(guān)望心理都是基于去年上海樓市的反應，但是卻出現有兩種截然不同的方向。消費者認為，去年剛開(kāi)始宏觀(guān)調控，房?jì)r(jià)就已經(jīng)出現下跌，而且一開(kāi)始就有15%的幅度，今年政府的調控力度加強，跌幅應該更高。
而開(kāi)發(fā)商卻認為，去年樓市下跌后出現了反彈，消費者的需求最終壓抑不住，說(shuō)不定今年底或者明年初會(huì )出現一輪反彈，“不如等等看”。
于是，今年的膠著(zhù)較去年更長(cháng)。林波說(shuō)，接下來(lái)的幾個(gè)月可能都會(huì )是現在這種情況。但他仍然謹慎表示，如果膠著(zhù)狀態(tài)延續時(shí)間足夠長(cháng)，普跌仍有可能出現。但是多長(cháng)的時(shí)間是足夠長(cháng)？“我們沒(méi)有遇到過(guò)這種情況，所以現在實(shí)在是不好判斷�！�
這是上海樓市發(fā)展以來(lái)遇到的第一個(gè)“坎”，對于很多分析師而言，沒(méi)有前車(chē)之鑒，現在的判斷都只能依據理論和已有的實(shí)踐。劉先生擔心的是，不知道開(kāi)發(fā)商的資金到底能撐多久。
據了解，上海房地產(chǎn)業(yè)界比較一致的看法是，現在上海樓市仍處于政策影響期，而非行業(yè)周期中的下跌期。正是在這個(gè)前提下，他們始終認為，房?jì)r(jià)下跌也會(huì )是個(gè)案，而不會(huì )形成行業(yè)普遍的情況。
但問(wèn)題是，去年的市場(chǎng)走勢無(wú)法成為今年的“翻版”。今年初房?jì)r(jià)的反彈是以去年價(jià)格的下跌刺激了潛在需求量為前提的，而今年，價(jià)格基本上沒(méi)有下跌。林波最初還表示，“今年的反彈會(huì )慢一點(diǎn)”，后來(lái)他也不得不承認，最終能否反彈，還取決于接下來(lái)市場(chǎng)的反應。
(文章來(lái)源：第一財經(jīng)日報 作者：翟宇)
