根據最近通過(guò)的《物權法》第74條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
物權法這個(gè)有關(guān)車(chē)位界定的條款引發(fā)了一個(gè)新現象。記者目前了解到，物權法通過(guò)后京城出現了不少開(kāi)發(fā)商突擊賣(mài)車(chē)位的現象。除了北京萬(wàn)科的多個(gè)樓盤(pán)在促銷(xiāo)賣(mài)車(chē)位外，朝陽(yáng)北路沿線(xiàn)、望京地區、奧運地區等區域的在售樓盤(pán)近日的銷(xiāo)售重心都“偏”車(chē)位。
現象 車(chē)位開(kāi)始特價(jià)銷(xiāo)售
從國外出差回來(lái)的劉先生上周回到萬(wàn)科星園的家，很奇怪地看到了小區里竟然有關(guān)于車(chē)位打折銷(xiāo)售的通知，地下一層部分原價(jià)11.7萬(wàn)元一個(gè)的車(chē)位竟然讓利8000元賣(mài)10.9萬(wàn)元一個(gè)，“特價(jià)銷(xiāo)售”。到銷(xiāo)售處打聽(tīng)，銷(xiāo)售人員解釋說(shuō)推出“特價(jià)車(chē)位”是為了對車(chē)位的銷(xiāo)售起帶動(dòng)作用。銷(xiāo)售人員還告訴劉先生，北京萬(wàn)科的其他項目如萬(wàn)科青青家園等都做車(chē)位銷(xiāo)售的促銷(xiāo)活動(dòng)。
對此動(dòng)心的劉先生動(dòng)了想買(mǎi)“特價(jià)車(chē)位”的念頭，而朋友們卻告訴他不用著(zhù)急，因為“物權法出臺后，許多開(kāi)發(fā)商擔心物權法實(shí)施給車(chē)位銷(xiāo)售造成影響而在突擊賣(mài)車(chē)位”。朋友們建議劉先生等10月1日物權法開(kāi)始實(shí)施后再考慮車(chē)位的事情。
回應
萬(wàn)科星園:車(chē)位產(chǎn)權歸萬(wàn)科
昨天傍晚，記者來(lái)到萬(wàn)科星園，小區內外并沒(méi)有告示表明物業(yè)正在“促銷(xiāo)”車(chē)位，但實(shí)際上，小區的車(chē)位出售價(jià)格降了8000元。
不過(guò)，很多業(yè)主對此并不知情。聽(tīng)說(shuō)降價(jià)的消息，小區業(yè)主歐陽(yáng)女士趕緊給老公打電話(huà)，因為她家的車(chē)一直處于“游民”狀態(tài)。消息靈通的張女士倒是看到過(guò)小區物業(yè)發(fā)布的優(yōu)惠信息，不過(guò)她表示已經(jīng)忘了在哪兒看見(jiàn)的，物業(yè)也沒(méi)有大肆宣傳。由于小區物業(yè)將車(chē)位的租售事宜交給了房屋租售中心，記者以買(mǎi)房者的身份打探了一下情況。據工作人員劉先生介紹，整個(gè)小區只有地下車(chē)位，共有1700個(gè)，與住戶(hù)的比例是0.7比1,目前只剩下300個(gè)閑置車(chē)位，其他均已租出或售出�！艾F在地下一層的車(chē)位是10.9萬(wàn)元，地下二層是8萬(wàn)元，比去年下降了8000元。如果是租車(chē)位的話(huà)，一個(gè)月500元�！眲⑾壬Q(chēng)車(chē)位降價(jià)的優(yōu)惠活動(dòng)從年前就開(kāi)始推行了，此舉與物權法的規定并沒(méi)有關(guān)系�！爸徊贿^(guò)是因為地產(chǎn)公司不想再為這幾百個(gè)車(chē)位一直拖著(zhù)了�！蓖瑫r(shí)，他表示自己對物權法的規定也有所了解，這些規定對小區地下車(chē)位的租售情況并不存在影響，因為“小區車(chē)位的所有權都是萬(wàn)科房地產(chǎn)公司”，即使賣(mài)不出去，也不會(huì )按照新規定成為業(yè)主共有。
調查 賣(mài)車(chē)位緣于擔心今后車(chē)位定價(jià)不能自己說(shuō)了算
京城開(kāi)發(fā)商“不約而同”地熱銷(xiāo)車(chē)位是否像劉先生的朋友說(shuō)的那樣“物權法實(shí)施給車(chē)位銷(xiāo)售造成影響”？記者對多家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行采訪(fǎng)，結果是有的開(kāi)發(fā)商一口否認，而部分開(kāi)發(fā)商在讓記者不透露樓盤(pán)名稱(chēng)和個(gè)人姓名的前提下坦言：“肯定有影響，得在十一之前想辦法盡快多賣(mài)些車(chē)位�！�
招商地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)負責人宋翔華、金地國際花園客服中心前任經(jīng)理解強等人的看法和萬(wàn)科星園銷(xiāo)售人員的看法基本一樣。解強告訴記者，經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，北京的開(kāi)發(fā)商在車(chē)位的權屬上做得很規范，北京現行的法律法規也基本和物權法一致———“車(chē)位基本上是有約定的從其約定，沒(méi)有約定的看證明”。他解釋?zhuān)本┑能?chē)位一般都是和房子分開(kāi)賣(mài)，因此有關(guān)車(chē)位的約定一般都在前期物業(yè)管理公約內寫(xiě)明，有約定的按照約定確立車(chē)位的權屬，沒(méi)有約定的只要開(kāi)發(fā)商能提供產(chǎn)權證明就屬于開(kāi)發(fā)商，不能提供權屬證明的就屬于業(yè)主。也正是如此，宋翔華、解強等人認為物權法的出臺和實(shí)施對北京車(chē)位的銷(xiāo)售管理沒(méi)有什么影響。
記者走訪(fǎng)了萬(wàn)科星園、珠江羅馬嘉園等樓盤(pán)售樓處。萬(wàn)科星園的銷(xiāo)售人員告訴記者，萬(wàn)科拿出“特價(jià)車(chē)位”與物權法的出臺和即將實(shí)施無(wú)關(guān)，“物權法規定得很明確，產(chǎn)權車(chē)位不會(huì )業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商是可以拿出來(lái)賣(mài)的，因此，產(chǎn)權車(chē)位不會(huì )受物權法影響，我們推出部分特價(jià)車(chē)位只不過(guò)是想促進(jìn)車(chē)位的銷(xiāo)售，并不是想在物權法實(shí)施前突擊賣(mài)車(chē)位�！敝榻_馬嘉園新開(kāi)盤(pán)的橄欖季銷(xiāo)售處，銷(xiāo)售小姐也明明白白地告訴記者，“車(chē)位不會(huì )打折！物權法的出臺對有產(chǎn)權的車(chē)位沒(méi)有任何影響！”
對此，另外幾名京城知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售負責人或者客戶(hù)服務(wù)部負責人告訴記者，“售樓處銷(xiāo)售人員的回答是經(jīng)過(guò)培訓的，不信，你無(wú)論去哪個(gè)銷(xiāo)售中心，回答肯定都差不多是這樣�！边@幾位業(yè)內人士承認上文宋翔華、解強等人的說(shuō)法，北京目前車(chē)位的權屬確定問(wèn)題基本上是“車(chē)位基本上是有約定的從其約定，沒(méi)有約定的看證明”，但他們指出，物權法的實(shí)施對車(chē)位的影響不在“權屬確定”上，而是在銷(xiāo)售對象和銷(xiāo)售價(jià)格上。
這幾位因吐露真言而不愿意透露姓名的人士詳細解釋了他們的這兩個(gè)擔憂(yōu)：
其一，按照《物權法》的第74條款，10月1日以后，隨著(zhù)物權法的實(shí)施，小區車(chē)位將優(yōu)先滿(mǎn)足本小區業(yè)主的需要�！耙郧败�(chē)位不一定是賣(mài)給或者租給本小區的業(yè)主�！睋麄兘榻B，北京現在很多小區的車(chē)位購買(mǎi)對象不全是本小區業(yè)主。而出現這種現象的原因是現在除了高檔住宅外，中檔住宅特別是普通住宅，業(yè)主買(mǎi)了房后一般都“負擔較重”，因此車(chē)位銷(xiāo)售不是很好。于是，本身規劃有大面積商業(yè)或者周邊有很多商業(yè)、高檔住宅的一些小區，開(kāi)發(fā)商就把小區的車(chē)位賣(mài)給或者租給了商家或者周邊車(chē)位價(jià)格更高的“隔壁小區”的業(yè)主。據他們透露，望京地區、朝陽(yáng)北路以及東四環(huán)等地區這樣的小區不少�！拔餀喾▽�(shí)施以后，這樣的做法也許就不行了，而少了小區業(yè)主以外的買(mǎi)主，車(chē)位也許就會(huì )更加賣(mài)不動(dòng)，這才是很多小區這些天趕緊推銷(xiāo)車(chē)位的主要原因——趁在十一前，趕緊把車(chē)位賣(mài)給周邊需要的商業(yè)或者其他需要的人�！�
其二，部分開(kāi)發(fā)商擔心今后車(chē)位定價(jià)不能自己說(shuō)了算。這幾位業(yè)內人士解釋?zhuān)凑铡段餀喾ā返牡?0條規定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。而一般能賣(mài)的產(chǎn)權車(chē)位都在建筑物地下，“也就是說(shuō)應該是屬于物權法規定的業(yè)主對‘專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利’的共有部分。那么，現在的問(wèn)題是什么是共同管理權？是不是意味著(zhù)今后即便是開(kāi)發(fā)商能拿來(lái)賣(mài)的產(chǎn)權車(chē)位的定價(jià)問(wèn)題，也應該是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商共同商量確定，而不是像現在這樣由開(kāi)發(fā)商一家來(lái)定？如果真的是這樣，將來(lái)會(huì )面臨很多問(wèn)題，所以現在才著(zhù)急趕緊搶在十一前多賣(mài)車(chē)位�！�
現狀
左安浦園業(yè)主：目前車(chē)位還在出租
昨天，左安浦園正在籌備業(yè)委會(huì )的郭先生介紹，目前該小區內的車(chē)位實(shí)際屬開(kāi)發(fā)商所有，物業(yè)進(jìn)行管理，地上和地下的車(chē)位都出租給業(yè)主使用。但該小區目前正在籌備成立業(yè)主委員會(huì )，因此暫時(shí)還未考慮怎樣用《物業(yè)法》第74條對車(chē)位的規定維護業(yè)主權益，這些問(wèn)題只有等業(yè)主委員會(huì )成立后才能和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)部門(mén)協(xié)調解決。小區內沒(méi)有出現出售車(chē)位的現象，即便是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)拋售，等以后業(yè)委會(huì )成立了，也可以再將有關(guān)收益追回。
壹線(xiàn)國際業(yè)主：車(chē)位歸屬約定無(wú)法更改
四惠東的壹線(xiàn)國際小區去年10月交房，業(yè)主楊先生最近在網(wǎng)上發(fā)帖要以每月300元的價(jià)格出租地下車(chē)庫車(chē)位，他認為《物權法》關(guān)于車(chē)位的規定不能起到應有的作用，因為現在一般購房時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的合同都對車(chē)位有了約定，業(yè)主沒(méi)有其他選擇，幾乎任何一個(gè)項目的售房合同都對車(chē)位歸屬有了約定，且約定不能更改，業(yè)主只能同意。楊先生購買(mǎi)了地下車(chē)位20年使用權，因一時(shí)用不著(zhù)，就想租出去。而昨天到壹線(xiàn)國際咨詢(xún)購房事宜的張先生得知，該項目的尾房有一套一層的房子，購買(mǎi)該套房屋贈送一個(gè)地下車(chē)庫車(chē)位的20年使用權。
建欣苑小區業(yè)主：物業(yè)收費應返還業(yè)主
豐臺建欣苑小區曾多次因收停車(chē)費引發(fā)業(yè)主和物業(yè)的爭端，該社區的業(yè)主李女士介紹，目前地上車(chē)位每月收費120元，地下車(chē)位每月240元。目前物業(yè)沒(méi)有出售車(chē)位等行為，但她認為在購買(mǎi)房子時(shí)，80多平方米的公攤面積就有十四五平方米，她認為包括地上停車(chē)位的面積，因而再交停車(chē)費就不合理，而地下車(chē)庫原本就屬人防工程，物業(yè)收費應返還業(yè)主。(余美英 吳芳 李華良）
