“國外游資加上民間私募資金就是今年開(kāi)發(fā)商持續推高房?jì)r(jià)的‘底牌’，現在一線(xiàn)城市日均銷(xiāo)售量均比去年同期縮減，其主要目標就是蓄積‘內力’，等待春節之后集體發(fā)力，推高房?jì)r(jià)�！苯�，一位多年從事金融融資行業(yè)經(jīng)營(yíng)的“操盤(pán)手”，在談到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢時(shí)，向記者坦率地承認國內開(kāi)發(fā)商面臨的困境，并明確表示，春節后的市場(chǎng)走向很可能成為2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標。以下是他的自述：
2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化最大的一年，中央連續出臺外資“限炒令”、未封頂的樓盤(pán)不能預售辦按揭貸款、經(jīng)濟適用房限制90平方米等一系列政策和措施。這些政策和措施沉重打擊了前期國外游資的涌入。就我看來(lái)，2005年到2006年上半年涌入中國市場(chǎng)的近千億國外游資，如今絕大部分已經(jīng)偃旗息鼓，其中相當一部分退守香港市場(chǎng)。
事實(shí)上，國際投資基金進(jìn)入中國市場(chǎng)由來(lái)已久。隨著(zhù)國內調控政策相繼出臺，大批資金開(kāi)始“曲線(xiàn)”——從簡(jiǎn)單的直接購買(mǎi)樓盤(pán)炒作，改為投資房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)扶持開(kāi)發(fā)商推高房?jì)r(jià)來(lái)實(shí)現炒高中國樓市的愿望。
今年1月17日，摩根士丹利成功收購永新城，1月底，日本新熙地株式會(huì )社由收購了外高橋一物流地產(chǎn)項目，而美國私募投資基金華平投資則宣布入股中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司。
國內一些研究機構認為，2006年外資私募股權基金參股的股權投資案例數至少有14起，總額高達14.54億美元，而以寫(xiě)字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購則有八起，涉及金額8.70億美元。在我看來(lái)，這僅僅是國外游資進(jìn)入中國市場(chǎng)的冰山一角，通過(guò)參股、購買(mǎi)企業(yè)債券等方式進(jìn)入中國市場(chǎng)的國外游資炒作的資金在20倍至30倍之間，也就是說(shuō)，目前至少還有300億左右的資金持續投資在中國樓市中。
這些明明白白擺上臺面的收購狂潮，是開(kāi)發(fā)商持續推高房?jì)r(jià)的“海外牌”。而房開(kāi)商持續推高房?jì)r(jià)的“國內牌”則是大批投資者競相涌入股市、基金等市場(chǎng)，還有很大一部分直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò )投資海外的私募基金。不過(guò)，國內民間融資的基金大多數還是通過(guò)網(wǎng)絡(luò )融入海外投資中。
作為金融操盤(pán)手，我最善于的做法就是通過(guò)香港股市調動(dòng)資金，我與大部分進(jìn)入中國市場(chǎng)的投資機構有聯(lián)系，幾乎每天都可以了解最新的市場(chǎng)動(dòng)向。我手上的三億多元投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，隨時(shí)能夠通過(guò)國外的風(fēng)險抵押獲得30億元的信貸規模。
我們的到來(lái)對調控“銀根”壓力下的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是雪中送炭。他們普遍面臨沉重的信貸壓力，銀行逐漸嚴控貸款方式，“土地增值稅”也減弱了地方政府抬高地價(jià)的積極性。壓力下的開(kāi)發(fā)商自然要尋找新的融資渠道，渡過(guò)難關(guān)。
只要有地，我們就大膽合作。一些權威機構給我們提供的信息表明，不少房地產(chǎn)企業(yè)土地入賬價(jià)格并不高，這些公司土地儲備大多集中在京、滬和深圳等一線(xiàn)城市，即使按照保守估計，儲備土地的市場(chǎng)交易價(jià)格早就超過(guò)了2000元/平方米，擁有巨額土地儲備使我們看中的房地產(chǎn)企業(yè)至少擁有100%以上的升值空間。
就我對國外和國內私募基金的了解，目前至少有200家以上的國內外私募基金在國內尋找可供炒作的房地產(chǎn)項目。大部分基金的心理目標是“20%以上的投資回報”，投資時(shí)間控制在8個(gè)月到一年半之間。這意味著(zhù)必須在這一周期內實(shí)現樓盤(pán)價(jià)格26%以上的增速。
要收回投資，我們自然要想辦法抬升房?jì)r(jià)。房地產(chǎn)商往往樂(lè )于接受我們的指導，今年一二月間壓縮上市樓盤(pán)供應量，等土地增值稅政策出臺后“攤厚”成本，把成本轉嫁到二線(xiàn)城市和普通消費者身上，這些都是我們出的主意。
春節后的樓盤(pán)價(jià)格是我們最擔心的問(wèn)題。投資回報率高我們的風(fēng)險也很大。如果中央和地方政府持續不斷地采取控制短期外資流入國內市場(chǎng)、嚴密監控土地增值稅成本等措施，我們的收益可能會(huì )大大下跌，風(fēng)險只能自己承擔了。（何豐倫）
