日前，仲量聯(lián)行高調宣布2007年將從內地住宅市場(chǎng)收兵。若再往前面追溯一點(diǎn)點(diǎn)，同樣值得關(guān)注的是：去年12月，戴德梁行下專(zhuān)營(yíng)住宅中介業(yè)務(wù)的泛城租售關(guān)閉門(mén)店、撤離浦東。眾所周知，這兩家貴為“五大行”的重量級經(jīng)紀商涉足的都是高端住宅市場(chǎng)。那么，一向風(fēng)生水起、繁花似錦的高端住宅市場(chǎng)，緣何頻遭遺棄？
雖然仲量聯(lián)行在給媒體的信中聲明：此次業(yè)務(wù)調整與公司對中國住宅市場(chǎng)的展望無(wú)關(guān)。但事實(shí)絕非如此簡(jiǎn)單。如果連這些豪宅營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家們都不愿繼續染指高檔住宅，那么眾多本土經(jīng)紀商又豈能輕松啃下這塊骨頭。仲量聯(lián)行和戴德梁行的戰略調整，分明昭示著(zhù)高端住宅市場(chǎng)的生態(tài)環(huán)境正在發(fā)生巨大變化，并直接影響著(zhù)今后幾年的市場(chǎng)前景。
2003年以來(lái)持續的宏觀(guān)調控，正在改變著(zhù)中國房地產(chǎn)業(yè)的運行軌跡，而高端住宅市場(chǎng)所受的影響程度尤深�？v觀(guān)本輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，重點(diǎn)在于住宅市場(chǎng)，其中又以抑高端、揚低端為重中之重。調整結構、“90/70”鐵規、穩定房?jì)r(jià)、限制外資、力推廉租房、改善經(jīng)濟適用房、重征個(gè)調稅等莫不如此。連最近熱議中的土地增值稅也格外提攜普通商品住宅，而對高檔住宅虎視眈眈。至于建設部正謀劃中的大戶(hù)型保有稅，對豪宅的殺傷力就更大了。
所有的跡象都在表明，高端住宅正由市場(chǎng)的寵兒變成政策的棄兒。就現階段而言，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策市”的特征非常明顯。沒(méi)有政策“罩”著(zhù)，想“紅”也難。過(guò)去的一年，湯臣一品的遭遇就是豪宅市態(tài)的活標本。它的近鄰——曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的世茂濱江花園，在二手房市場(chǎng)也頻現投資客割肉出倉的傳聞，不管是股市走牛的外在誘惑還是別的原因，至少感性地流露出豪宅市場(chǎng)的世態(tài)炎涼。
數據表明，2006年上海市中心中高檔住宅仍然表現為良性的供小于求，相較外郊環(huán)間持續的供大于求，高端住宅的價(jià)格依然比較堅挺，但成交的熱情早已無(wú)法望前幾年之項背，而且高端住宅的租金水平同比2005年下降，投資回報率走低。在宏觀(guān)調控之下，好地段物業(yè)的保值性與抗跌性得以凸顯，然而，高端住宅所面臨的現實(shí)可以用一句話(huà)描述——前途是美好的，道路是曲折的。
在一定程度上，高端住宅已被公認為推高房?jì)r(jià)的罪魁禍首。所謂的投資與投機，主要是在中高端住宅這塊肥肉上展現資本的貪婪，前幾年市場(chǎng)上有個(gè)現象，越是高檔樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)排的隊越長(cháng)，“黃�！币苍蕉�。溫州炒房團和海外散戶(hù)對豪宅的青睞程度遠高于中低檔樓盤(pán)。打擊投機，抑制投資是宏觀(guān)調控的重要內容，不可避免，隨著(zhù)炒房者的逃離，高端住宅的市場(chǎng)需求在快速萎縮。比如，去年7月份出臺的限外政策，對境外個(gè)人買(mǎi)房的嚴格限制已對北京、上海等一線(xiàn)城市的高端住宅市場(chǎng)造成明顯的負面影響。
有業(yè)內人士稱(chēng)，今年“兩會(huì )”房地產(chǎn)問(wèn)題有可能再次成為焦點(diǎn)。這倒很有可能。房?jì)r(jià)第一次被人大代表們熱議，是在2005年的“兩會(huì )”上，其后不久，“國八條”即重裝上陣。
房?jì)r(jià)一日不到位，調控一日不歇息；調控一日不歇息，豪宅一日不安寧。坐在活火山山口上的高端住宅市場(chǎng)，屁股被烤，腦袋發(fā)冷。國內投資客跑了，老外進(jìn)不來(lái)了，開(kāi)發(fā)商轉戰“90/70”去了，經(jīng)紀商當然也要賦閑了。如此理解，則仲量聯(lián)行、戴德梁行的行為動(dòng)機也就明明白白了。
且慢，仍有機構對高端住宅的胃口未壞。那就是海外基金。比如去年11月，在內地并購市場(chǎng)中鬧騰數年但從未染指房地產(chǎn)的凱雷集團，終于大手筆拿下中房森林別墅項目的110套別墅，與此同時(shí)，花旗銀行屬下基金整棟收購另一高檔公寓漕河景苑。筆者去年曾做過(guò)分析，限外政策的重點(diǎn)是境外個(gè)人炒房，對于海外基金整棟收購并無(wú)打壓之意。只要人民幣升值步子不停，只要中國GDP增速不減、只要一線(xiàn)城市樓市長(cháng)期利好不變、只要國際流動(dòng)性過(guò)剩不改，海外基金對內地優(yōu)質(zhì)物業(yè)的收購熱情就不會(huì )降溫。
高端住宅市場(chǎng)，“美女與野獸”的融合體。是仙還是妖，全憑看客的一雙眼。
(本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭)
